La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 mai 2020 n°18-24248, nous apporte un nouvel éclairage sur l’application concrète de l’article L.145-6-1 du code de commerce et le droit de préemption du locataire commercial.
Pour mémoire le droit de préemption du preneur commercial n'est notamment pas applicable « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ». Le texte ne précise toutefois pas ce que recouvre la notion de « locaux commerciaux distincts ».
En l’espèce il s’agissait de la vente d’un seul lot de copropriété divisé en deux locaux commerciaux, avec deux entrées distinctes et exploités par deux preneurs différents. Pour les juges parisiens la vente de ce seul lot constituait bien une cession unique de locaux commerciaux distincts non soumise à ce droit de préemption légal.
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 9 juillet 2020 n°18-15620, rappelle aux visas notamment des articles 1103 du Code civil et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les stipulations d’un règlement de copropriété doivent recevoir application, tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.
La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir ordonner la remise en état d’un bâtiment qui avait subi une rénovation sans autorisation de l’assemblée générale ; alors pourtant que le règlement de copropriété prévoyait un régime dérogatoire de travaux pour le bâtiment en question.
Or, les magistrats du fond n’avaient jamais été saisis d’une demande visant à faire déclarer non écrite cette stipulation du règlement de copropriété. La Haute juridiction censure légitimement l’arrêt ordonnant la remise en l’état antérieur.
La cour administrative d’appel de Bordeaux dans un arrêt du 2 juillet 2020 n°18BX01825, juge que le propriétaire vendeur ne peut pas bénéficier de l’exonération de la fiscalité relative à la plus-value immobilière au motif que le bien vendu ne comportait pas l'accès à l'eau et à l'électricité.
Pour refuser l’exonération la cour d’appel prend la peine de rappeler que la résidence principale doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année : il doit s'agir de sa résidence effective.
Or, en l’espèce les magistrats ont relevé que le bien en question était initialement vétuste et ne comportait pas l'accès à l'eau et à l'électricité, qu'il avait été déclaré comme un bâtiment en ruine au titre de la taxe d'habitation et que les relevés de consommation d'eau et d'électricité produits ne correspondaient pas à ceux d'une maison habitée.
L’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires est paru au Journal Officiel du 3 juillet.
Pour mémoire l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la suite par l'ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit la faculté pour les copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale.
Ce formulaire de vote, avec son tableau, doit ainsi être joint à la convocation de l'assemblée. L’arrêté précise que ce formulaire peut être adapté et complété sans toutefois qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée.
Rappelons que si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (et mentionné en tant que tel dans le procès-verbal, selon l’article 17 alinéa 3 de la loi de 1965).
Le décret du 17 mars 1967 modifié le même jour par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 précise que pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.
L’article 9 bis du décret de 1967 précise également que lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi.
A ce titre la feuille de présence doit indiquer le copropriétaire ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
L’article 14-1 du décret de 1967, également modifié, dispose que le formulaire de vote ne doit pas être pris en compte si finalement le copropriétaire est présent ou représenté à l’assemblée générale.
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 28 mai 2020 n°17-05855 rejette la garantie des vendeurs en raison de l’absence de chauffage dans le logement vendu.
En effet, l’acte de vente stipulait, comme c’est désormais l’usage notarial « l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute natures apparents ou cachés ».
Il est toutefois utile de rappeler que cette clause imposée d’autorité par les notaires n’est pas obligatoire et peut être écartée.
La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 26 mars 2020 n°19-10415, que sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d'entretenir les lieux loués et d'effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté.
En effet l’article 1755 du Code civil dispose par principe qu’« aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».
A compter du 1er juin 2020 le dossier de diagnostic technique en cas de vente ou de location d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte habitation et professionnel doit inclure, lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.
L'acquéreur ou le locataire ne peut toutefois pas se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'a qu'une valeur indicative.
Cependant en cas d’absence de ce document dans le dossier de diagnostics, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
La cour d’appel de Colmar a pu juger, légitimement, dans un arrêt du 27 janvier 2020 n°18-02447, que l’agent immobilier qui fait visiter après la résiliation de son mandat de vente et avant la conclusion d’un nouveau mandat ne peut prétendre à honoraires sur la vente conclue par la suite.
Rappelons en effet que l’agent immobilier ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit préalable (article 72 du décret du 20 juillet 1972).
