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Transaction : Refus d’achat et droit à honoraires de l’agence
La cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 27 août 2016 RG n°15/04309 juge que l’acquéreur qui refuse de réitérer la vente sans motif réellement légitime (ses arguties n’ayant pas été retenues par la cour) commet une faute à l’égard du vendeur (de nature contractuelle), mais également de manière délictuelle à l’égard de l’agence immobilière qui a perdu, par son seul comportement fautif, son droit à rémunération découlant de sa mission d’entremise. Dans cette espèce le fait que les vendeurs n’aient pas demandé l’exécution forcée de la vente est jugé sans incidence sur le droit à indemnisation du professionnel immobilier.
Transaction : Echanges des consentements et perfection de la vente
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 7 octobre 2016 RG n°14/16878 rappelle le caractère consensuel de la vente immobilière en droit français et juge que la vente est parfaite dès lors que les parties ont échangé leurs consentements et que toutes les conditions suspensives d’usage ont été accomplies. Les juges parisiens condamnent ainsi l’acheteuse, qui refusait de réitérer la vente, au versement de la clause pénale et à 10 000€ de dommages intérêts au profit de l’agence SQUARE HABITAT, intermédiaire en l'espèce.
Transaction/Bail d’habitation : Droit de préemption et nullité de la vente
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 7 octobre 2016 RG n°14/16878 prononce la nullité de la vente en suite de la notification d’un droit de préemption qu’elle juge irrégulièrement purgé. En l’espèce la société COGEDIM avait notifié un droit de préemption à son locataire dans le cadre de la loi du 31 décembre 1975 (vente en bloc) en subordonnant son acceptation au versement de 10% du prix de vente à titre d’acompte. Cette solution est évidemment transposable au congé vente de la loi du 6 juillet 1989.
Bail d’habitation : Serrure & délivrance du bailleur
Dans un arrêt du 26 octobre 2016 RG n°15-00613 la cour d’appel de Bastia retient la responsabilité d’une bailleresse à plusieurs titres. Relevons notamment à titre illustratif que cette bailleresse à été condamnée à verser des dommages-intérêts à son locataire sur le fondement du non respect de son obligation de délivrance, en raison d’une serrure défectueuse (« Si la défectuosité de la serrure n'est pas un critère du logement décent, elle est contraire à l'obligation d'assurer le clos, par la mise en place de fermetures en bon état sur l'extérieur ») et d’un garage encombré ne permettant pas au locataire d’en jouir.
Bail commercial : Amiante et obligation de délivrance
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt très discutable du 13 octobre 2016 n°2016/417 retient que le bailleur doit supporter les travaux de désamiantage alors même que le bail excluait clairement la prise en charge de la présence éventuelle d’amiante et accordait une franchise de loyer pour travaux au preneur à hauteur de 400 000€.
La cour d’appel fonde sa décision sur l’obligation de délivrance du bailleur s’agissant d’un ERP, quant bien même la présence d’amiante est apparue par la réalisation de travaux à l’initiative du preneur et pour lesquels le bailleur avait en l’espèce consenti une franchise de loyer conséquente.
Cet arrêt est d’autant plus critiquable que la cour d’appel reconnaît que le bailleur n’avait pas l’obligation de joindre un diagnostic amiante lors de la conclusions du bail et que, quant bien même il l’aurait fait, l’amiante présente dans la colle des plinthes n’aurait pas été décelée.
La cour retient également que le bailleur était en outre fautif de ne pas avoir fait établir par le passé le dossier de diagnostic technique amiante (DTA), que le preneur n’avait toutefois pas demandé lors de la conclusion du bail. Les gestionnaires de locaux commerciaux seront donc bien avisés de vérifier que ce DTA a été réalisé (et mis à jour) pour tous les locaux astreints à cette obligation.
Copropriété : Parution de l’arrêté concernant l’immatriculation
L’arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé « registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires » pris en application des articles R. 711-1 à R. 711-21 du code de la construction et de l'habitation est paru au J.O du 26 octobre 2016 afin de compléter le décret du 26 août 2016 commenté dans une précédente newsletter http://lbvs-avocats.fr/actualites/215-le-registre-d-immatriculation-des-coproprietes-prend-forme.html
Cet arrêté précise notamment que le teneur du registre d'immatriculation est l'Agence nationale de l'habitat (Anah). L’arrêté détaille le processus d’immatriculation que va devoir suivre le syndic. Ainsi, pour disposer d'un compte de télédéclarant actif, le syndic définit son mot de passe, puis active son compte avec un code envoyé par le teneur du registre à l'adresse postale fournie, dans un délai de deux mois suivant sa demande. Passé ce délai, le compte inactif est supprimé. Le nouveau télédéclarant accède à son compte par son adresse électronique et son mot de passe. L’arrêté, en son article 7, nous détaille également la durée de conservation des justificatifs d’immatriculation.
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