La cour d’appel de Lyon estime, dans un arrêt du 16 novembre 2022 n°22-00478, sans rentrer dans le débat du caractère commercial ou non des locations de courte durée, qu’au sens du règlement de copropriété examiné, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement. Pour les magistrats lyonnais de telles locations engendrent nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble stipulé bourgeois.

Dès lors, une telle activité est de nature à constituer un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété. 

La Cour de cassation vient d’ailleurs récemment de préciser, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-23119, que le caractère illicite de l’activité exercée permet au syndicat des copropriétaires d’agir en référé.

Dans ce même arrêt du 16 novembre 2022 la cour juge de manière plus discutable que le règlement de copropriété stipule que si la location meublée d’appartements entiers est autorisée, en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (clause assez fréquente).

La Cour constate en l’espèce que l’appartement querellé avait été divisé en deux lots distincts, eux-mêmes destinés à être loués en meublé à des personnes distinctes, ce qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété précitées et constitue dès lors un trouble manifestement illicite, l’interdiction édictée par le règlement de copropriété n’ayant pas été respectée.

Cette analyse nous semble en effet plus discutable dès lors que 2 lots distincts auraient été constitués avant d’être loués.

La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°19-17385, que le locataire titulaire d’un droit de préemption qui accepte d’acquérir le local, objet du bail commercial dont il est titulaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’intermédiaire immobilier.

Les magistrats rappellent également que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018, a exclu en application de l’article 145- 46-1  du code de commerce que l’offre de vente que le bailleur doit préalablement notifier au preneur comporte des honoraires de négociations.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien loué, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Mais cette disposition s’applique-t-elle à l’acquisition par le biais d’une succession ?

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°20-04688 répond par l’affirmative à cette question qui se pose régulièrement depuis la loi Alur. Pour les juges parisiens les bailleurs qui héritent d’un bien par succession doivent également respecter ce délai de préavis rallongé.

Le CRIDON de Paris avait publié le 28 octobre 2018 un avis contraire en ces termes : « Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,)». 

Sans doute la Cour de cassation devra un jour trancher cette question.

La loi Climat et résilience de 2021 a créé le carnet d’information du logement et ainsi ressuscité feu le carnet numérique du logement en introduisant de nouvelles dispositions dans le code de la construction et de l’habitation (articles L.126-35-2 et suivants). Ce carnet vise à faciliter et accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie. Ce CIL est établi lors de la construction d'un logement, ou à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.

L’article L.126-35-10 du CCH prévoit d’ailleurs que ce carnet d'information doit être transmis à l'acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu'il est au moment de la mutation. Cette transmission doit avoir lieu au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique et l'acquéreur doit en attester expressément. 

Le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022 (J.O du 28) est venu compléter ce dispositif pour permettre sa mise en œuvre. Il définit notamment les critères permettant de déterminer les travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique d'un logement, ainsi que les critères permettant de déterminer les catégories de matériaux et d'équipements ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement lors de sa construction ou à l'occasion de travaux de rénovation d'un logement existant. Il est complété par un arrêté du même jour.

Précisons enfin que ce CIL est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023.

En outre, lorsque ces travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l'obtention d'un permis de construire ou au dépôt d'une déclaration préalable, le carnet d'information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l'objet d'un devis qui est accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er janvier 2023.

L'arrêté du 26 janvier 2022 prévoit que les agents immobiliers ne sont plus tenus d'afficher « les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent » mais « les prix maximums des prestations qu'ils assurent » afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel de la loi Hoguet.

Un député de l’Essonne interroge le Gouvernement afin de savoir si cette disposition s'applique dès la prise de mandat ou lors d'une négociation préalable à la signature d'un compromis de vente. Il lui demande également de préciser si l'agent immobilier qui ne pratiquerait jamais des prix correspondants aux tarifs maximums affichés - a fortiori dès la prise de mandat - serait susceptible d'être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse, au sens de l'article L. 121-2 du code de la consommation.

Dans une réponse du Ministère de l’Economie et des Finances publiée au Journal Officiel de l’Assemblée Nationale du 6 décembre 2022 (p.6040) qui sent bon la mansuétude de Noël… il est affirmé de manière surprenante que « si les prix pratiqués par le professionnel sont toujours inférieurs au tarif maximum affiché, il ne sera, par définition, pas susceptible d'être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse, puisque, précisément, la nouvelle réglementation est venue clarifier et consacrer le fait qu'il a toute latitude pour négocier le prix à la baisse par rapport à son tarif maximum ».

