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Newsletter spéciale loi Alur - Adoptée en seconde lecture à l'Assemblée Nationale
Le projet de loi pour l’accès au logement et pour un urbanisme rénové (ALUR) a été examiné et débattu à l’Assemblée Nationale en seconde lecture du 14 au 16 janvier dernier. Après un passage en première lecture en septembre 2013 à l’Assemblée et en octobre 2013 au Sénat, le projet de loi ALUR a été examiné à nouveau cette semaine en seconde lecture. Il a été adopté par les députés le 16 janvier 2014 en fin d’après-midi.
Cécile DUFLOT a parlé d'une « loi juste », d'une « loi d'équilibre » et a assumé sa volonté de « régulation » d'un marché immobilier que la liberté passée a entraîné dans tous les excès (sic). Pour la Ministre, la Gul et encadrement des loyers vont de pair et assureront aux propriétaires bailleurs « une rentabilité inférieure mais un risque inférieur ».
L’examen en seconde lecture au Sénat devrait quant à elle avoir lieu fin janvier 2014. L'ajustement de certaines mesures mérite d’être signalé.
LOCATIONS:
- Honoraires de location : alors que la première version du projet prévoyait de limiter la participation des locataires aux seuls frais d’état des lieux et de rédaction du bail, la nouvelle version du texte étend cette participation à la réalisation de la visite et la constitution du dossier du locataire. De plus elle précise que « le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable […] fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret ». Le reste des honoraires sera pris en charge par le seul bailleur.
- Pénalités de retard : les députés n’ont pas rétabli les pénalités pour retard de paiement de loyer du locataire qu’ils avaient pourtant votées en première lecture mais supprimées par le Sénat.
- Colocation : un amendement réduit d’un an à six mois la durée pendant laquelle un colocataire qui a quitté un logement après avoir donné congé reste solidaire des obligations des colocataires restant dans les lieux. Cette durée permet de prendre en compte une éventuelle vacance entre deux colocataires, notamment en période estivale, et tend ainsi à minimiser les conséquences financières susceptibles de peser sur le colocataire sortant.
En outre est rajoutée la possibilité pour le propriétaire bailleur, de choisir, même en location vide, entre des charges réelles ou forfaitaire s'il s'agit d'une colocation.
- Modèles types : il est imposé l’adoption de modèles types de contrat de location vide et meublée et d'état des lieux.
- Fixation du loyer : le terme "médian" est supprimé de même que celui de "loyer élevé" introduit par le Sénat. Désormais, il serait retenu les termes de « loyer de référence », « loyer de référence majoré » et de « loyer de référence minoré ».
- L’obligation de systématiquement mentionner au contrat l'identité et les coordonnées du bailleur, y compris si celui-ci met son bien en gestion.
- Surface et loyer : la possibilité pour le locataire d'obtenir à tout moment une diminution du loyer proportionnelle à l'écart de superficie constaté lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle mentionnée dans le contrat de location
- La mise en place d'une grille de vétusté.
- La possibilité pour le propriétaire bailleur, face à un locataire récalcitrant, de souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire, puis d'en récupérer le coût auprès de celui-ci.
- L’obligation de remettre au locataire deux nouveaux diagnostics : les diagnostics amiante et électricité. En revanche, le diagnostic gaz n’a pas été voté.
- Une Gul allégée : une version édulcorée de la Garantie universelle des loyers a finalement été adoptée. La Gul sera gratuite et entrera en vigueur le 1er janvier 2016. Elle ne sera pas obligatoire puisque le propriétaire pourra toujours lui préférer une caution solidaire.
PROFESSIONS :
- Les chasseurs d’appartements (qui travaillent en mandat de recherche) et les vendeurs de listes de ventes de fonds de commerce sont désormais inclus dans le champ d’application de la loi Hoguet.
- Les modalités de délivrance de la carte professionnelle par les CCI seront définies par décret. Le transfert des préfectures aux CCI devra être réalisé à une date fixée par décret et au plus tard le 1er juillet 2015. L’assemblée des CCI tiendra un fichier national des personnes titulaires de la carte professionnelle.
- Le fait de ne pas mentionner les honoraires TTC à la charge de l’acquéreur ou du locataire dans les publicités de vente ou de location, ou le fait pour un agent commercial de ne pas mentionner son statut sur les publicités qu’il dresse sera puni d’une amende pénale de 5ème classe (max. 1.500 euros).
COPROPRIETE:
- Immatriculation des SDC : des précisions sont apportées au contenu du registre d’immatriculation des copropriétés. Un décret précisera les conditions de publicité des informations ainsi que les conditions de consultation du registre.
- Les copropriétaires qui ne sont pas titulaires d'un lot d'habitation pourront être syndic non professionnel ou coopératif ( à la différence du texte précédemment adopté).
- Compte séparé : le texte rétablit la possibilité de dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du SDC pour les copropriétés jusqu’à 15 lots principaux (pour ces copropriétés, le syndic ne pourra pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé) et pour les copropriétés à destination totale autre que d'habitation (lorsque la copropriété est composée exclusivement de personnes morales). Pour les immeubles supérieurs à 15 lots, l’obligation pour le syndic d’ouvrir un compte séparé n’entrera en vigueur qu’à l’occasion du « renouvellement » de son mandat.
- Assurance du copropriétaire et du SDC : l’obligation pour les copropriétaires de justifier chaque année de la souscription d’une assurance de responsabilité civile d’occupant ou de non occupant est supprimée. Le syndic pourra imposer la souscription d’une assurance responsabilité civile au SDC, même en cas de vote contraire de l’AG. S’agissant désormais d’une assurance obligatoire, le syndic pourra saisir le bureau central de tarification (BCT) en cas de refus.
- L’imputation intégrale au copropriétaire débiteur des honoraires d’avocat au titre des frais nécessaires de recouvrement (article 10-1 de la loi de 1965) est supprimée.
- Dans le cadre de la mise en concurrence préalable au changement de syndic, l’avis du conseil syndical sur les propositions obtenues est désormais facultatif. Cependant, s’il existe, il doit être joint à la convocation de l’AG avec les dits contrats.
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