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Transaction : Condamnation de l’indivisaire responsable du retard de la vente
Les agents immobiliers sont souvent confrontés aux indivisaires récalcitrants qui tardent à ratifier une vente. La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt n°15-15952 le 23 novembre 2016 qui pourrait être transposable à leurs situations. Dans cette espèce la Haute Cour condamne une indivisaire à payer à l’indivision 30 000€ de dommages-intérêts. Les juges considèrent qu’elle a commis une faute en faisant obstacle à la vente de l’immeuble indivis. Parmi ses manœuvres dilatoires elle a notamment refusé de signer l’acte de vente; quatre mois plus tard elle avait demandé une augmentation du prix, dans un contexte général de baisse du marché immobilier. Finalement la vente s’est réalisée 2 ans plus tard avec une baisse de prix de 30 000€, d’où cette condamnation indemnitaire.
Transaction : Condition potestative et nullité de la promesse de vente
La cour d’appel de Paris rappelle, dans un arrêt du 7 octobre 2016 n°14-25290, que les parties ne peuvent contracter la vente d’un bien immobilier que sous des conditions licites et non potestatives. En effet, toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition purement potestative de la part de celui qui s'y oblige. Derechef, toute condition d'une chose prohibée par la loi rend nulle le compromis qui en dépend (en l’espèce une révocation de donation). Dès lors la nullité de la convention s'oppose à la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle tandis qu'elle commande la restitution des acomptes versés.
Transaction/Expertise : Notion de valeur vénale
A l’occasion de la contestation d’un redressement fiscal la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 15 décembre 2016 n° 14-06903 a rappelé que la valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve, avant la survenance du fait générateur de l’impôt.
En l’espèce, l’administration fiscale avait utilisé la méthode d’estimation par comparaison mais n’avait pas utilisé des termes de référence jugés pertinents. Les immeubles comparés n’étaient pas similaires, le fisc n’ayant pas tenu compte de la valeur réelle du bien en considération de sa situation juridique, notamment son caractère enclavé et son état de vétusté. La cour prononce donc le dégrèvement.
Bail commercial/Professionnel : Changement d’usage et nullité
La cour d’appel de Paris rappelle dans un arrêt du 12 janvier 2017 n°15-17010 qu’en application de l’article L.631-7 du CCH les locaux à usage d'habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage ni transformés sans autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire.
En l’espèce les juges parisiens rappellent que la renonciation éventuelle du preneur au bénéfice de ces dispositions doit être expresse et ne se présume pas. Le fait que le preneur était un notaire et que celui-ci avait connaissance de l'obligation qui pesait sur le propriétaire bailleur d'obtenir, préalablement à la signature du bail, cette autorisation administrative ne permettait pas d’en déduire qu’il avait renoncé à se prévaloir de la nullité dudit bail. La nullité du bail est ainsi prononcée. Il est utile de rappeler au professionnel de l’immobilier, rédacteur de baux commerciaux ou professionnels, de vérifier la régularité de ce changement d’usage lorsque le local loué était à l’origine un appartement.
Copropriété : La loi du 10 juillet 1965 retouchée par la LEC du 27 janvier 2017
Avec 224 articles et un titre II au nom fourre-tout… Mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté dite LEC du 27 janvier 2017 (publiée au JO du 28 janvier 2017) modifie certains aspects de la loi Hoguet (refonte du CNTGI notamment), des baux d’habitation mais également de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ainsi, l’article 10-1 relatif aux frais nécessaires au recouvrement et à l’état daté est modifié. La LEC précise désormais que non seulement le coût de l’état daté sera plafonné par décret mais également le coût des mises en demeure et des frais de relance facturés par le syndic (la rédaction issue de la loi dite Alur était jusque là ambiguë).
Le texte prévoit également que l’administrateur provisoire peut, passé un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné́ syndic de la copropriété́ administrée. Il prévoit également que l’administrateur provisoire, à l’occasion de sa mission, peut avancer des fonds au syndicat des copropriétaires (tout comme le syndic provisoire).
La LEC modifie également le CCH concernant l’immatriculation des copropriétés et dispose que « Pour faciliter l’information des acquéreurs de lots de copropriété́ et accomplir la mission qui leur est confiée en application de l’article L. 711-5, les notaires ont accès à l’ensemble des données du registre (…)». Cette mesure crée ainsi une distorsion avec les informations dont disposent les agents immobiliers pour rédiger les promesses de vente de lots de copropriété…
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