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Résumé:

Auteurs: Cyril SABATIE (Avocats LBVS)

 


 


Résumé:
La loi dite « Hoguet» du 2 janvier 1970 a maintenant plus de quarante ans. Loi de police visant à réglementer avec défiance une profession alors décriée, elle n’a subi que peu de (re)mises à jour.

Auteurs: Cyril SABATIE - Krystel MALLET (Avocats LBVS)

 


 


Résumé
: "Le décret 2007-285 du 1er mars 2007 paru au Journal officiel du 3 mars et applicable depuis le 1er avril 2007, a modifié les règles de notification et de convocation relatives au droit de la copropriété. Malgré l’importance des modifications apportées par ce décret, il n’a malheureusement fait l’objet d’aucune concertation préalable, particulièrement avec les organisations professionnelles"

Auteurs
: Cyril SABATIE - Valérie SOUIED (consultante juridique à la FNAIM)

 

 


 


Résumé
: "Nous savons que 80 % des bâtiments qui constitueront le parc de logements en 2030 existent déjà. Une action significative sur l’environnement ne peut donc être obtenue qu’en agissant efficacement sur notre habitat existant. Entre démarche citoyenne et application pratique, qu’en est-il sur le terrain ?"

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé: "La loi n° 2006-1537 du 7 décembre 2006 relative au secteur de l’énergie2 complète la transposition de directives européennes3 déjà intégrées dans notre droit interne par les lois des 9 août 2004 et 13 juillet 2005. Ainsi, depuis le 1er juillet 2007, tous les clients, y compris désormais les particuliers, ont la faculté de choisir librement leurs fournisseurs d’électricité et de gaz. Le dispositif envisagé et les modalités pratiques de sa mise en oeuvre dans le domaine de l’immobilier ne sont pas sans susciter certaines interrogations et inquiétudes"

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé
: "Depuis trente ans, les politiques fiscales du logement ont régulièrement apporté de l’oxygène aux ménages français accédant à la propriété de leur résidence principale, en allégeant leurs remboursements mensuels. Ces “coups de pouce” ont même été encouragés par les collectivités territoriales, nombreuses à offrir des subventions ou des prêts à taux bas, voire nuls, pour soutenir l’accession à la propriété de leurs administrés."

Auteurs: Anne CHENU (Directeur général de la FNAIM) - Nathalie EZERZER (Directrice adjointe du service juridique FNAIM) - Cyril SABATIÉ - Jean-Marc SAMEDI (Conseiller du Président fédéral) -Nicolas THOUVENIN (Responsable des études économiques à la FNAIM)

 

 


 


Résumé
: "L’équipement des immeubles de copropriété en fibre optique soulève aujourd’hui une question qui n’avait, bien entendu, pas été prévue par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis."

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé
: "L’immobilier et le logement sont parmi les principaux éléments structurants de la vie quotidienne de nos concitoyens. Dans le contexte socio-économique actuel, nul doute que toute politique du logement doit être fondée sur le maintien d’un parc existant de qualité, accessible au plus grand nombre. Il convient ainsi de mettre en oeuvre une politique respectant cinq équilibres fondamentaux, garantissant la solidarité de tous les maillons de la chaîne du logement sur un marché immobilier unique : un équilibre entre le neuf et l’ancien, entre les territoires, entre les secteurs privé et social, entre les intérêts des locataires et des bailleurs et enfin, entre l’accession à la propriété et la location."

Auteurs: Anne CHENU, Nathalie EZERZER, Cyril SABATIÉ, Jean-Marc SAMEDI, Nicolas THOUVENIN.

 

 


 


Résumé
: "Près de cinq ans et demi après la loi dite SRU du 13 décembre 2000, a été publiée au Journal officiel du 16 juillet 2006, la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement que nous avons déjà coutume d'appeler loi ENL."

Auteur: Cyril SABATIÉ.

 

 


 


Résumé
: "A chaque intervention d'une entreprise dans le logement donné à bail, à chauqe souscription d'un contrat d'entretien, le bailleur et le plus souvent son mandataire, s'interroge sur le caractère récupérable auprès du locataire des travaux réalisés dans le bien loué. Il s'agit en fait de la sempiternelle question: qui paie quoi?."

Auteurs: Cyril SABATIÉ - Emmanuelle BEGAT (documentaliste)

 

 


 


Résumé
: "Depuis de nombreuses années, la FNAIM incite ses adhérents à ne pas recourir au statut d'agent commercial tel que défini et régi par les articles L.134-1 et suivants du code du commerce. Si ce statut peut présenter, en apparence seulement, un certain nombre d'avantages, notre syndicat a toujours préconisé le recours au salariat, beaucoup plus sécurisant du point de vue juridique."

