La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21841 revient sur la règle dite du contrepartisme de l’article 1596 du Code civil qui interdit en principe à l’agence mandatée d’acquérir les biens qu’elle est chargée de vendre, par elle-même ou par personnes interposées. Dans cette espèce la cour d’appel d’Aix en Provence, confirmée par la Cour de cassation, relève que la SCI venderesse connaissait le lien de parenté entre les acquéreurs et le gérant de l'agence immobilière qu'elle avait mandatée pour vendre son bien, lien qui figurait dans la promesse de vente.
En outre pour les magistrats, les parents du gérant de l’agence avaient acheté ledit bien pour constituer un complément de retraite, ils en avaient encaissé les loyers et géré eux-mêmes les difficultés rencontrées avec la locataire, notamment les impayés répétitifs. Pour les magistrats il n'y avait donc pas eu interposition et la nullité de la vente ne devait pas être encourue.
Pour mémoire, l’article 9 al. 1° du décret 28 août 2015 fixant le code de déontologie des professionnels de l’immobilier prévoit notamment que les agences s’engagent à ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21841 revient sur la règle dite du contrepartisme de l’article 1596 du Code civil qui interdit en principe à l’agence mandatée d’acquérir les biens qu’elle est chargée de vendre, par elle-même ou par personnes interposées. Dans cette espèce la cour d’appel d’Aix en Provence, confirmée par la Cour de cassation, relève que la SCI venderesse connaissait le lien de parenté entre les acquéreurs et le gérant de l'agence immobilière qu'elle avait mandatée pour vendre son bien, lien qui figurait dans la promesse de vente.
En outre pour les magistrats, les parents du gérant de l’agence avaient acheté ledit bien pour constituer un complément de retraite, ils en avaient encaissé les loyers et géré eux-mêmes les difficultés rencontrées avec la locataire, notamment les impayés répétitifs. Pour les magistrats il n'y avait donc pas eu interposition et la nullité de la vente ne devait pas être encourue.
Pour mémoire, l’article 9 al. 1° du décret 28 août 2015 fixant le code de déontologie des professionnels de l’immobilier prévoit notamment que les agences s’engagent à ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 janvier 2022 n°20-19951, donne raison à un vendeur qui a agi en dommages intérêts contre son acquéreur. En effet, dans le cadre de la vente d’un immeuble occupé, l’acheteur avait négocié le départ du locataire qui occupait les lieux (pourtant après la signature de la promesse de vente).
Pour les magistrats, la dissimulation de la libération des lieux par l'occupant en titre, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien vendu, manifestait l'absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l'acquéreur, ouvrant droit à dommages-intérêts pour le vendeur (300 000€).
Moralité, en pareille circonstance, attendre la signature de l’acte authentique avant de négocier avec le locataire…
La Cour de cassation a rendu un arrêt de censure le 17 février 2022 n°20-17438, décision qui semble marquer un revirement par rapport à sa jurisprudence de 2018 et assouplir la mise à jour des statuts des associations syndicales libres.
En effet, la Haute Cour affirme désormais que si lors de la création d'une association syndicale libre, les statuts doivent être accompagnés de la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, cette formalité n'est pas nécessaire en cas de mise en conformité de ces statuts avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006.
La Cour de cassation distingue ainsi la formalité constitutive de la formalité de mise à jour.
La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale dite 3DS est parue au J.O du 22 février dernier.
Concernant les baux d’habitation, cette loi ajoute notamment un nouvel article 2-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui a vocation à encadrer les mentions devant figurer dans les annonces de mise en location (informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location qui seront précisées par arrêté du Ministre du Logement).
La loi 3DS prolonge également de 3 années (jusqu’au 25 novembre 2026) l’expérimentation relative à l’encadrement des loyers introduite par la loi ELAN et prévoit qu’en cas de colocation (au sens de l'article 8-1 de 89) le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement. Elle ajoute également que la commission départementale de conciliation (CDC) prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l'examen des litiges relatifs à l’action en diminution pour non-respect du loyer de référence. Pour mémoire depuis la loi ELAN une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
Concernant la copropriété, cette loi ajuste les dispositions introduites par la loi ELAN relatives à la mise à jour des règlements de copropriété concernant les parties communes spéciales et à jouissance privatives et les lots transitoires.
Sur cette question la loi 3DS introduit un distinguo entre les immeubles mis en copropriété avant et après le 1er juillet 2022.
Ainsi, il n'y a plus de délais impératifs pour les syndicats nés avant cette date pour procéder à cette mise en conformité, même si désormais le syndic a l'obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale (si ces mentions font défaut).
Dorénavant l'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans ces règlements antérieurs au 1er juillet 2022 est sans conséquence sur l'existence de ce lot.
De même, l'absence de mention des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.
A l’inverse pour les immeubles qui seront mis en copropriété après le 1er juillet 2022, les dispositions de l’article 206 de la loi ELAN s'appliquent toujours. Ainsi, à peine d’inexistence ces nouveaux règlements devront comporter expressément la mention des lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
La Cour de cassation censure la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 février 2022 n°20-23468. Les Hauts magistrats rappellent qu’aux termes de l'article L. 271-1, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation, la faculté de rétractation du bénéficiaire d'une promesse de vente est exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Les juges parisiens avaient considéré que la rétractation par courrier électronique n’était pas régulière puisque l'envoi d'un courriel ne permet ni d'identifier l'expéditeur et le destinataire, ni d'attester sa date de réception.
