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L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Une copropriétaire qui a donné mandat au sens de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 peut-elle contester les décisions d’assemblée générale qui ont été votées postérieurement au départ de sa mandante en cours d’assemblée ? Autrement dit, peut-elle être considérée comme défaillante au sens de cet article 42 en pareille circonstance ?

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure partielle, a été amenée à répondre par l’affirmative à cette question (Cass. 3ème civ. 8 septembre 2016 n°15-20860) .

La Haute Cour, confirmant l’analyse de la cour d’appel de Paris (1er octobre 2014) a ainsi jugé qu’une copropriétaire peut contester les décisions n°6 à 24 votées en assemblée générale puisque sa mandataire avait quitté l'assemblée en cours après l'adoption de la cinquième décision, sans remettre son pouvoir à une autre personne.

La décision aurait naturellement été différente si la porteuse du mandat de vote avait remis son pouvoir à un tiers présent ou si elle n’avait pas manifesté son départ en cours d’assemblée. En effet, un copropriétaire ou un mandataire quittant l’assemblée avant la fin de la séance doit être considéré comme présent et ayant voté en faveur des résolutions inscrites à l’ordre du jour, si son départ n’a pas été formalisé (Cass. 3ème civ. 10 décembre 1985 n° 84-13937).

Par ailleurs rappelons que chaque copropriétaire peut choisir librement la personne qui le représentera à l’assemblée générale, qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire, d’un locataire de l’immeuble ou même d’une personne totalement étrangère à la copropriété (le syndic et ses proches ne peuvent toutefois pas être porteurs de pouvoir). La jurisprudence a admis la validité du mandat impératif ; et peu importent les discussions ou les éléments nouveaux intervenant dans les débats en cours d’assemblée.

Pour autant la Cour de cassation rappelle dans ce même arrêt du 8 septembre 2016 que le caractère impératif du mandat de vote (de l’article 22 de la loi de 1965) est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote réellement exprimé par le mandataire lors de la tenue de l’assemblée.

Ainsi, le mandataire d'un copropriétaire n'est pas tenu, lors d'une assemblée générale, de respecter les consignes de vote qu'il a reçues (au risque d’engager sa responsabilité à l’égard du copropriétaire mandant).

Par voie de conséquence, le copropriétaire absent, dont la volonté exprimée dans le mandat n'a pas été respectée, ne peut pas être considéré comme « opposant » à une décision, même s'il voulait voter CONTRE et que son mandataire a voté POUR (en ce sens déjà CA de Paris 23ème ch. B 31 mai 2000, n°1998-21722).

La Cour précise d’ailleurs que le syndic (le plus souvent secrétaire de séance) n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat de vote.

Actualités

Transaction : Mandat de recherche et achat par une autre agence

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 14 mai 2019 RG n°17-13526 condamne à 7000€ de dommages et intérêts les acquéreurs qui ont acheté sans le concours de l’agence après avoir pourtant fait une offre (refusée) par son intermédiaire.

La cour provencale fait ici une juste application de la clause figurant dans le mandat de recherche signé avec l’agence : 

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. » 

Dans cette affaire les acquéreurs indélicats se retrouvent à devoir régler les honoraires de la seconde agence et des dommages-intérêts à la première agence à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche…

Profession : RGPD et protection des données des clients

La formation restreinte de la CNIL a prononcé une sanction de 400 000 euros à l’encontre de la société SERGIC dans une délibération du 28 mai 2019 pour avoir insuffisamment protégé les données des utilisateurs de son site web et mis en œuvre des modalités de conservation des données inappropriées.

 

En effet, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site www.cergic.com indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur.

Un contrôle a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.

 

La CNIL a considéré d’une part que la société SERGIC avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD et d’autre part que cette société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements.

Copropriété : Notification du PV avec la feuille de présence

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 14 mars 2019 RG n°17-02923 rappelle qu’ aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au syndic de notifier le procès-verbal des décisions d’assemblée générale avec la feuille de présence.

Certes il résulte de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes . 

Si la feuille de présence constitue bien une annexe du procès-verbal d’assemblée générale avec lequel elle doit être conservée (article 14 du même décret), celle-ci n’a pas à être notifiée avec le PV.

Copropriété : La société syndic qui change de gérant n’en est pas moins syndic

La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mai 2019 n° 18-14360, rappelle que la cession des parts de la société de syndic et le remplacement de sa gérante n’entrainent pas la dissolution de la société, titulaire de la carte professionnelle de syndic.

Cet arrêt est l’occasion de rappeler que la carte professionnelle Hoguet reste attachée à la structure juridique et non à la personne de son gérant qui n’apporte que l’aptitude juridique au sens de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

Bail d’habitation : Formalisme du cautionnement & nullité

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mai 2019 n°18-14764 rappelle que le formalisme édicté par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est prescrit à peine de nullité de l’acte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief et peu importe que la caution soit avocat et qu’elle ait signé le bail lui apportant l’information sur la nature de son engagement. `

Toutefois cette difficulté de la reproduction des mentions solennelles ne devrait désormais plus se poser, dans la mesure où la loi Elan a prévu que celles-ci n’avaient plus besoin d’être manuscrites.

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