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Celui que la profession appelle « l’arrêté syndic » sera finalement l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. Nous vous annoncions sa parution et sa teneur dans notre Newsletter 71, le voilà donc.Ce dernier, sous la signature de Hervé NOVELLI, est paru au J.O de ce jour (du 21 mars 2010). Une première fois annoncé sous le secrétariat d’Etat de Luc CHATEL, c’est finalement plus de 4 ans après que cet arrêté voit le jour, à la suite du travail collégial concerté et de l’avis rendu par le CNC en septembre 2007.
Cet arrêté, exigé des associations de consommateurs, craint des syndics professionnels et de leurs fédérations, n’est finalement que le fidèle reflet de l’avis rendu à l’issue du travail de concertation mené par le CNC. Est-ce à dire pour autant que la montagne accouche d’une souris ?
En réalité il semble que le lobby des fédérations, UNIS et FNAIM en tête, s’appuyant sur le résultat des enquêtes de la DGCCRF ait porté ses fruits. Il a été craint un temps que cet arrêté ne reprenne la jurisprudence rigoureuse et non moins controversée de la juridiction grenobloise (notre lettre n°61 du 14/12/09).
Finalement l’arrêté récupère les 44 prestations fixées par l’avis du CNC précité, apportant au passage quelques précisions sur l’archivage et les horaires des assemblées générales notamment. Il n’y aura donc pas de révolution dans les contrats de syndic, si ce n’est que certaines lignes de prestations particulières devront être explicitées.
Il s’agit là d’un socle commun de prestations inventoriées dans un tableau annexé (ci-dessous) que l’arrêté appelle « liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel » que désormais tous les syndics sans exception devront appliquer pour tous les nouveaux contrats adoptés en assemblée générale après le 30 juin 2010.
L’arrêté précise ainsi, en ce qui concerne la tenue de l’AG annuelle et la réunion du conseil syndical, que le contrat devra « préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horairesconvenus ». La crainte des professionnels de se voir imposer des AG et CS après 18 ou 20H inclus dans le contrat de base est donc écartée.
L’arrêté précise également les archives et documents qui devront être conservés par le syndic, sans frais pour le syndicat des copropriétaires et ainsi sans possibilité d’externalisation payante. La notion d’archives « vivantes » entendue par la Commission relative à la copropriété, semble ici avoir trouver écho.
L'ARC avait dénoncé à l'avance cet arrêté affirmant qu'il permettrait notamment aux syndics de «facturer, en plus des honoraires de base, la tenue d'assemblée généraleen soirée ». Pour la Confédération général des locataires (CGL) "ce n'est qu'un compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des professionnels. Il ne donne aucune définition de la gestion courante, ne pose aucune limite aux abus sur les prestations particulières et suscitera des difficultés d'interprétation concernant la liste desprestations".

Actualités

Transaction : RCP de l’agent immobilier et solvabilité des acquéreurs

Dans un arrêt du 1er décembre 2017 n°16-06057 la cour d’appel de Paris juge que l'agent immobilier qui n'a pas procédé à la vérification des capacités financières de l’acquéreur engage sa responsabilité ; il est condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur (12 000€).

Pour la cour, ces négligences de l'agent immobilier ont fait perdre au vendeur une chance sérieuse de ne pas contracter avec un acquéreur qui n'avait manifestement pas les moyens d'acquérir.

Les juges parisiens retiennent également que l’acquéreur était si peu sérieux qu’il n’avait pas versé le dépôt de garantie stipulé à la promesse, occasionnant ainsi une immobilisation inutile du bien sur plusieurs mois et rendant par sa faute plus difficile et onéreuse la perception de la juste indemnité forfaitaire stipulée.

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Professions : Lutte anti-blanchiment – Rapport de la CNS

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

Bail d’habitation : Non production des diagnostics techniques et préjudice du locataire

La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 19 avril 2018 n°17-02719 rappelle que le manquement du bailleur à l’obligation de remise au locataire d’un dossier de diagnostic technique n’est pas spécifiquement sanctionné.

Les magistrats gardois jugent donc que c’est au locataire qu’il appartient de justifier du préjudice résultant du défaut ou du retard de communication desdits diagnostics à la suite de la prise à bail.

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