La Cour semble au contraire affirmer par cet arrêt de cassation que la rétractation de l’acquéreur peut dans certains cas s’exercer régulièrement par un simple courriel (ce que les juges parisiens auraient dû vérifier).
Notons cependant que dans cette espèce le notaire a expressément attesté en justice avoir reçu ledit courriel de rétractation.
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 janvier 2022 n°20-20363, rappelle qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
La Cour rappelle, avec une portée toujours plus large, qu’après l’expiration de ce délai de deux mois ces copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges.
La cour d’appel de Toulouse a pu juger, dans un arrêt du 22 septembre 2021 n°19-01450, que le non-respect des dispositions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, en l’espèce l’adresse du garant financier, emporte la nullité du mandat de l’intermédiaire immobilier (un mandat de recherche en l’occurrence).
Pour mémoire, cet article prévoit que les professionnels de la loi Hoguet doivent notamment faire figurer sur tous documents, contrats et correspondances à usage professionnel :
Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
Le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ;
Le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.
La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt complaisant le 13 septembre 2021 n°19-03718 qui devrait intéresser tous les professionnels de la loi Hoguet.
Pour les magistrats toulousains le fait de baisser le prix de vente par rapport à celui qui était mentionné au mandat ne nécessite pas la signature d’un nouveau mandat de vente. Selon eux la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 n’impose pas que le contrat de mandat confié à un agent immobilier fixe le prix du bien que le vendeur souhaite obtenir de la vente. Dès lors que les vendeurs ont consenti, par un écrit distinct, à une baisse du prix de vente, la validité du mandat ne requérait pas l’établissement d’un nouveau mandat (et le droit à honoraires du professionnel demeurait fondé).
Dans le même temps la cour juge que la diminution des honoraires par rapport au mandat écrit nécessite un avenant au mandat. Selon elle cette irrégularité est susceptible d’entacher le mandat d’une nullité, faute d’avoir donné lieu à un écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet.
Cependant, cette nullité relative ne peut être soulevée par les mandants eux-mêmes, qui bénéficient en l'espèce directement de cette baisse de la rémunération. Or, selon les juges toulousains la nullité vise la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, les mandants n'étaient donc pas lésés en l'occurrence.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21439, rappelle les délais à respecter et l’articulation des prescriptions relatives à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés par l’acquéreur.
La garantie légale des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice selon l’article 1648 du Code civil. Mais la Cour de cassation rappelle que ce point de départ « différé » ne peut avoir pour effet de reporter le délai de cette action au-delà d’une durée de 20 années à compter de la vente, conformément à l’article 2232 du Code civil (voir également Cass. civ. 1er octobre 2020 n° 19-16986).
Les vendeurs avaient obtenu en appel (CA RIOM) que l’action soit jugée comme prescrite et enserrée dans un délai maximal de cinq années sur le fondement de l’article 2224 du Code civil. Cet arrêt est censuré.
La cour d’appel de Bourges rappelle dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-00470 l’intérêt pour l’intermédiaire immobilier de veiller à ce que les parties qu’il a rapprochées concluent une promesse synallagmatique de vente (compromis).
Dans cette espèce le notaire avait au contraire rédigé une promesse unilatérale de vente (PUV). Un dégât des eaux est intervenu avant la levée de l’option par le bénéficiaire qui finalement ne réitérera pas son acquisition faisant perde son droit à honoraires au professionnel immobilier.
Les juges Berrichons confirment à juste titre que l’acquéreur (bénéficiaire) n’engage pas sa responsabilité à l’égard de l’agent immobilier en décidant de ne pas lever l’option d’achat.
La cour d’appel de Paris juge à nouveau, dans un arrêt du 5 novembre 2021 n°21-05647, que l’inexploitation commerciale en raison de la crise sanitaire liée au COVID peut s’apparenter à une perte partielle de la chose louée (au sens de l’article 1722 du Code civil).
Les juges parisiens considèrent une nouvelle fois (précédemment 29 septembre 2021 n°21-00544) que la question du recouvrement des loyers, et corrélativement celle de la perte de la chose louée en raison du COVID, doivent être tranchées par le juge du fond et non par le juge des référés.
Dans le même temps la cour d’appel de RIOM a pu juger le 6 octobre 2021 n°21-00614 que le régime protecteur de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 ne protège pas le locataire commercial qui n'a pas communiqué son attestation d'assurance dans le délai imparti par le commandement qu’il a reçu.
La cour d’appel d’Aix en Provence juge, dans un arrêt du 23 septembre 2021 n°18-10927, que le fait de viser par erreur dans le congé pour vente d’un logement meublé, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (au lieu de l’article 25-8), n'entraîne pas sa nullité, dès lors que le congé fait référence au préavis applicable de 3 mois. Si le congé est validé sur la forme, cet arrêt annule cependant celui-ci jugeant que le bailleur ne démontrait aucune réelle intention de vendre. En effet, les juges Aixois relèvent que le bailleur ne versait aux débats en première instance aucune preuve de la vente de l'appartement donné à bail, ni de démarches en vue de la vente de ce bien.
Et le bailleur se contentait en appel de verser aux débats un mandat de vente daté du 20 janvier 2015, mais qui restait insuffisant à établir la réalité du motif de ce congé. Les juges relèvent en outre que le bailleur était resté inactif durant près de deux ans, le congé prenant effet le 30 juin 2015 et l'assignation étant seulement du 15 juin 2017.
