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Dans un arrêt du 15 juin 2011, n° 10-17668, la Cour de cassation juge que le bailleur qui ne démontre pas avoir pris ses dispositions pour obtenir la restitution des clefs à la date d’expiration du bail dérogatoire et qui parallèlement ne justifie pas qu’il s’est opposé à ce que le locataire soit laissé dans les lieux, a finalement concédé un bail commercial. Ainsi que nous vous l’indiquions dans notre Newsletter n°83, le bailleur (ou son mandataire) qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail.

Lorsque le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales propres à l'usage de certains copropriétaires, constituant en vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 la propriété indivise de ces seuls copropriétaires, les charges afférentes à leur entretien doivent être supportées par ces seuls copropriétaires quand bien même le règlement ne contient aucune stipulation les concernant : ainsi a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2011, n°10-15551, approuvant la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait considéré que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l'instauration de charges spéciales.

L’ordonnance du 1er juillet 2004 (et son décret du 3 mai 2006) fixait un délai pour la mise en conformité des Associations Syndicales de Propriétaires (ASP) existant avant cette date. Quid du non respect de cette obligation ? La Cour de cassation dans un arrêt du 5 juillet 2011, n°10-15374, décide que le manquement pour une ASP (ASL ou non) à l’obligation de mise en conformité entraîne purement et simplement la perte de sa capacité juridique et en particulier de son droit d'agir en justice, par exemple pour le recouvrement de ses charges de fonctionnement.

La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 28 avril 2011, n°10-15264, que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief (au visa des articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967).

La cour de cassation dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-16.967, considère que les travaux d’installation par un copropriétaire d’un système de vidéosurveillance mis en place en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes. La cour d’appel de Bastia a considéré que cette installation (système vidéo HD avec lampe à déclenchement automatique, installé dans le lot mais dirigé vers un chemin partie commune menant aux lots privatifs) constituait un trouble manifestement illicite et a ordonné la dépose de ce système, sous astreinte.

La cour d’appel dans un arrêt du 7 janvier 2011, n° 09/11502, fait une interprétation stricte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose en substance que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. La cour considère que le mandataire en assemblée générale, dès lors qu’il n’est pas copropriétaire, ne peut aller au-delà de son pouvoir qui se limite strictement à la délégation du seul droit de vote. La cour juge ainsi que le mandataire ne pouvait donc être élu président de séance, contrôler la régularité des pouvoirs, diriger les débats, certifier exacte la feuille de présence et signer le procès-verbal, ni à raison être désigné membre du conseil syndical et annule l’assemblée générale. Un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 mars 2006 avait, quant à elle, jugé le contraire, considérant que le mandataire pouvait être président de séance. Il serait utile que la Cour de cassation statue sur cette décision.

Dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-14536, la Cour de cassation affirme que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réalisée au moment de la notification d’une offre à l’acquéreur et non à la date de l’autorisation du prêt par la banque. Dans cette espèce le prêt a été accordé par la banque deux jours avant l’extinction de la promesse, mais n’a été notifié aux acquéreurs que huit jours après le terme prévu. Le vendeur a refusé de signer l’acte authentique de vente au motif que la promesse était caduque. La cour d’appel lui a donné tort, en estimant que la condition était réalisée à la date de l’autorisation du prêt, malgré la notification tardive de l’offre aux acquéreurs. Cet arrêt est censuré par la Haute Cour qui rappelle que la condition n’a été réalisée que par la transmission de l’offre à l’acquéreur.

La cour d’appel d’Amiens, juge dans un arrêt du 25 novembre 2010, n°09-03237, qu’il n’y a pas lieu d’appliquer la réduction des voix prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 quant bien même les deux SCI copropriétaires auraient le même gérant et les associés seraient de la même famille. Les juges du fond s’appuient sur le principe d’autonomie des personnes morales et considèrent ainsi que les deux SCI constituent bien deux copropriétaires distincts.

D’aucuns ont considéré que l’ordre du jour complémentaire subsistait même après les modifications apportées par le décret de 2004 modifiant l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Depuis cette date cet article dispose notamment « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante ». La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 30 novembre 2010, n°09-01332, confirme quant à elle et ainsi que nous le soutenions, la disparition de l’ordre du jour complémentaire et juge que toutes les questions des copropriétaires doivent parvenir au syndic avant la convocation de l’AG et  que celui-ci  n’a pas à modifier l’ordre du jour s’il lui parvient une question postérieurement à la convocation, quant bien même elle lui parviendrait plus de 21 jours avant l’AG.

La Cour de cassation confirme sa jurisprudence dans un arrêt du 16 mars 2011, n°10-14591, affirmant que le mandataire, détenteur de plusieurs pouvoirs lors de l’assemblée générale des copropriétaires, peut déléguer les pouvoirs qu’il détient en « trop » et ainsi  échapper  à la limitation fixée par l’article 22 de la loi de 1965  (3 pouvoirs ou 5%), dès lors que cette faculté ne lui est pas interdite dans les pouvoirs eux-mêmes.

La Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt du 14 décembre 2010, n°09-71134, que lorsque le règlement de copropriété stipule seulement que dans l’immeuble "il ne pourra y être exercé aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs", cela ne signifie pas a priori quel’installation et l’exploitation d’un restaurant sont interdites. Dès lors, il nous semble que faute d’une stipulation expresse interdisant telle ou telle activité, les copropriétaires ne pourront faire cesser l’activité que lorsqu’elle contreviendra effectivement à une telle clause générique, mais le refus d’installation par un vote en assemblée générale serait à lui seul abusif.

La Cour de cassation dans un arrêt du 6 janvier 2011, n°09-71243, rappelle que la rémunération de l’intermédiaire immobilier ne peut régulièrement être réclamée que si celui-ci détient un mandat préalable et écrit à toute négociation ou s’il existe une convention postérieure à la vente qui en reconnaît l’existence (reconnaissance d’honoraires). L’absence de mandat ou les irrégularités qui l’affectent ne peuvent donc être couverts que par un engagement de payer la commission postérieur à l’acte définitif de vente (ou de location). L’agent immobilier débouté en l’espèce soutenait que la reconnaissance d’honoraires qu’avait signée un candidat acquéreur après la négociation, indépendamment de tout mandat, justifiait le paiement d’une commission. La Haute Cour précise « qu’est dépourvu d'effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d'un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu'une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine».

Certes l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe au syndic, à son conjoint, au partenaire lié à lui par un PACS, à ses ascendants ou descendants et à ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, d’être membres du conseil syndical. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 2011, n° 09-72455, déboute toutefois un copropriétaire qui soutenait que le conseil syndical ne pouvait tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence.

La Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2010 n°09-11840, rappelle que le bailleur qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail (avis aux mandataires). De plus, aucune disposition contractuelle ne peut le dispenser de l’information du locataire de son intention de ne pas renouveler le bail et c’est au bailleur qu’il appartient de rapporter la preuve que cette information a été réalisée (cette jurisprudence bien que contraire selon nous à l’article 1737 du Code civil est pourtant désormais constante).

Actualités

Profession : Nullité relative du mandat de gestion et ratification

La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).

Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !

La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

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