Auteur: Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé
: "De tout temps, l'arbre source de vie et d'agrément est également source de conflits, notamment dans les relations de voisinage. Les règles supplétives fixées par le code civil en 1804, laissent une place importante aux usages qui jadissent régissaient, en fonction des régions, les règles de plantations. "

Auteurs: Ulrich LEPOUTRE -Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé
: "En 2000, l'adminitration a dressé 6 634 procès verbaux et pris 354 arrêts interruptifs de travaux. Il y a eu 569 condamnations  à remise en état ou démolition et 732 peines d'amendes, mais, de l'avis général, ce nombre est très certainement inférieur à la réalité des faits. Il n'est donc pas étonnant que l'agent immobilier, selon les régions, se retrouve plus ou moins confronté à devoir vendre certains de ces biens édifiés en infraction avec les règles d'urbanisme. Il est indipensable de s'intérroger sur les conséquences d'une telle vente à l'égard des parties et corrélativement sur les responsabilités."

Auteur: Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé: "Carine LE BRIS-VOINOT traite des droits et obligations de chacun des intervenants lors de la vente d'un bien immobilier pouvant être grevé d'une servitude. Vous n'avez rien à déclarer? Voici une question que l'agent immobilier, bien qu'il soit pas au service des douanes, doit être amené à poser au vendeur, lors d'une transaction immobilière."

Auteur: carine LE BRIS-VOINOT

 

 


 


Résumé: "L'article 1596 du Code civil dispose sans plus de précision que "ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux même, ni par personne interposée:... (notamment) les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre". Quelle est la portée de cette interdiction?"

Auteur: Maurice FEFERMAN - Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé: "Historiquement, la procédure de référé serait une pratique parisienne trouvant son origine dans les usages du lieutenant civil du Châtelet de Paris, puis réglementée par l'edit royal de janvier 1685. L'ancien code de procédure civile n'avait consacré que quelques dispositions à cette pratique, ses rédacteurs ne se doutant certainement pas de l'importance qu'allait revêtir ce procédé dans notre droit moderne."

Auteur: Cyril SABATIÉ



Résumé
: "Le décret n°2008-355 du 15 avril 2008 rend enfin applicables les dispositions de la loi dite ENL du 13 juillet 2006 concernant la facturation dans l'immobilier d'entreprise et opère également un époussetage et une harmonisation des précédentes modifications apportées par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005. Il était temps!."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

 



Résumé
: "Le décret n°2008-355 du 15 avril 2008 rend enfin applicables les dispositions de la loi dite ENL du 13 juillet 2006 concernant la facturation dans l'immobilier d'entreprise et opère également un époussetage et une harmonisation des précédentes modifications apportées par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005. Il était temps!."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

 



Résumé
: "Une pratique régulière de la matière montre que de nombreux syndicats souffrent des contraintes imposées par l'inertie, l'impécuniosité ou la mauvaise volonté de certains copropriétaires. Les communes disposent désormais de prérogatives importantes."

Auteurs
: Cyril SABATIE  - Christophe VERSCHAEVE (avocat)

 

 



Résumé
: "La Loi du 7 Décembre 2006 relative au secteur de l'énergie complète la transposition de directives européennes déjà intégrées dans notre droit interne par les Lois du 9 Août 2004 et du 13 Juillet 2005. Ainsi, depuis le 1er Juillet 2007, tous les clients, y compris désormais les particuliers , ont la faculté de choisir librement leurs fournisseurs d'électricité et de gaz. Le dispositif envisagé et les modalités pratiques de sa mise en oeuvre (dans le domaine de l'immobilier) ne sont pas sans susciter certaines interrogations et inquiétudes pratiques. "

Auteur
: Cyril SABATIE 

 

 



Résumé
: "Sans réelle distinction du régime locatif et sans considération des contraintes pratiques liées à certains de ces régimes, le bailleur - a l'instar du vendeur immobilier - se voit petit à petit rattrapé par les obligations d'information liées à la santé et la sécurité de son cocontractant locataire. "

Auteur
: Cyril SABATIE - Ulrich LEPOUTRE (consultant)

 

 



Résumé
: "Pour pouvoir apprécier la portée des obligations qui pèsent aujourd'hui sur le syndic, concernant la question du compte bancaire séparé, il paraît utile de remonter à la genèse de ce dispositif. "

Auteur
: Cyril SABATIE 

 

 



Résumé
: "La question des charges récupérables est souvent l'objet de conflits, généralement des contentieux entre locataires et bailleur. Une clarification  des textes et de la jurisprudence."

Auteurs
: Cyril SABATIE - Valérie CARTERON (consultante) 

A quand une vraie refonte de la loi Hoguet ? Novembre 2008

 

Résumé: " Texte archaïque et parfois anachronique à certains égards, la loi Hoguet paraît d'un autre temps, malgré les demandes de modernisation des différentes organisations professionnelles."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

A quand une vraie refonte de la loi Hoguet ?