Dans cette affaire le syndicat des copropriétaires d’un centre commercial produisait les accusés de réception des convocations des copropriétaires or celui de la convocation adressée à une des SCI ne portait pas mention de sa date de réception.

La cour d’appel d’Orléans a toutefois relevé que les courriers recommandés avaient tous été édités à la même date et avaient été réceptionnés par les autres sociétés copropriétaires du centre commercial (du groupe Auchan) à la même date.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 Septembre 2022 n°21-21031, valide cette analyse considérant que la date de première présentation (et donc le respect de 21 jours) peut être prouvée par tous moyens. Ce qui revient à considérer de manière pragmatique que la date de première présentation de la convocation peut se déduire du numéro de l'avis de réception par comparaison avec la date de réception des autres convocations (singulièrement dans une copropriété commerciale où les convocations sont toutes adressées à la même adresse).

La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 21 juin 2022 n°21-01106, rappelle que la loi Hoguet n’interdit pas à l’agent immobilier mandataire du vendeur de solliciter des dommages et intérêts en cas de faute de son mandant l’ayant privé de la rémunération qu’il pouvait espérer du fait de la réalisation d’une vente.

En l’espèce, le refus injustifié du vendeur de réitérer un compromis de vente signé entre lui et l’acquéreur trouvé par son mandataire constitue bien « un acte contenant l’engagement des parties » visé précisément par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

La cour confirme ici que ce refus peut être constitutif d’une faute génératrice d’un préjudice pour l’agence immobilière qui se trouve ainsi privée du paiement de ses honoraires et dont la réparation est contractuellement prévue dans le mandat de vente par la fixation forfaitaire d’une clause pénale.

La Cour de justice européenne a rendu un arrêt de portée générale en date du 27 octobre 2022 C-485/21 à l’occasion d’un contentieux de droit bulgare.

Cet arrêt affirme qu’une personne physique, propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété, doit être considérée comme étant un « consommateur », au sens de la directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, lorsqu’elle conclut un contrat avec un syndic aux fins de l’administration et de l’entretien des parties communes de cet immeuble ; pour autant qu’elle n’utilise pas cet appartement à des fins qui relèvent exclusivement de son activité professionnelle.

Dans l’hypothèse où un contrat relatif à l’administration et à l’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété est conclu entre le syndic et l’assemblée générale de la copropriété ou l’association de propriétaires de cet immeuble, une personne physique, propriétaire d’un appartement dans ce dernier, est susceptible d’être considérée comme étant un « consommateur », au sens de cette directive 93/13, pour autant qu’elle puisse être qualifiée de « partie » à ce contrat et qu’elle n’utilise pas cet appartement exclusivement à des fins relevant de son activité professionnelle.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 30 juin 2022 n°22-00511, rappelle que l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans cette espèce il résultait des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que l’infestation par les punaises de lit dans les parties communes de l’immeuble était très importante, et que sans intervention, l’infestation risquait de s’étendre à l’ensemble du bâtiment ainsi qu’il résultait des courriels et d’un rapport d’une société de désinsectisation. Cette infestation provenait d’un appartement loué et le propriétaire de celui-ci n’agissait pas malgré les multiples demandes du syndic.

A ce titre le syndicat des copropriétaires était donc en droit de faire désigner en référé un huissier avec pour mission de procéder à l’ouverture de l’appartement infesté afin de permettre aux entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de dépose des meubles et équipements et de procéder au traitement contre les punaises de lit.

Le juge des référés pouvait également, en pareille situation, ordonner au locataire de laisser l’appartement libre de toute occupation et de tout meuble et condamner à titre provisionnel le propriétaire-bailleur à indemniser le syndicat du préjudice financier relatif au coût des interventions pour traiter les punaises de lit (+ de 10 000€).

La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 27 septembre 2022 n°21-00089, condamne à indemnisation la propriétaire bailleur à l’encontre de sa locataire à qui elle avait donné à bail un ancien corps de ferme jugé non décent (humidité importante, absence d’isolation et de chauffage dans les chambres).

La cour d’appel condamne également in solidum les agences immobilières (ORPI) qui avait l’une procédé à la location et l’autre qui assurait la gestion du bien loué. En effet la cour rappelle que l’agent immobilier, rédacteur d’acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, notamment celles tenant à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent.

Au cours du bail, l’agence chargée d’une mission de gestion locative doit également veiller au respect continu de cette obligation de décence et avertir son mandant des travaux utiles de mise en conformité à accomplir.

