Assistance
Expertise
Défense
Conseil

Notre Ministre du logement et de la ville, Christine BOUTIN, doit soutenir prochainement son projet de loide mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion devant le Sénat. Les principales mesures de ce dispositif concernent le parc locatif social. Certaines dispositions sont toutefois déjà annoncées pour le parc privé (ci-après), mesures qui devraient être par la suite complétées par une salve d’amendements en tous genres.
 
COPROPRIETE : Création d’une procédure d’alerte préventive afin de répondre en amont aux difficultés financières des syndicats de copropriétaires (bien avant d’atteindre le seuil de déclenchement de l’actuelle procédure de mise sous administration provisioire). Cette nouvelle procédure conduirait à la nomination d’un observateur (nouveau métier en devenir ?) par le Président du TGI. Cet observateur aura six mois maximum (3 mois renouvelable une fois) pour remettre un rapport sur l’état financier du syndicat des copropriétaires et éventuellement sur l’état de l’immeuble. Ce rapport, accompagné des recommandations de l’observateur, devra être porté par le syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, après avoir consulté le conseil syndical (il sera également communiqué au maire du lieu de situation de l’immeuble par le greffe du TGI).
Pour la mise en œuvre de cette procédure, le Présdent du TGI pourra être saisi par le syndic, les créanciers du syndicat ou les coporpriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat.
Le syndic devra supporter les frais de cette procédure si elle initiée avant lui par les copropriétaires !!
Un décret d’application devrait également compléter ce dispositif qui fera sans doute l’objet d’amendements parlementaires au cours des différents débats.
 
CAUTIONNEMENT LOCATIF : Le début de la fin… Le projet de loi entend interdire aux bailleurs personnes morales (Sci, Sarl…) d’exiger une caution pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989. De même, le dispositif entend interdire le recours à la caution pour les bailleurs ayant adopté une garantie des loyers impayés (GLI).
Désormais donc, seules les personnes physiques et les SCI familiales pourront exiger une caution et seulement si elles n’ont pas souscrit une GLI ou une GRL.
Il est certain que si cette mesure devait passer, le coût des GLI s’envolerait, les assureurs perdant ici un sérieux recours en paiement.
 
DELAIS D’EXPULSION : Réduction des délais de sursis à expulsion : Le projet de loi entend modifier le code de la construction et de l’habitation en limitant à un an (contre trois actuellement) le délai que le  juge (des référés ou de l'exécution, selon le cas), peut accorder pour retarder l’expulsion ordonnée. Un délai qui semblera toujours trop long au bailleur qui, pour arriver jusqu’à ce stade, aura sans doute déjà mis plus de 12 mois et dépensé beaucoup d’énergie et d’argent.
 
Au-delà de ces mesures, le projet de loi porte également sur L’URBANISME (une fois encore me direz-vous) avec des dispositions dérogatoires pour faciliter l’agrandissement des logements, ou la réalisation de travaux d’accessibilité aux handicapés ou encore la rénovation des quartiers dégradés. LA FISCALITE et notamment les dispositifs d’incitations, tels que Robien et Borloo, devraient également être recentrés en réservant leur application aux zones dans lesquelles le marché immobilier présente des tensions (zones A, B1 et B2). Le classement des communes par zone sera révisé de manière à corriger les imperfections qu’il  peut présenter, de même en sera-t-il désormais tous les trois ans. Cette réforme fiscale ne concernera évidemment pas les investissements réalisés avant l’entrée en vigueur de ce recentrage géographique.

Actualités

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

Copropriété : Convocation de l’AG et ordre du jour

La Cour de cassation dans un arrêt 22 juin 2017 n°16-22073 juge que lorsqu’une assemblée générale est convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat, le syndic peut compléter l’ordre du jour de celle-ci, en mettant notamment la question de son contrat en renouvellement.

Ainsi donc, lorsque l’assemblée est convoquée en vertu de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 l’ordre du jour n’est pas limité aux seules questions dont l’inscription avait été demandée par les copropriétaires requérants.

Inscription news

captcha 

Nous suivre