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Spéciale LOI PINEL – Réforme des baux commerciaux
Alors que d’aucuns envisagent de détricoter la loi Alur ou de pondérer son application, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi PINEL, a été publiée ce 19 juin 2014, et entre pour partie en vigueur le 20 juin 2014 en modifiant notamment le régime des baux commerciaux.
Les principales nouvelles mesures sont les suivantes :
Congé triennal du preneur (article L.145-4) : Les stipulations du bail privant le preneur de sa faculté de résiliation triennale sont désormais tolérées uniquement dans les baux conclus à l’origine pour plus de 9 ans, aux locaux monovalents, aux locaux à usage exclusif de bureau ou de stockage. Pour le reste des baux il ne sera plus possible d’insérer de telles clauses.
Réforme du bail dérogatoire au statut (article L.145-5) : La durée maximale du bail dérogatoire est désormais de trois ans (contre 24 précédemment). Pendant cette durée les parties disposent toujours de la possibilité de conclure des baux dérogatoires successifs (3x12 mois par exemple).
Le texte accorde aux parties un délai supplémentaire d’un mois à l’expiration du bail dérogatoire, pour que celles-ci manifestent leur intention de ne pas poursuivre leur relation contractuelle et éviter ainsi l’application d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Forme du congé commercial (article L.145-9) : L’article L.145-9 du code de commerce est complété permettant désormais aux parties de délivrer congé par LRAR et non plus exclusivement par acte extrajudiciaire « au libre choix de chacune des parties ».
Cession de droit au bail et solidarité (article L.145-16-1 & 2): Usuellement les baux comportent une clause de solidarité imposant au cédant de demeurer engagé en cas de cession de son droit au bail. En présence d’une telle clause de garantie le bailleur doit désormais informer le cédant dès le premier mois de l’impayé de son cessionnaire (susceptible de le contraindre à payer en lieu et place). Cette disposition ne vise que la cession du bail, il nous semble qu’il faille cependant l’entendre également pour la cession du fonds comportant le bail. Cette disposition n’apparaît toutefois pas être d’ordre public.
Il est par ailleurs précisé que cette clause de solidarité cesse automatiquement trois ans après la cession du bail.
Plafonnement plafonné (article L.145-34) : En cas de renouvellement du bail, le montant du loyer déplafonné est limité à 10% par an du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédent le renouvellement.
Extension des pouvoirs des CDC (article L.145-35) : Usitées jusque là en matière de déplafonnement lors du renouvellement, les commissions départementales de conciliation sont désormais compétentes pour connaître des litiges ayant trait aux déplafonnements des loyers lors de la révision triennale, mais également concernant les charges locatives ou encore les travaux.
Indices de révision et de fixation (L.145-34 & 145-38) : L’ILC ou l’ILAT, selon le cas, se substituent à l’ICC à l’occasion des révisions triennales légales à venir. En outre, la référence à l’ICC est également supprimée pour la détermination du loyer du bail renouvelé.
Obligation de dresser état des lieux (article L.145-40-1) : A l’instar des baux d’habitation, il doit désormais être dressé un état des lieux contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux (y compris en cas de cession de bail). Si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil.
Droit de préemption du locataire (article L.145-46) : A l’instar de ce qui existe pour les baux d’habitation avec l’article 15, cette réforme instaure un droit de préemption du locataire en cas de vente du local loué. Le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Cette disposition s’applique aux cessions qui interviendront à compter du 1er janvier 2015.
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