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Profession : Réforme du Code civil et droit immobilier
L’ordonnance portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, a été promulguée le 10 février 2016 (J.O du 11 février 2016).
Cette réforme portant de multiples modifications du Code civil est passée inaperçue auprès du grand public et des professionnels de l’immobilier. Pourtant les modifications portées dans le Code Napoléonien sont d’importance et affectent singulièrement le droit des contrats, de la responsabilité et tout particulièrement le droit immobilier.
Cette réforme, qui n’entrera en vigueur qu’au 1er octobre 2016, entérine de multiples facettes jurisprudentielles du droit immobilier et des contrats immobiliers. A titre d’exemples le nouvel article 1112 légalise la notion de rupture abusive des pourparlers ; l’article 1117 quant à lui consacre la caducité automatique d’une offre qui n’a pas été limitée dans le temps ; l’article 1122 définit et précise les notions de délais de réflexion et de rétractation d’une offre ; l’article 1196 prévoit le transfert différé de propriété dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ; les contrats perpétuels (sans terme fixe) sont désormais expressément prohibés et le nouvel article 1375 définit l'acte sous signature privée comme un acte qui constate un contrat synallagmatique (qui doit être dressé en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre l’exemplaire unique à un tiers).
Enfin précisons que les « célèbres » articles 1134 et 1382 du Code civil sont réécrits et renumérotés. Sans être exhaustifs, ces quelques exemples témoignent de l’importance et de la portée future de cette ordonnance sur les mandats, les promesses de vente et les règles d’indemnisation et de responsabilité des professions immobilières.
Transaction : Terrain enclavé et servitude de passage
La Cour de cassation dans un arrêt du 14 janvier 2016 n° 14-25089 rappelle que le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds (l'arrêt d’appel retenait à tort que le fonds était desservi par un escalier extrêmement pentu et que, si l'approche de la maison en véhicule était impossible par cet escalier, l'accès à la propriété restait possible moyennant certains aménagements).
Pour la Cour de cassation l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, dès lors la décision de la cour d'appel d’Aix en Provence est censurée.
Transaction : Pas de délai de rétractation pour la vente d’un terrain à bâtir
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 4 février 2016 n° 15-11140 affirme que le champ d’application de l’article L.271-1 du CCH (et son délai de rétractation) ne concerne pas la vente de terrain, quand bien même celui-ci serait destiner à l’édification d’une construction à usage d’habitation.
Copropriété : Travaux et modification des charges
La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2016 n°14-26921 juge que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.
Dans cette espèce des voisins avaient aménagé des combles et agrandi leur appartement. Un copropriétaire faisait valoir que la valeur relative de leur lot avait ainsi été augmentée et que la répartition des charges devait en tenir compte. Il demandait en conséquence un modificatif au règlement de copropriété.
Copropriété : Individualisation des frais de chauffage
La loidu 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a inséré après l'article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-9 nouveau ainsi rédigé :
« Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L.241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »
Ces dispositions devaient entrer en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi, soit désormais depuis le 18 février 2016.
Lotissement : Violation du cahier des charges
La Cour de cassation dans un arrêt du 21 janvier 2016 n° 15-10566 rappelle l’importance des dispositions d’un cahier des charges de lotissement.
En l’occurrence, le propriétaire d'un lot d'un lotissement avait introduit une action contre le propriétaire du lot voisin pour obtenir sa condamnation à démolir l'extension d'un bâtiment au motif que cette extension ne respectait pas les dispositions du cahier des charges du lotissement limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées.
Pour la Cour la réalisation de cette extension violait effectivement le cahier des charges et constituait pour le demandeur un trouble manifestement illicite. Les magistrats ordonnent la démolition de la totalité de l'extension pour faire cesser le trouble.
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