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L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, prévoit désormais qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 novembre 2016 n°15-24552, vient préciser que cette majoration s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de la loi Alur, quand bien même le bail aurait été conclu avant celle-ci. La Haute Cour justifie sa décision par le fait que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Actualités

Loi HOGUET : L'agent commercial ne peut faire valoir son expérience professionnelle

Une réponse ministérielle publiée le 12 juin 2018 (JO.AN p. 5052) rappelle à juste titre que les agents commerciaux ne peuvent pas se prévaloir de leur expérience professionnelle pour obtenir une carte professionnelle HOGUET de la part des CCI. La réponse rappelle que les dispositions du décret du 20 juillet 1972 ne sont applicables qu’à des emplois subordonnés et que les agents commerciaux ne se trouvent pas dans une relation de subordination avec le titulaire de la carte professionnelle.

Seule option pour l'agent commercial, la détention d'un des diplömes requis par les textes. En appliaction de l'article 11 du décret du 20 juillet 1972, la condition d'aptitude professionnelle est remplie avec l'un des diplômes suivants  :

- diplôme délivré par l’État ou au nom de l’État d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières »;

- diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH).

Transaction/Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locatairequi ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

Transaction : RCP de l’agent immobilier et solvabilité des acquéreurs

Dans un arrêt du 1er décembre 2017 n°16-06057 la cour d’appel de Paris juge que l'agent immobilier qui n'a pas procédé à la vérification des capacités financières de l’acquéreur engage sa responsabilité ; il est condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur (12 000€).

Pour la cour, ces négligences de l'agent immobilier ont fait perdre au vendeur une chance sérieuse de ne pas contracter avec un acquéreur qui n'avait manifestement pas les moyens d'acquérir.

Les juges parisiens retiennent également que l’acquéreur était si peu sérieux qu’il n’avait pas versé le dépôt de garantie stipulé à la promesse, occasionnant ainsi une immobilisation inutile du bien sur plusieurs mois et rendant par sa faute plus difficile et onéreuse la perception de la juste indemnité forfaitaire stipulée.

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

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