La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mai 2021 n°20-10899, confirmant la position de la cour d’appel de Paris, rappelle que la loi du 22 juin 1982 et la loi du 6 juillet 1989, qui lui a succédé, imposent au preneur d'occuper les lieux donnés à bail à titre d'habitation principale.

La cour d'appel avait notamment relevé que, selon le constat dressé en 2014, l'appartement présentait l'aspect d'un débarras et non d'un lieu d'habitation, qu'il était impossible d'y circuler en raison de son encombrement ou encore que les courriers les plus récents trouvés sur place remontaient à l'année 2008. Ces constatations étaient corroborées par une consommation d'eau insignifiante et par le témoignage de la gardienne affirmant que, depuis 2008, elle n'avait jamais vu personne entrer ou sortir de l'appartement.

Dans ces conditions la locataire n'occupait plus les lieux à titre de résidence principale depuis plusieurs années et cette infraction était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 5 novembre 2020 n°19-10857, retient la responsabilité de la société THYSSENKRUPP en jugeant que celui qui est chargé de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil ; y compris pour les avaries survenant entre deux visites périodes.

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Parce que pour pérenniser une activité et la faire prospérer il est avant tout nécessaire de la construire sur des bases solides.
 
A ce titre, le choix du statut juridique du professionnel de l’immobilier est un élément d’importance, voire primordial, qui impactera votre future vie de chef d’entreprise.
 
Les choix sont nombreux puisque vous pouvez exercer votre activité soit en tant qu'entreprise individuelle (également appelée entreprise en nom propre), soit sous forme de société commerciale, l’exercice en tant qu’auto-entrepreneur apparaissant très limitée.
- Le choix de votre futur statut juridique dépendra donc de nombreux critères parmi lesquels :
- La volonté d'entreprendre seul ou à plusieurs ;
- L'existence d'un patrimoine privé à protéger ou à transmettre ;
- Le statut social applicable à votre entreprise et les incidences sur votre situation personnelle ;
- Le régime d'imposition des bénéfices et des revenus provenant de votre activité.
 
Cette étape d’importance est quelque peu complexe et mérite souvent d’être accompagné ; c’est pourquoi, le Cabinet LBVS, fort d’une solide expérience en ce domaine, se propose de vous assister dans la détermination de votre futur statut, la création juridique de votre projet, et la mise en place de celui-ci.

Partenaire galian

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MLS IMMOBILIER - JUILLET 2015

MLS IMMOBILIER - AVRIL 2015

Loi Pinel

20 Minutes - Novembre 2014

 

 

 

 20 minutes - Mai 2014

Depuis 2008 Me Cyril SABATIE intervient régulièrement au côté de Karine DUCHOCHOIS dans l’émission le Droit d’Info pour répondre aux questions immobilières des auditeurs.

 France Info

 

LE DROIT D'INFO 02.12.2014

   
 

LE DROIT D'INFO 15.09.2014 : Plafonnement loyers

   
   
 

LE DROIT D'INFO 29.05.2014

 
   
 

 

   

 sud radio

 

 

Exercer sa profession dans son appartement - lundi 21 mars 2016

 
   
 

Récupération d'un logement abandonné par un locataire - vendredi 29 janvier 2016

 
   
 

Fibre optique en copropriété - mercredi 13 janvier 2016

 
   
 

Différent contrat de location saisonnière - lundi 28 décembre 2015

 
   
   Problème de location dans une copropriété - jeudi 24 décembre 2015
   
   
   
   
   
   
LBVS: Cabinet d'Avocats LEGIFRANCE
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les codes, les bulletins officiels.
   
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Le JO électronique authentifié publie les textes législatifs et réglementaires de la République française, à l'exception des textes relatifs à l'état et à la nationalité des personnes    Obtenir en ligne son bulletin n°3
   
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L'Information légale sur les Entreprises en direct des Tribunaux de Commerce:
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Convention collective nationale de l’immobilier (CCNI), convention collective nationale des gardiens concierges et employés d’immeuble (CCNG), Agents commerciaux, portage salarial, négociateurs (VRP ou non), droit de suite, commissionnement, gardiens-concierges, Unités de Valeur (U.V), employés d’immeubles, hygiène et sécurité, etc… autant de problématiques particulières au domaine de l’immobilier qui nécessitent un cabinet d’avocats spécialisé.
 
Notre cabinet, habitué à manier les spécificités de ce droit social si particulier, est à vos côtés pour vous assister, vous conseiller et vous défendre dans les cas de figure suivants :

Accompagnement dans la Relation contractuelle

 
  • Rédaction des contrats de travail des négociateurs VRP, non VRP, secrétaires, directeurs d’agence, etc..
  • Rédaction, sécurisation et aménagement des mandats d’agents commerciaux
  • Rédaction des contrats de gardiens ou employés d’immeubles
  • Procédure disciplinaires (avertissements, mise à pied…)
  • Assistance et conseil dans le cadre des procédures de licenciement (rédaction des courriers, entretien préalable, motivation…)
  • CDD, CDI, remplacements, intérim, portage salarial…

 

 Temps de travail

 
  • Accords d’entreprise
  • 35/39 heures
  • Gestion des heures supplémentaires
  • JRTT

 

Hygiènes et sécurité

 
  • Document unique d’évaluation des risques (DUER)
  • Travail en hauteur
  • Inaptitude du salarié

PARIS - 16ème Arrondissement

Dans un immeuble Haussmannien au coeur de la capitale, notre cabinet Parisien est à votre disposition pour vous recevoir.

Avocats Paris

Adresse: 9, rue Le Tasse - 75116 PARIS
Tel: 01 42 88 15 71  
Fax: 01 42 88 16 87     
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Case : B 434

 

COTE D'AZUR - NICE

Situé au centre de Nice, à 5 minutes du Palais de justice.

