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La responsabilité civile est l'obligation de réparer le dommage (ou préjudice) que l'on a causé à autrui. Elle est contractuelle lorsque le dommage résulte de l'inexécution d'un contrat, délictuelle (ou extra-contractuelle), dans le cas contraire. L'action en responsabilité appartient à la victime du dommage (contractant ou tiers à un contrat). Les tribunaux compétents sont en principe les juridictions civiles.
 
Notre cabinet intervient régulièrement aux côtés des professionnels et pour le compte de certains assureurs, notamment dans les domaines de l’immobilier et des affaires, pour prévenir les risques de responsabilité grandissant à l’occasion de leur activités professionnelles, mais également pour les défendre en cas de mise en œuvre de leur responsabilité.
Notre cabinet intervient également et surtout en amont des différends, par la rédaction pertinente des contrats et des clauses limitant ou encadrant la responsabilité du professionnel et définissant les contours de sa mission. Cette démarche préventive permet le plus souvent d’éviter la mise en œuvre de cette responsabilité professionnelle.

Nous conseillons et défendons régulièrement les professionnels de la loi Hoguet et de l’immobilier :

  • Agents immobiliers

  • Syndic de copropriétés

  • Administrateur de biens

  • Marchands de biens

  • Diagnostiqueurs

  • Experts immobiliers

Notre cabinet intervient également auprès d’autres professionnels très souvent mis en cause.

  • Médecins/chirurgiens

  • Garagistes/concessionnaires

Les opérations immobilières font appel au droit des contrats, et souvent relèvent de contrats spéciaux.
 
Selon leur nature, contrat de location, règlement de copropriété, promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, contrat de vente en l’état future d’achèvement (VEFA), contrat de construction de maison individuelle (CCMI) convention précaire, commodat, contrat de prêt immobilier, contrat d’assurance dommages-ouvrage, etc.., ces contrats relèvent de régimes juridiques plus ou moins contraignants.
 
Lorsque ces contrats sont soumis à des régimes impératifs, d’ordre public, les marges de négociation et d’aménagement sont très limitées.
A l’inverse, lorsque ces contrats peuvent faire l’objet d’aménagements, tel un contrat de vente immobilière ou un contrat de bail commercial, l’intervention de notre cabinet prend tout son sens et peu être prépondérante dans la relation contractuelle à venir.
 
Ainsi, notre cabinet intervient régulièrement en qualité de conseil pour négocier ou aménager les clauses de ces contrats immobiliers si particuliers :

  • Aménager une clause de travaux dans un bail commercial ou encore une clause recette ou d’échelle mobile ;

  • Installer une clause de financement, de garantie ou de caducité dans un contrat de vente immobilière ;

  • Rédiger une clause de destination ou des clauses limitatives d’un règlement de copropriété particulier ;

La négociation judicieuse et pertinente des clauses de ces contrats immobiliers en amont, permet souvent d’éviter des contentieux ultérieurs et les déséquilibres contractuels.

Droit des Baux

 

 Baux d’habitation


Soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les baux d’habitation recèlent certaines difficultés et sont aujourd’hui une source de contentieux important devant les tribunaux d’instance.
Notre cabinet est régulièrement amené à intervenir sur des procédures de résiliation de bail, de validation de congé, de réévaluation de loyers manifestement sous évalués ou d’expulsion.


 Baux commerciaux


Les baux commerciaux sont essentiellement régis par le décret 53-960 du 30 septembre 1953, à présent intégré dans le Code de commerce (articles L.145-1 à L.145-60).
Notre cabinet intervient généralement dans le conseil à la rédaction du bail jusqu’au renouvellement de celui-ci, en passant par toutes les problématiques de fixation de loyer, de révision, de déplafonnement, de déspécialisation et de renouvellement.


 Baux professionnels


Les baux professionnels sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la dite Méhaignerie du 23 décembre 1986. Notre cabinet conseille en ce domaine bailleurs et professions libérales, lors de la rédaction et la signature de ces contrats aux latitudes aménageables.


