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Unanimement reconnu par les professionnels de l’Immobilier et de l’Entreprise pour son expertise en droit des affaires, le Cabinet LBVS propose de vous accompagner dans l’ensemble de vos démarches, au-delà des contentieux, afin de vous assister, conseiller, à chaque étape de l’évolution de votre entreprise.
 
Notre Cabinet, dont la clientèle se compose principalement de TPE et PME du secteur de l'immobilier et de la construction, devient alors votre partenaire privilégié.
 
Et, pour répondre à vos besoins, nous tenons à vous assurer de nos plus parfaites disponibilité et réactivité.
 
Ce pourquoi, grâce à la mise en place de conventions d’assistance juridique et judiciaire, nous vous garantissons une intervention à vos côtés à tous moments (négociation et conclusion de contrats, embauche, négociations de tous types, opérations immobilières, conclusions de baux, assemblées générales de copropriétés, relations commerciales délicates, licenciement, …).
 
Pour ce faire, nous savons nous rendre disponibles et accessibles. Notre équipe est joignable à tout moment.
 
Par notre présence, notre disponibilité et notre réactivité, nous facilitons votre prise de décisions et concrétisons vos projets.
 
Notre expertise et la parfaite connaissance de vos besoins, de vos objectifs et de vos attentes nous permettent d’envisager et de résoudre avec vous des situations complexes afin de vous procurer la solution adaptée.
 
Nous intervenons également avec notre équipe devant toutes les juridictions de l’ordre judiciaire (Conseil de Prud’hommes, Tribunaux d’Instance, Tribunaux de grande Instance, Tribunaux de commerce, Cour d’appel, …) situées sur l’ensemble du territoire national (y compris dans les collectivité d’outre-mer).
 
Notre Cabinet détermine avec vous la stratégie à adopter et le type de procédure à mettre en place : procédure dite d’urgence (référés, jour fixe, référés d’heure à heure, bref délai, …), procédure au fond ou injonction de payer.
 
Nous vous assistons dans la mise en place de mesures d’expertise (référé-expertise, suivi des opérations, correspondance avec l’expert)  ou lors de la désignation de mandataires ou d’administrateurs judiciaires.
 
Enfin, nous mettons en place avec votre huissier les procédures relatives à l’exécution des décisions de justice (saisie immobilière, saisie-attribution, saisine du juge de l’exécution) ou à la suspension des mesures prononcées (saisine du premier président de la Cour d’appel, JEX, négociation avec les créanciers).
 
Dans ce souci de disponibilité de proximité, nous disposons de trois Cabinets idéalement dispersés dans l’Hexagone ce qui nous permet d’être encore plus proche de vous.

Actualités

Copropriété : Le fonds de travaux doit-il rester attaché au lot en totalité ?

La loi dite Alur du 24 mars 2014 a modifié l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en rendant obligatoire la constitution d'un fonds de travaux dont le montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Ce même article dispose que « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot ». Un parlementaire a interrogé le gouvernement, lui demandant s'il entendait limiter la portée de cette disposition pour permettre la récupération par le copropriétaire vendeur de la part non dépensée du fonds de travaux, en cas de vente d'un lot.

La réponse est apportée de manière négative dans une Réponse Ministérielle n°94652 du 13 septembre 2016 (JOAN Q, 13 sept. 2016, p. 8221) en ces termes : « En instaurant ce fonds de travaux, le législateur a donc souhaité mettre l'accent sur le maintien en bon état des parties communes par les copropriétaires. Cet objectif touchant à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants est un motif d'intérêt général justifiant le fait que les sommes versées restent acquises au syndicat. Le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au lot figure dans les informations transmises par le vendeur à l'acquéreur au moment des transactions immobilières. Le vendeur pourra donc faire valoir l'existence de ce fonds de travaux au moment de la négociation du prix de vente ce qui compensera le fait que les sommes ne lui sont pas remboursables. Ces négociations entre vendeur et acquéreur sont possibles sans qu'il soit nécessaire que la loi le précise. Enfin, le dispositif du fonds de travaux entrant en vigueur au 1er janvier 2017, il semble prématuré de l'assouplir, avant même son entrée en vigueur, sans une évaluation préalable des effets de la mesure ».

