Assistance
Expertise
Défense
Conseil

Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

Actualités

Transaction : Diagnostic & zone de bruit aéroportuaire

A compter du 1er juin 2020 le dossier de diagnostic technique en cas de vente ou de location d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte habitation et professionnel doit inclure, lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.

L'acquéreur ou le locataire ne peut toutefois pas se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'a qu'une valeur indicative.

Cependant en cas d’absence de ce document dans le dossier de diagnostics, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Transaction : Visite entre deux mandats et droit à honoraires

La cour d’appel de Colmar a pu juger, légitimement, dans un arrêt du 27 janvier 2020 n°18-02447, que l’agent immobilier qui fait visiter après la résiliation de son mandat de vente et avant la conclusion d’un nouveau mandat ne peut prétendre à honoraires sur la vente conclue par la suite.

Rappelons en effet que l’agent immobilier ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit préalable (article 72 du décret du 20 juillet 1972).

En effet, la seule solution dans cette hypothèse pour l'agent immobilier de pouvoir être rémunéré c'est un engagement postérieur à l'acte authentique de l'acquéreur ou du vendeur; voir notamment l'arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2001 n° 98-11057.

Bail d’habitation : Contenu du congé locatif et superficie

La Cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, s’il en était besoin, dans un arrêt du 14 mai 2020 n°18-11587 que l'absence de mentions relatives à la superficie du bien ou aux tantièmes de propriété attachés au lot loué, n'engendre pas nullité du congé.

Pour les juges Aixois le locataire est à même de s'assurer de la consistance du bien qu'il occupe et ne peut tirer profit de cette absence d’information. Pour mémoire l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 exclu expressément du contenu du congé la mention de la superficie Carrez.

Pour mémoire cependant la cour d’appel de Paris a pu juger dans un arrêt du 11 mars 2003 que la mention d’une superficie erronée dans le congé, alors même qu’elle n’est pas obligatoire, peut conduire à la nullité de celui-ci pour vice du consentement du locataire.

Transaction : Pouvoir de vendre de l’agent immobilier

La Cour de cassation dans un arrêt confirmatif du 5 février 2020 n°18-2608 rappelle que le mandat que détient l’agent immobilier est un mandat d’entremise qui lui donne comme pouvoir de rechercher un acquéreur et de négocier mais ne lui permet aucunement d’engager son mandant, même au prix et conditions du mandat (sauf stipulation expresse).

Cette tendance de la jurisprudence devrait amener prochainement à réfléchir au contenu des mandats, notamment en prévoyant que le mandat puisse constituer une offre au sens de l’article 1114 du Code civil et que son acceptation aux prix et conditions par un candidat acquéreur puisse engager le mandant.

Bail commercial : Bail dérogatoire et maintien dans les lieux

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 26 mars 2020 n°18-16113 rappelle qu’un preneur resté en place au terme d’un bail dérogatoire de 6 mois, sans opposition de son bailleur, bénéficie automatiquement du bénéfice du statut des baux commerciaux, avec ses droits et obligations.

Le fait que l’article L.145-5 du code de commerce (modifié par la loi du 18 juin 2014 applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014) ait porté à trois ans la durée maximale d'un bail ou de baux successifs dérogatoires est sans incidence sur cette situation.

En effet, quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel (et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance), il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Inscription news

captcha 

Nous suivre