 Baux de droit commun


Ces baux sont soumis aux dispositions supplétives du Code civil (articles 1709 et suivants) et en tant que tels doivent faire l’objet d’une rédaction précise, anticipant en amont toutes les problématiques pouvant se poser. Souvent conclus par des personnes morales pour l’habitation de leurs salariés ou dirigeant, ou encore pour la location de locaux accessoires (garage, remise, etc…) ces contrats doivent être scrupuleusement rédigés.


 Baux loi de 1948


Survivance du passé, le parc français comporte encore à ce jour près de 200 000 logement régis par la loi protectrice du 1er septembre 1948. Notre cabinet est donc encore amené à conseiller les bailleurs sur les questions de reprise du logement, de droit au maintien dans les lieux, de congé de pure forme, de résiliation fautive, etc.

Notre cabinet possède une réelle en expertise en copropriété, notamment avec le concours de notre Associé, Cyril SABATIE, membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété et auteur de la  20ème édition de l’ouvrage COPROPRIETE, aux éditions Delmas, et de nombreuses parutions et articles sur le sujet.

Nous assurons l’ensemble des problématiques, différends et litiges liés à l’administration et la gestion de la copropriété : 

  • Conseil et assistance des syndics de copropriété

  • Assistance et conseil dans la rédaction des ordres du jour et des projets de résolution

  • Actions en validation ou contestation d’assemblées générales

  • Recouvrement des provisions et charges de copropriété

  • Assistance des conseils syndicaux

  • Mesures d’exécution forcée et saisies immobilières

  • Assistance sur les dossiers de travaux dans la copropriété (expertise, référé…)

  • Nomination d’un expert, d’un mandataire ou d’un administrateur judiciaire

  • Union de syndicats, syndicats secondaires, syndicats coopératifs, etc…

En 2005, 33 500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux de première instance. Comparés au nombre de logements en copropriété, estimé à plus de six millions, les litiges générés par la copropriété se révèlent être peu fréquents (0,2%). Le défaut de paiement des charges constitue la source principale des litiges dont les juridictions ont à connaître. (source ministère de la justice)

Actualités

Copropriété : Travaux en parties communes et autorisation préalable

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mars 2018 n°17-10053 juge que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale

Copropriété : Mode de répartition des travaux privatifs votés par l’assemblée

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 n°17-13867 censure la cour d’appel de Chambéry qui avait cru pouvoir juger que lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui vote des travaux privatifs et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété.

Pour les juges savoyards, désavoués, ces charges devaient être considérées comme générales car bénéficiaient à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

En l’espèce, il s’agissait du remplacement des bois des balcons de la façade de l'immeuble, dépense qui avait été répartie sur les propriétaires de balcons, en fonction de leurs mètres linéaires, à juste titre finalement selon la Cour de cassation.

Bail d’habitation : Locataire personne morale et loi du 6 juillet 1989

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 avril 2018 n°17-08421 a rappelé qu’un bail d’habitation concédé à une personne morale (SCI en l’espèce) n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les juges parisiens précisent que la qualité de locataire en titre que revendique l’occupant ne peut se déduire de l’occupation des lieux depuis l’origine et durèglementdes loyers et charges, dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur avait entendu lui conférer cette qualité.

Ladélivranced’uncommandementvisant (par erreur) les dispositions de laloidu 6 juillet 1989 ne suffisait pas non plus à traduire la volonté du bailleur de soumettre le bail à ce dispositif légal.

Bail commercial : Lissage du plafonnement et ordre public

La Cour de cassation a rendu un avis le 9 mars 2018 n°17-70040 précisant notamment que l’étalement du déplafonnement du loyer (art. L.145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) n'est pas un dispositif d’ordre public. Les parties peuvent donc l'exclure. Il est distinct de la fixation du loyer et n'est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais des seules parties. Elle précise également que l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente »

Copropriété : Même après la loi Alur la révocation anticipée du syndic doit être justifiée par un motif légitime

Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »

La Cour de cassation affirme toutefois dans un arrêt de censure du 8 mars 2018 n°17-12506 que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.

Le tribunal de Nice ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts du syndic évincé sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.

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