Départ du mandataire en cours d’assemblée & mandat impératif

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Une copropriétaire qui a donné mandat au sens de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 peut-elle contester les décisions d’assemblée générale qui ont été votées postérieurement au départ de sa mandante en cours d’assemblée ? Autrement dit, peut-elle être considérée comme défaillante au sens de cet article 42 en pareille circonstance ?

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure partielle, a été amenée à répondre par l’affirmative à cette question (Cass. 3ème civ. 8 septembre 2016 n°15-20860) .

La Haute Cour, confirmant l’analyse de la cour d’appel de Paris (1er octobre 2014) a ainsi jugé qu’une copropriétaire peut contester les décisions n°6 à 24 votées en assemblée générale puisque sa mandataire avait quitté l'assemblée en cours après l'adoption de la cinquième décision, sans remettre son pouvoir à une autre personne.

La décision aurait naturellement été différente si la porteuse du mandat de vote avait remis son pouvoir à un tiers présent ou si elle n’avait pas manifesté son départ en cours d’assemblée. En effet, un copropriétaire ou un mandataire quittant l’assemblée avant la fin de la séance doit être considéré comme présent et ayant voté en faveur des résolutions inscrites à l’ordre du jour, si son départ n’a pas été formalisé (Cass. 3ème civ. 10 décembre 1985 n° 84-13937).

Par ailleurs rappelons que chaque copropriétaire peut choisir librement la personne qui le représentera à l’assemblée générale, qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire, d’un locataire de l’immeuble ou même d’une personne totalement étrangère à la copropriété (le syndic et ses proches ne peuvent toutefois pas être porteurs de pouvoir). La jurisprudence a admis la validité du mandat impératif ; et peu importent les discussions ou les éléments nouveaux intervenant dans les débats en cours d’assemblée.

Pour autant la Cour de cassation rappelle dans ce même arrêt du 8 septembre 2016 que le caractère impératif du mandat de vote (de l’article 22 de la loi de 1965) est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote réellement exprimé par le mandataire lors de la tenue de l’assemblée.

Ainsi, le mandataire d'un copropriétaire n'est pas tenu, lors d'une assemblée générale, de respecter les consignes de vote qu'il a reçues (au risque d’engager sa responsabilité à l’égard du copropriétaire mandant).

Par voie de conséquence, le copropriétaire absent, dont la volonté exprimée dans le mandat n'a pas été respectée, ne peut pas être considéré comme « opposant » à une décision, même s'il voulait voter CONTRE et que son mandataire a voté POUR (en ce sens déjà CA de Paris 23ème ch. B 31 mai 2000, n°1998-21722).

La Cour précise d’ailleurs que le syndic (le plus souvent secrétaire de séance) n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat de vote.

Transaction : Indemnisation du mandat de vente en référé

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 6 juillet 2016 n°15-18763 que le juge des référé, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour trancher la validité d’un mandat de vente non exclusif. En l’espèce l’immeuble avait été vendu par l’entremise d’une autre agence à un acquéreur qu’elle avait présenté pendant la durée de son mandat et dont l’offre d’achat avait été refusée par le vendeur qui l’estimait trop basse. L’agence avait assigné (à tort) son mandant devant le juge des référés en paiement d’une provision égale à la clause pénale. Elle est déboutée de sa demande et devra donc initier son action devant le juge du fond.

Le registre d’immatriculation des copropriétés prend forme

L’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment « afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires ».

En effet, la loi Alur du 24 mars 2014  a créé les articles L.711-1 à L.711-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) au sein d’un chapitre dédié à l’immatriculation des copropriétés.

La loi Alur a assorti cette obligation d'immatriculation d'une obligation de fournir des informations relatives à l'identification de chaque syndicat de copropriétaires, à son mode de gouvernance, aux procédures administratives et judiciaires éventuellement dressées à son encontre, à l'état de son bâti, ainsi qu'à la tenue de ses comptes annuels.

La loi Alur prévoit à cette occasion que les formalités soient entièrement dématérialisées. C’est la raison pour laquelle l’article L.711-7 du CCH renvoyait à un décret le détail des conditions d’application de ce chapitre.

Ce décret est paru au J.O du dimanche 28 août 2016. Il s’agit du décret n°2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires. Il introduit les articles R. 711-1 à R. 711-21 dans le CCH et renvoie certaines précisions complémentaires à un arrêté.

Ce décret fixe les principes d'accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires qui vont effectuer les déclarations d'immatriculations initiales et les mises à jour annuelles des données.