Chaudière à gaz ou au fioul, la hausse du coût de l'énergie impacte fortement les budgets des copropriétés et les provisions et charges supportées par les copropriétaires. Cette situation pourrait d’ailleurs s’aggraver avec le risque de défaillances multiples de copropriétaires déjà en situation difficile. Le bouclier tarifaire étendu aux copropriétés par le décret n°2022-514 du 9 avril 2022 ne semble que retarder les difficultés à venir.

A l’approche de l’hiver, certains syndicats de copropriété et syndics s’interrogent sur la possibilité de ne pas rallumer leur chaudière collective et de palier temporairement avec des dispositifs de chauffage individuels. Mais à quelle majorité l’assemblée générale peut prendre une telle décision ?

Par principe la suppression d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun requière une décision à l’unanimité de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale (utopique en pratique).

En effet, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « (…) L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Voir notamment en ce sens CA Paris 2 juillet 2009 n°08-08837.

La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer à de multiples reprises et de nuancer ce principe en retenant la seule double majorité de l’article 26 de la loi, singulièrement lorsque la copropriété décide de remplacer (définitivement) un système de chauffage devenu vétuste par une solution individuelle moins onéreuse. La notion juridique d’amélioration prenant alors le dessus.

En ce sens notamment un arrêt de la Cour de cassation du 04 janvier 1989  : « L'arrêt retient que l'installation collective de chauffage, remontant à plus de quatre-vingts ans, était à la fois vétuste, inefficace et insalubre, que sa remise en état ne permettrait pas d'obtenir un résultat conforme aux normes actuelles ; que par ces motifs, desquels il résulte que l'installation d'un chauffage individuel n'affectait pas les modalités de la jouissance des parties privatives mais constituait, comme elle l'a retenu, une amélioration ».

Cet assouplissement ne semble toutefois pas pouvoir s’appliquer à une suppression temporaire d’un service collectif, et particulièrement à la décision de ne pas rallumer une chaudière collective en période de hausse du coût de l’énergie.

Un copropriétaire peut-il pour autant décider seul de se désolidariser du chauffage collectif et utiliser un système individuel pour échapper au règlement de ses charges ?

Sous réserve de certaines contraintes techniques tenant à la dépose d’équipements de l’installation collective (radiateurs par exemple) situés dans le lot, un copropriétaire peut choisir seul d’installer un système individuel. Par exemple des radiateurs électriques ou un système de pompe à chaleur réversible (sous réserve d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si cette installation touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l'immeuble).

Pour autant, la mise en place de ces systèmes individuels ne dispense pas le copropriétaire sécessionniste de participer aux charges collectives de chauffage, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans autorisation d’une assemblée générale modifiant spécifiquement la répartition des charges de chauffage (là encore à l’unanimité des propriétaires en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965).

La solution reste encore, aujourd’hui plus que jamais, et quand la technique le permet, la mise en place de systèmes d’individualisation des frais de chauffage selon la consommation réelle.

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose à ce titre « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».

La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 8 juin 2022 n°19-05417, fait une application stricte d’une stipulation qui se retrouve usuellement dans les mandats. Il s’agit de la clause habituelle qui interdit pendant un délai de 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur à qui le bien a été présenté par le mandataire.

L’interdiction visait, selon l’usage habituel, tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou encore le partenaire avec lequel il se porterait acquéreur. A défaut de respecter cette clause, le mandataire a le droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat.

En l’espèce le mandant est condamné au montant de la clause pénale pour avoir vendu en connaissance de cause à la partenaire pacsée d’un candidat acquéreur ayant visité avec l’agence.

La cour d’appel de Lyon a jugé dans un arrêt du 25 mai 2022 n°19-02084 que le mandant qui souhaite se prévaloir de la réduction des honoraires doit justifier avoir informé l’agent immobilier du fait qu’il a trouvé lui-même l’acquéreur.

Le mandat prévoyait contractuellement que la rémunération du mandataire serait ramenée à 50% si l’acquéreur était trouvé grâce aux démarches propres au mandant. Le mandat prévoyait en l’espèce que « pour se prévaloir de cette disposition le mandant devra notifier par écrit au mandataire préalablement à la signature de l’avant contrat, les nom et adresse de l’acquéreur et attester que celui-ci n’a pas été trouvé par le panneau « à vendre » ou tout autre moyen mis en œuvre par le mandataire ».