En effet, la seule solution dans cette hypothèse pour l'agent immobilier de pouvoir être rémunéré c'est un engagement postérieur à l'acte authentique de l'acquéreur ou du vendeur; voir notamment l'arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2001 n° 98-11057.
La Cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, s’il en était besoin, dans un arrêt du 14 mai 2020 n°18-11587 que l'absence de mentions relatives à la superficie du bien ou aux tantièmes de propriété attachés au lot loué, n'engendre pas nullité du congé.
Pour les juges Aixois le locataire est à même de s'assurer de la consistance du bien qu'il occupe et ne peut tirer profit de cette absence d’information. Pour mémoire l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 exclu expressément du contenu du congé la mention de la superficie Carrez.
Pour mémoire cependant la cour d’appel de Paris a pu juger dans un arrêt du 11 mars 2003 que la mention d’une superficie erronée dans le congé, alors même qu’elle n’est pas obligatoire, peut conduire à la nullité de celui-ci pour vice du consentement du locataire.
La Cour de cassation dans un arrêt confirmatif du 5 février 2020 n°18-2608 rappelle que le mandat que détient l’agent immobilier est un mandat d’entremise qui lui donne comme pouvoir de rechercher un acquéreur et de négocier mais ne lui permet aucunement d’engager son mandant, même au prix et conditions du mandat (sauf stipulation expresse).
Cette tendance de la jurisprudence devrait amener prochainement à réfléchir au contenu des mandats, notamment en prévoyant que le mandat puisse constituer une offre au sens de l’article 1114 du Code civil et que son acceptation aux prix et conditions par un candidat acquéreur puisse engager le mandant.
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 26 mars 2020 n°18-16113 rappelle qu’un preneur resté en place au terme d’un bail dérogatoire de 6 mois, sans opposition de son bailleur, bénéficie automatiquement du bénéfice du statut des baux commerciaux, avec ses droits et obligations.
Le fait que l’article L.145-5 du code de commerce (modifié par la loi du 18 juin 2014 applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014) ait porté à trois ans la durée maximale d'un bail ou de baux successifs dérogatoires est sans incidence sur cette situation.
En effet, quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel (et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance), il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
L’ajournement des assemblées générales de copropriétaires convoquées et devant se tenir durant la période de confinement pose de multiples questions, au rang desquelles celle des modalités de (re)convocation. Le GRECCO a récemment émis une préconisation n°8 (le 18 avril 2020) sur la forme de ces nouvelles convocations.
On y relèvera pour notre part la conclusion suivante, par souci de sécurité juridique : « S’il est choisi de convoquer à nouveau une assemblée générale à l’issue de la période de confinement, il conviendra donc de notifier à nouveau les documents annexes visés par l’article 11 [du décret de 1967 ndlr] à l’ensemble des copropriétaires.
Cette première solution assure la sécurité juridique de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale postérieurement à la période de confinement, mais elle a un coût qui sera supporté selon les cas (assemblée comprise dans le forfait ou non) par le syndicat et/ou par le syndic ».
Au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation c’est effectivement l’autonomie des assemblées générales qui semble imposer de notifier à nouveau les documents et annexes visés par l’article 11 précité. Anticiper que le juge pourra retenir la force majeure pour éviter d’avoir à notifier de nouveau ces pièces (au sens de l’article 1218 du Code civil) nous semble trop risqué en pratique pour l’intégrité des AG et la RCP du syndic.
Dans un arrêt du 7 avril 2020 n°18-04305 la cour d’appel d’Amiens rappelle que la liste des réparations locatives fixées par le décret du 26 août 1987 n’est pas limitative, à la différence de celle des charges. Cette décision a été rendue à l’occasion de menus travaux de réparation d’un volet roulant contesté par les locataires. La cour d’appel précise ainsi que «la liste figurant en annexe (du décret) n’est pas limitative et que d’autres réparations peuvent être à la charge des locataires, lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien courant et de menues réparations, ce qui inclus également le remplacement de pièces ».
La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 décembre 2019 n°17-01784, retient la responsabilité des mandants qui n’ont pas respecté la clause du mandat qui leur imposait de ne pas traiter sans le concours de l’agence.
L’agent immobilier n’ayant pas été en mesure de justifier de ses diligences pendant les 5 mois de son mandat, les magistrats ont réduit l’indemnité prévue dans la clause pénale, de 7500€ à seulement 1000€ !
Une nouvelle fois malgré les dispositions contractuelles, le préjudice de l’intermédiaire immobilier doit être justifié, notamment au regard de son travail.
