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Transaction : Nullité du mandat = nullité du compromis ?
La cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 18 décembre 2015 n°14-02578 juge que la nullité du mandat de vente peut entrainer celle de la promesse de vente conclue par l'entremise de l’agence (mandataire du vendeur). En l’espèce, le mandat ne comportait pas le coupon de rétractation prévu par le code de la consommation et n’était pas conforme à l’exemplaire en la possession du mandant. Le vendeur a ainsi pu renoncer à signer l’acte authentique de vente sans avoir à supporter l’effet de la clause pénale stipulée dans la promesse.
Bail d’habitation : Congé pour vendre à un prix dissuasif
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 22 octobre 2015 n°14-15015, rappelle que le congé avec offre de vente notifié par le bailleur à un prix dissuasif (50% de plus), dans l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption, constitue une fraude affectant l'acte juridique et conduisant à sa nullité. Rappelons que depuis la loi Alur, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant peut être de 6 000€ pour une personne physique et de 30 000€ pour une personne morale.
Bail d’habitation : Le VISALE mode d’emploi
Le 20 janvier 2015 Sylvia Pinel a annoncé le lancement du nouveau dispositif d’Action Logement pour sécuriser les loyers dans le parc privé. Le Visa pour le logement et l’emploi - qui donne l’acronyme Visale - sera effectif à partir de ce 1er février, en lieu et place de la Garantie universelle des loyers (GUL); cette mesure phare de la loi Alur, estimée trop coûteuse, a été abandonnée.
Financé et géré par Action Logement à hauteur de 130 millions d’euros, le dispositif peut profiter à :
- tous les salariés précaires du secteur privé (CDD, sous promesse d’embauche, CDI en période d’essai, intérimaires, intermittents, apprentis, contrats aidés, etc.), dès lors que l’entrée dans l’emploi et dans le logement s’effectuent dans des délais rapprochés ;
- les jeunes salariés de moins de 30 ans, en CDD ou CDI, sous certaines conditions dérogatoires par rapport aux autres publics de Visale ;
- les ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative, salariés ou non.
Les candidats locataires n’auront plus besoin de garants avec ce dispositif gratuit. Cependant, le propriétaire bailleur demeure libre de choisir entre un candidat ou un autre.
Le locataire doit se rendre sur le site VISALE, avant la signature de son bail, pour y retirer un visa (sous réserve qu’il réponde aux critères) afin qu’il puisse le remettre au bailleur pour prouver son éligibilité au dispositif.
Bail commercial : Nullité de la clause d’échelle mobile qu’à la hausse
La Cour de cassation dans un arrêt de principe du 14 janvier 2016 n° 14-24681 affirme qu’est nulle une clause d’échelle mobile (indexation contractuelle annuelle) qui exclut la réciprocité de la variation à l’ICC et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Cette clause, qui un temps a suscité l’interrogation des rédacteurs, est donc désormais à proscrire pour éviter la disparition de l’indexation annuelle.
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