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Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

Actualités

Transaction : Bascule des honoraires à la charge de l’acquéreur

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 mai 2019 n°17-21571 déboute une agence immobilière de son action en paiement d’honoraires à l’encontre d’un acquéreur.

Les juges parisiens relèvent que l’agence « ne justifiait pas de l’engagement de l’acquéreur de payer cette commission par une convention postérieure à l’acte de vente ».

En effet, lorsque les parties décident de « basculer » la charge des honoraires, cette démarche doit s’accompagner soit d’un avenant au mandat de vente, soit d’un mandat de recherche préalable aux démarches de commercialisation, soit d’une reconnaissance d’honoraires signée postérieurement à l’acte authentique de vente.

Cette régularisation ne règle pas pour autant la difficulté fiscale et la question de l’affichage des prix.

Bail d’habitation : Sous-location non autorisée et perception des fruits par le bailleur

La cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-20727, confirme quelorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.

Transaction : Erreur de mesurage et RCP de l’agent immobilier

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 3 septembre 2019 n°17-07459 retient classiquement la responsabilité de la société de mesurage qui avait intégré par erreur la cave dans son mesurage Carrez.

De manière plus originale les magistrats aixois retiennent la responsabilité de l’agence Orpi qui a fait l’entremise, au motif qu’elle aurait dû vérifier l’exactitude des informations qui lui étaient transmises.

Plus particulièrement, pour la cour une simple lecture complète du document de mesurage lui aurait permis de s’apercevoir de l’erreur commise par le diagnostiqueur qui avait comptabilisé la cave. Ce fondement est retenu à l’endroit du notaire, également jugé responsable.

Transaction : Vente d’un terrain constructible et responsabilité du notaire

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 mars 2019 n°18-11240 juge que le notaire commet une faute en omettant de mettre en garde ses clients acquéreurs. En l’espèce, la promesse de vente stipulait que les acquéreurs renonçaient expressément à toute condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Pour la Cour il appartenait au notaire, eu égard à l'opération immobilière poursuivie par ses clients, de les mettre en garde sur les conséquences de cette renonciation en cas de refus de délivrance du permis de construire. Cette décision est sans doute transposable au devoir de conseil de l’agent immobilier.

Copropriété : Ordre du jour et durée du contrat du syndic

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-12254 censure l’arrêt de la cour d’appel de Metz qui a cru pouvoir juger que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent faire l'objet d'un aménagement ou d'un amendement au cours des débats à la condition de ne pas dénaturer le projet présenté dans la convocation.

Selon les juges mosellans il n’y avait pas eu de dénaturation du projet d'origine évoqué dans la convocation et les pièces, alors que la fixation de la durée du mandat constitue selon eux l'accessoire de la désignation du syndic.

Pour la Haute Cour cette analyse est erronée puisque la question de la fixation de la durée du mandat du syndic à deux ans était en l’espèce inscrite dans l'ordre du jour.

Selon cette analyse il sera utile de recommander au syndic de ne pas prévoir une durée de mandat prédéfinie dans l’ordre du jour, afin d’éviter une censure, en cas d’adoption lors de l’assemblée d’une durée différente de celle indiquée.

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