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Un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 10 avril 2013 n°10-20507, a retenu la responsabilité d’un syndic pour avoir maintenu en vigueur des contrats de travail de gardien ne respectant pas la législation en vigueur, alors même que ces contrats avaient été dressés par le précédent syndic. Ces contrats avaient entraîné une condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de rappels de salaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-20504 rappelle aux agents immobiliers qu’il faut être prudent avec les termes utilisés dans les publicités de commercialisation, notamment lorsqu’il s’agit de vendre de l’investissement locatif (Demessine). L’agent immobilier avait notamment remis une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d’occupation ». Or, comme souvent dans ce type d’investissement, la société preneuse avait été placée en liquidation judiciaire. Le bail commercial avait été repris mais à des conditions pécuniaires désavantageuses, ce qui générait pour les acquéreurs une perte financière.
La Cour juge qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les risques réels de l’investissement.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-19481 précise la portée de l’exonération de l’article 55 du décret de 1967 qui exempte le syndic d’une autorisation d’assemblée générale en cas d’action en recouvrement de créance. La Cour juge ainsi que l’action du syndicat des copropriétaires en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété non le recouvrement d’une créance. Elle nécessite donc une autorisation de l’assemblée générale. En l’espèce le syndic avait agi en justice sans autorisation de l’AG pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges et une somme représentant des frais de travaux de raccordement d’un lot au réseau des eaux usées. Selon le syndic, cette intervention et ces frais avaient été rendus nécessaires par des travaux sur les parties communes réalisés par le défendeur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 septembre 2013 n° 12-23772 juge que le préjudice subi par l’un des acquéreurs d’un lot de copropriété dont le mesurage est erroné ne peut être calculé à partir du prix de vente. Ainsi, selon la Cour de cassation, le préjudice subi par l’acquéreur ne peut être estimé au prorata du prix payé. La Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait calculé le préjudice à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente, en estimant que, sous couvert d’indemnisation d’un préjudice, avait été accordé à l’acquéreur le remboursement d’une partie du prix de vente.

Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente. Une cave aménagée et transformée en réserve doit entrer dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues selon la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 2 octobre 2013 n°12-21918 (peu importe que le changement de destination n’ait pas été régulièrement autorisé en assemblée générale selon une jurisprudence Parisienne).

La chambre criminelle de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2013 n°12-85688, tenant compte pour une fois de la pratique professionnelle, juge que le prix de vente d’un bien immobilier étant communément négocié entre l’acheteur et le vendeur, l’agence immobilière est dispensée de le faire figurer sur les affiches présentées en vitrine. La Cour rappelle toutefois qu’en application de l’arrêté du 29 juin 1990 il doit être mentionné les modalités de calcul des honoraires du professionnel, exprimées en pourcentage sur le prix de vente.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 juin 2013 n°12-00864, rappelle, à peine de nullité, que le mandat qui contient une clause d'exclusivité ou une clause pénale doit être signé en autant d'originaux que de parties, dont un est remis au mandant. Plus surprenant, la cour en déduit également que la promesse de vente passée sur la base d'un mandat irrégulier est elle-même frappée de cette nullité.

Dans un arrêt du 28 mai 2013 n°12-20105, la Cour de cassation rappelle que l’acquéreur non professionnel ne doit pas avoir connaissance du vice pour pouvoir bénéficier de la garantie légale des vices cachés. En l’espèce les acquéreurs croyaient acheter une maison traditionnelle construite en blocs de béton alors que la maison était faite en préfabriqué. Cependant, la Cour retient que les acheteurs avaient eu accès à la maison bien avant la signature de l’acte authentique et qu’ils avaient ainsi eu la possibilité de monter dans les combles avec une échelle et de constater la structure des murs pignons.

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 mai 2013 n°12-19390, juge que l’action indemnitaire de l’agent immobilier sur le fondement de la perte de chance de percevoir ses honoraires ne peut aboutir au montant total des honoraires perdus : « la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ». En l'espèce le mandant avait résilié par anticipation son mandat exclusif. La Cour de cassation, confirmant sa jurisprudence, rappelle ainsi que l'agent immobilier ne pourra jamais en pareille hypothèse percevoir l'intégralité de sa rémunération.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de fournir un DPE lors de la signature du bail ou de son renouvellement, sans toutefois prévoir de sanction en cas de non respect de cette obligation. Pourtant, le tribunal d’instance de Moulin dans un jugement du 14 janvier 2013 ordonne l’indemnisation du locataire (2 000€) qui prétendait qu’il n’aurait pas loué le logement s’il avait connu lors de la conclusion de la location que celui-ci était classé en catégorie E. L’agent immobilier qui avait fait signer le bail est condamné à verser cette somme au locataire, en tenant compte de l'économie d'énergie qu'aurait pu faire le locataire s'il avait loué un logement moins énergivore.

La cour d'appel de Versailles, dans un arrêt inédit du 30 janvier 2012, n°10-00906, juge les honoraires de vacations du syndic pour le suivi d'un dossier de recouvrement de charges ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La cour précise qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au SDC de recouvrer une créance justifiée.

Dans un arrêt du 19 juin 2013 n°12-11791, la Cour de cassation a jugé que l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale, était une action personnelle soumise à la prescription décennale de l’article 42. Les demandeurs soutenaient au contraire qu’il s’agissait d’une action réelle soumise à prescription trentenaire. La Cour de cassation distingue en réalité selon la finalité de l’action : une demande en restitution des parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de "réelle" (prescription trentenaire), tandis qu’une action en démolition tendant au respect du règlement de copropriété sera "personnelle" (prescription décennale).

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 juillet 2013, n°12-19442 a jugé une nouvelle fois que le locataire, titulaire d'un droit de préemption, acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite, n'a pas été présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur. Il ne peut donc se voir imposer le paiement d'une commission "renchérissant le prix du bien" (sic).

Dans un arrêt du 27 mars 2013, n°12-11808, la Cour de cassation censure le juge de proximité de Cagnes sur mer et rappelle que l’avance permanente de trésorerie (prévue au règlement ou décidée par l’assemblée générale) est remboursable en totalité au vendeur et peut être exigée en totalité de l’acquéreur du lot de copropriété. Dans cette espèce l’acquéreur de plusieurs lots devenu copropriétaire un 30 novembre estimait n’être redevable que des sommes réclamées au titre des appels d’avance de trésorerie et du fonds de roulement prorata temporis (à hauteur de 1/12e donc). Peut-être que la future loi « Logement et Urbanisme » réglera cette question en prévoyant que l’avance est attachée au lot et transférée avec le lot vendu, souhait de nombreux professionnels.

Actualités

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

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