Avocats Nice Adresse: 1 rue Valperga 06000  - NICE
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Fax: 04 93 55 56 92
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Case : 709

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PAYS DE LOIRE - ANGERS

Adresse: 20bis avenue Pasteur - 49100 ANGERS
Tel: 02 41 24 33 94
Fax: 02 41 43 72 06       
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Actualités

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024. Cette loi dite « LE MEUR- ECHANIZ » visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale impacte tous les secteurs et acteurs de l’immobilier. Tour d’horizon rapide des principales nouveautés véhiculées par ce dispositif.

Une nouvelle obligation de déclaration et d’enregistrement unique et nationale : Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme devra préalablement procéder en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par un organisme public unique.

Une obligation de décence énergétique : Le texte prévoit que les niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis notamment à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 devront également être respectés par les logements loués en meublé de tourisme. Ainsi à partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels et futurs, devront être classés entre A et D. Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location constitue la résidence principale du bailleur.

Une réduction du nombre de jours de location et un zonage restrictif : A partir du 1er janvier 2025 les communes pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales dans la limite de 90 jours (contre 120 actuellement). Le PLU pourra désormais comporter un règlement pouvant délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale

Des mesures de régulation pour les copropriétés : Ce texte crée un nouvel article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.

Ce texte complète également avec alinéa d) l’article 26 de la loi de 1965. Désormais les assemblées générales de copropriétaires pourront interdire les locations de meublés touristiques à une majorité des deux tiers (et non plus seulement à l’unanimité), mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cet assouplissement ne concerne toutefois pas les lots à usage de résidence principale.

Enfin un nouvel article 9-2 voit également le jour dans la loi du 10 juillet 1965, faisant porter une nouvelle obligation sur le copropriétaire bailleur et le syndic de la copropriété. Ainsi, lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration préalable de location prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme le copropriétaire doit en informer le syndic. Un point d'information relatif à l'activité des locations de meublés touristiques au sein de la copropriété doit ensuite être inscrit par le syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Une fiscalité moins attrayante : Pour tenter d’endiguer ce mode de location, plus rentable, et jusque-là avantagé fiscalement par rapport au régime des revenus fonciers, le texte révise les abattements fiscaux applicables aux revenus perçus à compter de 2025.

  • Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement forfaitaire du micro BIC passe à 30%, dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs, s’alignant sur celui du micro foncier applicable aux locations vides.
  • Les meublés classés bénéficient eux toujours d'un abattement de 50%, mais uniquement jusqu'à 77 700 € de recettes.

Transaction : Action directe de l’agent commercial contre des acheteurs négligents ?

L’agent commercial peut-il agir dans une instance dans laquelle des acquéreurs ont été reconnus responsables de la non-réalisation de la vente et ont été contraints d’indemniser les vendeurs. Dans cette espèce les acheteurs avaient signé un compromis mais n’avaient pas eu leur financement par manque de diligences. La cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 30 avril 2024 n°21-04573 répond par la négative considérant que même si l’acte authentique avait été effectivement signé, l’agent commercial ne pouvait pas être bénéficiaire des honoraires de négociation de 15000€ dus à l’agence par les vendeurs, débiteurs de cette somme.

L’agent commercial ne pouvait donc utilement soutenir avoir perdu, par la faute des acquéreurs, une chance de percevoir cette commission à laquelle il ne pouvait personnellement prétendre.

Transaction : Validité du mandat conclu par un majeur sous curatelle

Un majeur protégé sous curatelle renforcée peut-il conclure un mandat de vente avec un intermédiaire immobilier ?

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 juin 2024 n°23-01930, répond par l’affirmative sous la condition que le mandat confié à l’agent immobilier soit un mandat d’entremise et non un véritable mandat de vente, selon la distinction désormais classique de la jurisprudence. Ainsi les juges parisiens relèvent en l’espèce « que le mandat de vente ne contient pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ; il en ressort qu’il s’agit d’un mandat d’entremise et donc un acte d’administration et non de disposition ; or le majeur protégé sous curatelle renforcée peut réaliser seul les actes d’administration » (à la différence des actes visés par l’article 467 du Code civil).

Précisons que cet arrêt, à contre-courant de la jurisprudence actuelle, juge que l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’est pas source de nullité du mandat de l’agent immobilier.

Transaction : Concurrence déloyale entre agences et affichage du DPE

En pratique, dans le code de la consommation, le défaut de publication d’un DPE expose le professionnel immobilier à une amende administrative. Cependant la chambre commerciale de la cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 23 juillet 2024 n°22-05561, que l’absence de DPE dans une annonce immobilière est un manquement à la réglementation en vigueur et peut constituer un acte de concurrence déloyale donnant un avantage commercial aux agences qui s’étaient affranchies de cette obligation.

L’agence qui menait l’action s’est vu octroyer 5000€ de dommages intérêts. Pour mémoire une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service.

Les juges montpelliérains ont toutefois refusé de considérer que l’absence de DPE dans l’annonce constituait une pratique commerciale trompeuse au sens de l’article L.121-2 du code de la consommation, en ce que le droit d’information du consommateur est seulement différé et incomplet lors de la publication.

Copropriété : Régularité d’une demande de clause réputée non écrite

L’action d’un copropriétaire visant à faire réputer non écrite une clause d’un règlement de copropriété suppose-t-elle que le syndicat des copropriétaires soit nécessairement dans la cause ?

La Cour de cassation répond par la positive à cette question dans un arrêt du 10 octobre 2024 n°22-22649 (publié au Bulletin). Visant l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la Haute Cour juge que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d' une clause d' un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

En l’espèce il s’agissait d’un conflit entre copropriétaires concernant notamment une demande de remise en état de travaux réalisés dans des combles.

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