Les juges relèvent en l’occurrence que le mandant ne justifiait pas avoir respecté les termes du mandat, faute d’avoir prévenu par écrit l’agent immobilier avant la signature de la promesse de vente avec l’acquéreur.

Au détour d'un contentieux relatif à un droit à honoraires, la cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 10 mai 2022 n°21-14962, répond à une question fréquemment posée et que la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 ne traite pas.

Faut-il nécessairement enregistrer les avenants aux mandats dans le registre correspondant ?

Les juges aixois semblent considérer que dès lors que le mandat a été enregistré, l’avenant ne nécessite pas un enregistrement formel et la prise d’un nouveau numéro au registre. Il est vrai que ni la loi Hoguet, ni son décret de 1972 n'impose une telle pratique.

On ne saurait toutefois que recommander, à minima, la mention des avenants dans le registre, à tout le moins dans la colonne « observations » du mandat concerné.

L'enregistrement des avenants avec un numéro autonome permet toutefois de donner date certaine aux modifications apportées au mandat originel, en s'inscrivant dans la chronologie du registre (notamment en cas de contrôle de la DDPP).

Actualités

Copropriété : Adoption au Sénat du projet de la loi relatif à l’habitat dégradé – Mesures affectant directement le syndic

Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été adopté au Sénat. Un certain nombre de mesures concernent les copropriétés, et d’autres plus directement les syndics. Ainsi :

- Le président du tribunal judiciaire pourrait imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic « laxiste » qui n’aurait pas anticipé la situation de difficulté de la copropriété en faisant désigner un mandataire ad’hoc.

- A l’instar de l’état daté, plafonnement par décret des frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965.

- Création et agrément préfectoral d’un syndic d’intérêt collectif, compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné (sur le fondement de l’article 29-1 A). Il pourrait également, à la demande d’un administrateur provisoire l’assister dans ses fonctions de gestion de l’article 29-1 de la loi de 1965 (une forme de sous-traitance ?).

- Création d’un appel de fonds type établi selon un modèle unique fixé par décret (de la norme, encore de la norme...).

- Obligation pour le syndic de donner sans délai au président du CS (dès sa désignation) ou, à défaut, à un membre du CS désigné à cet effet par l’assemblée, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires du SDC.

- Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée dans un délai de deux mois lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

- Retour de l’ancien système de l’article 25-1 permettant de tenir une seconde assemblée générale à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans un délai de trois mois, pour les seuls travaux de l’article 25f (les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre).

Ces mesures laissent toujours entrevoir une certaine défiance à l'égard de la profession de syndic. A suivre...

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

Copropriété : La location de courte durée n’a pas forcément un caractère commercial

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.

En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.

Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. notre actualité du 22/09/2023).

A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.

Copropriété/Transaction : Opposabilité du modificatif non publié

Un acquéreur qui est informé dans son acte d’achat des restrictions votées par l’assemblée générale avant son acquisition peut-il opposer à la copropriété la non-publication du modificatif au fichier immobilier ?

En l’espèce aux termes d’une assemblée générale les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux des activités à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type ; or ce modificatif au règlement de copropriété n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition. 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 n°22-17918, affirme que la SCI qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifiée. La cour d’appel a pu en déduire que sa demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.

Transaction : Nullité de deux mandats de vente avec le même numéro ?

On le sait la jurisprudence est très rigoureuse sur le formalisme du mandat Hoguet et de sa numérotation au registre. Dans un arrêt empreint d’un étonnant pragmatisme, la cour d’appel de Lyon le 14 septembre 2023 n°21-00647, a jugé que deux mandats conclus à quelques jours d’intervalle sur un même bien et portant le même numéro ne sont pas nécessairement nuls.

Dans cette espèce les magistrats relèvent que les deux mandats sont conclus à quelques jours d’intervalle sur le même bien et aux mêmes conditions, excepté une baisse de prix.

La cour fait droit à l’argumentation de l’agence ERA considérant que le second mandat aurait pu être conclu sous forme d’un avenant dont l’enregistrement n’est nullement obligatoire en l’état des textes et de la jurisprudence.

C’est pourquoi, en l’absence de toute irrégularité qui justifierait l’annulation de l’un quelconque des mandats, la demande de nullité est rejetée et l’agence peut prétendre à ses honoraires.

Il n'est pas certain que la Cour de cassation suivrait la même analyse, cette décision a toutefois le mérite d'exister et d'être pleine de bon sens.

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