Assistance
Expertise
Défense
Conseil

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat est parue au Journal Officiel du 17 août 2022. Ce texte prévoit différentes mesures, notamment dans le secteur de l’immobilier.

 -        Augmentation de l’APL

 Ainsi, afin de couvrir les hausses de loyer, l'aide personnalisée au logement (APL) est revalorisée de 3,5% avec effet rétroactif au 1er juillet 2022 (revalorisation qui était à l'origine prévue au 1er octobre 2022 et au 1er janvier 2023). 

  -        Plafonnement de l’indexation à l’IRL

Un bouclier pour plafonner l’indexation des loyers d’habitation est également mis en place pendant un an, jusqu'au 30 juin 2023. Le texte (article 12) dispose ainsi « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % ».

Précisons que les députés ont abaissé ce plafond à 2,5% pour les loyers en outre-mer et institué un dispositif particulier et variable pour la Corse (après consultation pour avis de l'assemblée de Corse).

-        Limitation du complément de loyer pour les logements inconfortables

Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, cette loi (article 13) interdit au bailleur d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : « des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Précisons que cette mesure ne s’applique pas aux baux en cours, et que certains critères sont pour le moins sujet à interprétation…

-        Bail commercial & plafonnement de l’ILC pour les PME

 La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (article 14) prévoit également que la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC), prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Pour mémoire le dernier ILC publié (fin juin 2022), désormais corrigé du chiffre d’affaires dans le commerce de détail, s’établissait à 120,61, soit une augmentation de 3,32 % sur un an (inférieure à ce plafond).

Sur la partie immobilière, le texte semble avoir été rédigé à la hâte, de manière parfois imprécise et/ou confuse ; du contentieux en perspective assurément...

Actualités

Preuve par le syndic du respect du délai de convocation de l’assemblée

Dans cette affaire le syndicat des copropriétaires d’un centre commercial produisait les accusés de réception des convocations des copropriétaires or celui de la convocation adressée à une des SCI ne portait pas mention de sa date de réception.

La cour d’appel d’Orléans a toutefois relevé que les courriers recommandés avaient tous été édités à la même date et avaient été réceptionnés par les autres sociétés copropriétaires du centre commercial (du groupe Auchan) à la même date.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 Septembre 2022 n°21-21031, valide cette analyse considérant que la date de première présentation (et donc le respect de 21 jours) peut être prouvée par tous moyens. Ce qui revient à considérer de manière pragmatique que la date de première présentation de la convocation peut se déduire du numéro de l'avis de réception par comparaison avec la date de réception des autres convocations (singulièrement dans une copropriété commerciale où les convocations sont toutes adressées à la même adresse).

Transaction : Refus de réitérer et indemnisation de l’agent immobilier

La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 21 juin 2022 n°21-01106, rappelle que la loi Hoguet n’interdit pas à l’agent immobilier mandataire du vendeur de solliciter des dommages et intérêts en cas de faute de son mandant l’ayant privé de la rémunération qu’il pouvait espérer du fait de la réalisation d’une vente.

En l’espèce, le refus injustifié du vendeur de réitérer un compromis de vente signé entre lui et l’acquéreur trouvé par son mandataire constitue bien « un acte contenant l’engagement des parties » visé précisément par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

La cour confirme ici que ce refus peut être constitutif d’une faute génératrice d’un préjudice pour l’agence immobilière qui se trouve ainsi privée du paiement de ses honoraires et dont la réparation est contractuellement prévue dans le mandat de vente par la fixation forfaitaire d’une clause pénale.

Copropriété : Le copropriétaire est-il un consommateur dans sa relation avec le syndic ?

La Cour de justice européenne a rendu un arrêt de portée générale en date du 27 octobre 2022 C-485/21 à l’occasion d’un contentieux de droit bulgare.

Cet arrêt affirme qu’une personne physique, propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété, doit être considérée comme étant un « consommateur », au sens de la directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, lorsqu’elle conclut un contrat avec un syndic aux fins de l’administration et de l’entretien des parties communes de cet immeuble ; pour autant qu’elle n’utilise pas cet appartement à des fins qui relèvent exclusivement de son activité professionnelle.

Dans l’hypothèse où un contrat relatif à l’administration et à l’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété est conclu entre le syndic et l’assemblée générale de la copropriété ou l’association de propriétaires de cet immeuble, une personne physique, propriétaire d’un appartement dans ce dernier, est susceptible d’être considérée comme étant un « consommateur », au sens de cette directive 93/13, pour autant qu’elle puisse être qualifiée de « partie » à ce contrat et qu’elle n’utilise pas cet appartement exclusivement à des fins relevant de son activité professionnelle.

Copropriété : Punaises de lits et démarches du syndicat des copropriétaires

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 30 juin 2022 n°22-00511, rappelle que l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans cette espèce il résultait des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que l’infestation par les punaises de lit dans les parties communes de l’immeuble était très importante, et que sans intervention, l’infestation risquait de s’étendre à l’ensemble du bâtiment ainsi qu’il résultait des courriels et d’un rapport d’une société de désinsectisation. Cette infestation provenait d’un appartement loué et le propriétaire de celui-ci n’agissait pas malgré les multiples demandes du syndic.

A ce titre le syndicat des copropriétaires était donc en droit de faire désigner en référé un huissier avec pour mission de procéder à l’ouverture de l’appartement infesté afin de permettre aux entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de dépose des meubles et équipements et de procéder au traitement contre les punaises de lit.

Le juge des référés pouvait également, en pareille situation, ordonner au locataire de laisser l’appartement libre de toute occupation et de tout meuble et condamner à titre provisionnel le propriétaire-bailleur à indemniser le syndicat du préjudice financier relatif au coût des interventions pour traiter les punaises de lit (+ de 10 000€).

Bail d’habitation : Non décence et RCP des agences

La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 27 septembre 2022 n°21-00089, condamne à indemnisation la propriétaire bailleur à l’encontre de sa locataire à qui elle avait donné à bail un ancien corps de ferme jugé non décent (humidité importante, absence d’isolation et de chauffage dans les chambres).

La cour d’appel condamne également in solidum les agences immobilières (ORPI) qui avait l’une procédé à la location et l’autre qui assurait la gestion du bien loué. En effet la cour rappelle que l’agent immobilier, rédacteur d’acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, notamment celles tenant à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent.

Au cours du bail, l’agence chargée d’une mission de gestion locative doit également veiller au respect continu de cette obligation de décence et avertir son mandant des travaux utiles de mise en conformité à accomplir.

Nous suivre