Il précise en outre les objectifs encadrant la définition des grandes rubriques de données à porter au registre par les télédéclarants.

Il expose les conditions de consultation des données portées au registre par les représentants légaux des syndicats de copropriétaires, les notaires, les services de l'Etat et des établissements publics de l'Etat chargés de la mise en œuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, les services des collectivités locales et leurs groupements, ainsi que par le public pour certaines données.

Les modalités d’immatriculation des copropriétés

Parmi les mesures marquantes, relevons que les télédéclarants énumérés à l’article R.711-1 du CCH (syndic notamment) doivent ainsi créer un compte auprès du teneur du registre. Ce dernier accorde alors au demandeur un accès sécurisé au compte nouvellement créé. Le texte précise que la première demande d'immatriculation des syndicats de copropriétaires créés avant le 1er janvier 2017 emporte demande simultanée de rattachement à son compte par le syndic ou l'administrateur provisoire.

A l'issue de la déclaration initiale d'immatriculation le teneur du registre attribue le fameux numéro d'immatriculation au syndicat de copropriétaires concerné.

Lorsque son mandat n'est pas renouvelé par l'assemblée générale des copropriétaires ou qu'il y est mis fin par la nomination d'un administrateur provisoire, le syndic doit informer le teneur du registre de la fin de son mandat dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions. Il indique l'identité et les coordonnées du nouveau syndic ou de l'administrateur provisoire et transmet au teneur du registre, si les comptes ont été approuvés lors de cette même assemblée générale, les informations relatives à la mise à jour annuelle.

Les télédéclarants doivent fournir des éléments d'identification dont la liste et la nature ne seront définies que par un arrêté à paraître. De même dans le cas d'un renouvellement de mandat ou d'une prolongation d'une mission d'administration provisoire, le syndic ou l'administrateur provisoire en informe le teneur du registre au plus tard dans un délai d'un mois suivant la fin du précédent mandat ou de la précédente mission.

Les déclarations seront réalisées au moyen d'un formulaire mis en ligne sur le site Internet du registre, ou par la transmission de fichiers d'un format conforme aux spécifications d'un cahier des charges approuvé par arrêté.

Le syndic ou l'administrateur provisoire procède à la déclaration annuelle des informations mentionnées au II de l'article R. 711-9 (Les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat notamment) dans un délai de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Les autres informations mentionnées à l'article R. 711-9 sont actualisées par le représentant légal en exercice, au moment de la déclaration annuelle des informations financières, si leur contenu change.

Des dispositions et modalités particulières sont prévues en cas de scission ou de disparition d’un syndicat de copropriétaires.

La consultation du registre est encadrée

Les syndics et les administrateurs provisoires ont accès à l'ensemble des données portées au registre relatives aux syndicats de copropriétaires dont ils sont les représentants légaux et pour lesquels ils ont obtenu le rattachement de compte.

Les notaires de leur côté ont accès aux informations mentionnées au 1° du II de l'article L. 711-2 du CCH (informations nécessaires pour les ventes immobilières) pour l'ensemble des syndicats de copropriétaires. Ces mêmes informations sont librement consultables par le public, à l'exception du nom du syndic et du nombre de lots de la copropriété.

Sans être exhaustif, le présent article a vocation à donner un premier aperçu du dispositif. Un ou plusieurs arrêtés sont encore attendus, notamment pour préciser les procédures et modalités techniques de déclaration, de consultation et de conservation des données nécessaires à l'application des dispositions de ce décret.

A suivre donc…

Transaction : Annonce immobilière à valeur non contractuelle

Un arrêt d’espèce, mais au combien précieux, de la cour d’appel de Versailles du 31 mars 2016 RG n° 14/0173 rejette la responsabilité du professionnel de l’immobilier qui avait commis une erreur dans la publicité de la vente d’une maison. L'annonce litigieuse mentionnait par erreur que la surface était d'environ 140 m2.

Selon l’usage, il était précisé sur cette publicité qu’elle n'avait pas de valeur contractuelle, la surface du bien n'ayant d'ailleurs par la suite fait l'objet d'aucune mention dans la promesse de vente. S’agissant d’une maison individuelle, l'agence n'avait par ailleurs aucune obligation de faire procéder au mesurage du bien qui avait été visité à plusieurs reprises par l'acheteur, ainsi que le relève l’arrêt.

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