Résumé
: "Le décret n°2008-355 du 15 avril 2008 rend enfin applicables les dispositions de la loi dite ENL du 13 juillet 2006 concernant la facturation dans l'immobilier d'entreprise et opère également un époussetage et une harmonisation des précédentes modifications apportées par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005. Il était temps!."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

 



Résumé
: "Le décret n°2008-355 du 15 avril 2008 rend enfin applicables les dispositions de la loi dite ENL du 13 juillet 2006 concernant la facturation dans l'immobilier d'entreprise et opère également un époussetage et une harmonisation des précédentes modifications apportées par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005. Il était temps!."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

 



Résumé
: "Une pratique régulière de la matière montre que de nombreux syndicats souffrent des contraintes imposées par l'inertie, l'impécuniosité ou la mauvaise volonté de certains copropriétaires. Les communes disposent désormais de prérogatives importantes."

Auteurs
: Cyril SABATIE  - Christophe VERSCHAEVE (avocat)

 

 



Résumé
: "La Loi du 7 Décembre 2006 relative au secteur de l'énergie complète la transposition de directives européennes déjà intégrées dans notre droit interne par les Lois du 9 Août 2004 et du 13 Juillet 2005. Ainsi, depuis le 1er Juillet 2007, tous les clients, y compris désormais les particuliers , ont la faculté de choisir librement leurs fournisseurs d'électricité et de gaz. Le dispositif envisagé et les modalités pratiques de sa mise en oeuvre (dans le domaine de l'immobilier) ne sont pas sans susciter certaines interrogations et inquiétudes pratiques. "

Auteur
: Cyril SABATIE 

 

 



Résumé
: "Sans réelle distinction du régime locatif et sans considération des contraintes pratiques liées à certains de ces régimes, le bailleur - a l'instar du vendeur immobilier - se voit petit à petit rattrapé par les obligations d'information liées à la santé et la sécurité de son cocontractant locataire. "

Auteur
: Cyril SABATIE - Ulrich LEPOUTRE (consultant)

 

 



Résumé
: "Pour pouvoir apprécier la portée des obligations qui pèsent aujourd'hui sur le syndic, concernant la question du compte bancaire séparé, il paraît utile de remonter à la genèse de ce dispositif. "

Auteur
: Cyril SABATIE 

 

 



Résumé
: "La question des charges récupérables est souvent l'objet de conflits, généralement des contentieux entre locataires et bailleur. Une clarification  des textes et de la jurisprudence."

Auteurs
: Cyril SABATIE - Valérie CARTERON (consultante) 

Actualités

Copropriété : Intérêt à agir d’un copropriétaire

La Cour d’appel d’Aix en Provence vient de rendre une décision le 14 septembre 2023 n°22-03440 particulièrement intéressante en droit sur la question de la nullité, relative ou absolue, d’un acte passé par le syndic en violation d’une résolution d’assemblée générale. En l’occurrence, la difficulté posée ne résidait pas dans l’absence d’autorisation mais dans le dépassement des pouvoirs consentis au syndic par l’assemblée générale. La Cour d’appel statue ici sur renvoi après cassation (Cass. civ. 2ème 30 septembre 2021 n°20-15813), l’arrêt lui faisant précisément grief de n’avoir expressément qualifié juridiquement la nature de la nullité encourue.

La qualification juridique de la nullité est déterminante en particulier au regard de la qualité à agir d’un tiers au contrat (article 1165 du Code civil), l’action étant ici menée par un copropriétaire et non par le syndicat. Ainsi, à l’issue d’un long débat judiciaire, la Cour d’appel d’Aix en Provence confirme qu’en l’espèce la nullité encourue, qui portait sur la conclusion d’un contrat d’installation d’antennes relais sur les parties communes non conforme à l’autorisation consentie par l’assemblée générale, revêtait ici la nature d’une nullité absolue pouvant être soulevée par toute personne qui y a un intérêt.

Pour les magistrats aixois, un copropriétaire agissant en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 « doit donc être déclaré recevable à agir en nullité du contrat litigieux, dès lorsqu’il a intérêt à s’assurer que la décision prise en assemblée générale a été bien exécutée par le syndic ».

Airbnb : Usage du bail et location saisonnière

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt du 7 septembre 2023 n°22-18101 rappelant que le propriétaire d’un bien loué en meublé touristique, sans autorisation communale, ne peut être sanctionné d’une amende que s’il est prouvé que ce local avait un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La Haute précise que la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d'une occupation d'un local par son propriétaire, ne permet pas d'en établir l'usage à cette date ni de le faire présumer.

Dès lors elle est inopérante pour prouver qu'il était affecté, à cette date, à un usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Copropriété : Préconisation n°16 du GRECCO

Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a publié le 4 juillet dernier sa préconisation n°16 relative aux prérogatives du conseil syndical.

Cet avis fait suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a conféré de nouvelles prérogatives au conseil syndical modifiant substantiellement son rôle.

A la délégation spéciale visée par l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 s’adjoint désormais une délégation générale visée par l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Transaction : Amiante - Le diagnostiqueur, l’agent immobilier et le notaire…

La cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 2 mars 2023 n°22-00061, retient la responsabilité in solidum du diagnostiqueur, de l’agent immobilier et du notaire à l’occasion d’une vente immobilière comportant un diagnostic amiante partiel et imparfait.

Dans cette espèce les acheteurs achètent un ensemble de bâtiments, le diagnostic amiante joint à l’acte ne faisant pas état de la présence d'amiante. Un diagnostic ultérieur, réalisé à leur demande, révèle finalement la présence d'amiante dans le toit de deux hangars et de la volière.

La cour retient la responsabilité du diagnostiqueur qui a manqué à son devoir d'information et de conseil en ne réalisant qu’un diagnostic partiel des biens vendus.

Elle retient également la responsabilité de l’intermédiaire immobilier qui s’est rendu coupable d’une négligence fautive dans la vérification de la portée du diagnostic qui lui avait été remis et qu’il avait annexé au compromis. Selon les juges, une simple comparaison entre le compromis et le diagnostic amiante lui aurait permis de constater que le diagnostic ne portait pas sur l'ensemble du bien vendu.

Enfin, le notaire n’est pas non plus épargné, en sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu, envers sa clientèle, à un devoir d’information et de conseil et il doit veiller à assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Selon les magistrats, le notaire avait négligé de vérifier si le rapport de diagnostic s’étendait à l’ensemble des bâtiments vendus, alors que le plan figurant dans ce rapport révélait une anomalie sur ce point.

Transaction : Droit à indemnisation et capacité du vendeur

La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 13 mars 2023 n°21-02561, rejette la demande indemnitaire de l’agent immobilier qui n’a pas vérifié la capacité juridique du vendeur au moment de la signature de la promesse de vente.

Celui-ci était en liquidation judiciaire lors de la signature de l’acte sous seing privé de vente et il a conclu cet acte lui-même, avec sa mère, alors qu’en application des dispositions du Code de commerce, ce contrat aurait dû être conclu par le liquidateur avec l’autorisation du juge commissaire.

La cour considère donc que le défaut de réitération de l’acte de vente résulte de la propre faute de l’agent immobilier qui ne peut donc prétendre à indemnisation.

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