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La loi de modernisation de l’économie (LME) n° 2008-776 du 4 août 2008, a été publiée au journal officiel le 5 août 2008 et est donc applicable depuis le 6 août. Sans être exhaustif, vous trouverez ci-après quelques mesures phares susceptibles d’intéresser les professionnels de l’immobilier.
 
BAUX PROFESSIONNELS : Le législateur permet l’aménagement du statut des baux professionnels, applicable essentiellement aux professions libérales. Les parties peuvent désormais choisir de se soumettre volontairement et entièrement au statut des baux commerciaux. Ainsi, le locataire ne pourra plus donner congé à tout moment mais bénéficiera d’un droit au renouvellement (ce que n’accorde pas actuellement le  « mini-statut » de l’article 57A, qui subsiste cependant).

BAUX DEROGATOIRES : Vous le savez, les parties peuvent déroger aux statuts des baux commerciaux par un bail dérogatoire ou de courte durée (appelé souvent à tort bail précaire), à la condition que celui-ci ne soit pas supérieur à deux ans (article L. 145-5 Code de com). La loi LME donne de la souplesse aux parties et permet désormais la succession de plusieurs baux de courte durée dans la limite de deux ans. Ainsi, les bailleurs et locataires pourront par exemple conclure soit : Huit baux successifs de trois mois chacun ; ou quatre baux de six mois ; ou deux de douze mois chacun, ou encore un bail de dix-huit mois et un de quatre mois, etc. Tout cela sans excéder 24 mois.

NOUVEL INDICE : L’ILC (l’indice des loyers commerciaux) est désormais légalisé, et peut être appliqué en lieu et place du traditionnel ICC, par accord entre les parties (pour l’application d’une clause d’échelle mobile ou pour la révision triennale par exemple). Comme le législateur en a pris l’habitude désormais, son application est subordonnée à la publication d’un décret qui aura pour objet d’en définir les contours. L’ILC ne sera en rien obligatoire, contrairement à ce que l’on a pu lire parfois.
 
USAGES LOCAUX : Terminé les usages locaux et termes d’usage, et oui,fini les congés avant Pâques pour la St Michel ! Désormais on retient le premier ou le dernier jour du trimestre civil, selon qu’il s’agit d’une demande en renouvellement ou d’un congé.
 
CHANGEMENT D’USAGE : A partir du 1er janvier 2009, les autorisations de changement d’usage (applicables dans les communes de plus de 200 000 hbts + la petite couronne parisienne) seront délivrées par le Maire et non plus le Préfet.
 
DROIT DE PREEMPTION SUR LES TERRAINS COMMERCIAUX : A l’intérieur des fameux périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, le droit de préemption récemment applicable aux ventes de fonds et cession de droit au bail est étendu aux terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente entre 300 et 1 000 m².
 
IMMATRICULATION : Fini également la jurisprudence sur l’obligation d’immatriculation pour les coindivisaires ou copreneurs, idem pour l’héritier ou l’ayant droit du titulaire du bail.

Actualités

Transaction/Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locatairequi ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

Transaction : RCP de l’agent immobilier et solvabilité des acquéreurs

Dans un arrêt du 1er décembre 2017 n°16-06057 la cour d’appel de Paris juge que l'agent immobilier qui n'a pas procédé à la vérification des capacités financières de l’acquéreur engage sa responsabilité ; il est condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur (12 000€).

Pour la cour, ces négligences de l'agent immobilier ont fait perdre au vendeur une chance sérieuse de ne pas contracter avec un acquéreur qui n'avait manifestement pas les moyens d'acquérir.

Les juges parisiens retiennent également que l’acquéreur était si peu sérieux qu’il n’avait pas versé le dépôt de garantie stipulé à la promesse, occasionnant ainsi une immobilisation inutile du bien sur plusieurs mois et rendant par sa faute plus difficile et onéreuse la perception de la juste indemnité forfaitaire stipulée.

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Professions : Lutte anti-blanchiment – Rapport de la CNS

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

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