Taille : 159 ko 

 

 

La transparence des syndics - Décembre 2007

 


Résumé
: "Suite à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété, les professionnels ont été amenés à modifier leurs contrats de syndic."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

Transparence tarifaire des syndics
Taille : 3737 ko

 

 

 

La Sécurité des AG - Juin 2006

 


Résumé
: "Au fil du temps la jurisprudence a détourné le sens et la philosophie de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Aujourd'hui, la Cour de cassation semble vouloir revenir à la lettre même du texte et ainsi redonner sens à une jurisprudence éparse, empreinte de principes, d'exceptions et de contre-exemples."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

La sécurité des assemblées générales de copropriété enfin acquises
Taille : 183 ko

 

 

 

La mutation d'un lot de Copropriete - Octobre 2005

 


Résumé
: "Compte tenu des importantes modifications recemment apportées aux règles applicables lors de la vente d'un lot de copropriété, il n'est pas inutile, près d'un ana après la paution du décret n°2004-479 du 27 mai 2004 d'application de la loi SRU, ayant modifié le décret  n°67-223 du 17 mars 1967, de faire le point sur les problématiques parfois complètes inhérentes à une telle transaction et, spécialement, sur les obligations des différents professionels concernés (syndic, notaire, agents immobiliers)."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

La mutation d'un lot de Copropriete
Taille : 833 ko

 

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

DELMAS COPROPRIETE - XXème Edition - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux (1Cédérom) - Me Cyril SABATIE

 

COPROPRIETE - Me Cyril SABATIE

 

DELMAS COPROPRIETE - XXIème Edition - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux (1Cédérom) - Me Cyril SABATIE


 
COPROPRIETE - Me Cyril SABATIE

La gestion d’une copropriété commande la conciliation permanente entre l’intérêt collectif et des intérêts parfois divergents, dans le respect des droits et des obligations de chacun qu’il soit copropriétaire, futur acquéreur, syndic professionnel ou bénévole et membre du conseil syndical.
Refondue et augmentée, cette vingt et unième édition décrypte, à l’aide de cas concrets, de conseils et d’exemples d’actes, les modifications profondes et incessantes dont la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application font l’objet depuis les années 2000 : loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, et son décret du 27 mai 2004 ; décret du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires ; loi du 13 juillet 2006 ; loi du 25 mars 2009, dite loi Molle ou loi Boutin, portant notamment sur la sécurisation des ascenseurs, la fixation des honoraires du syndic en cas de travaux, la mise en conformité des règlements de copropriété, ou encore créant un dispositif d’alerte pour les copropriétés dites fragiles ; loi du 12 mai 2009 retouchant les règles relatives aux frais d’instance, à la surélévation des immeubles, aux membres du conseil syndical ; décret du 20 avril 2010 ou loi du 12 juillet 2010, dite Grenelle 2.
De nouveaux développements traitent également du statut et de la gestion des effectifs salariés de la copropriété : gardiens, concierges et employés d’immeubles, dont la convention collective nationale a été refondue.
Les copropriétaires, les professionnels de l’immobilier et leurs avocats disposeront ainsi de ces nouvelles règles, outre d’une jurisprudence non moins foisonnante, leur permettant de prévenir ou de faire face aux difficultés d’administration de la copropriété.

AJDJ

A quand une vraie refonte de la loi Hoguet ? Novembre 2008

Résumé: " Texte archaïque et parfois anachronique à certains égards, la loi Hoguet paraît d'un autre temps, malgré les demandes de modernisation des différentes organisations professionnelles."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

La transparence des syndics - Décembre 2007



Résumé
: "Suite à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété, les professionnels ont été amenés à modifier leurs contrats de syndic."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

La Sécurité des AG - Juin 2006



Résumé
: "Au fil du temps la jurisprudence a détourné le sens et la philosophie de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Aujourd'hui, la Cour de cassation semble vouloir revenir à la lettre même du texte et ainsi redonner sens à une jurisprudence éparse, empreinte de principes, d'exceptions et de contre-exemples."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

La mutation d'un lot de Copropriete - Octobre 2005



Résumé
: "Compte tenu des importantes modifications recemment apportées aux règles applicables lors de la vente d'un lot de copropriété, il n'est pas inutile, près d'un ana après la paution du décret n°2004-479 du 27 mai 2004 d'application de la loi SRU, ayant modifié le décret  n°67-223 du 17 mars 1967, de faire le point sur les problématiques parfois complètes inhérentes à une telle transaction et, spécialement, sur les obligations des différents professionels concernés (syndic, notaire, agents immobiliers)."

Auteur
: Cyril SABATIE

Actualités

Bail d’habitation : La notice à joindre aux congés locatifs enfin publiée !

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version post loi Alur précise qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe aux congés délivrés par les bailleurs en vue de la reprise ou de la vente du logement, conditionnant le contenu de cette notice à la parution d’un arrêté.

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement est finalement parue au J.O du 20 décembre 2017…

Cet arrêté, comme son nom l’indique, vient définir le contenu de la notice d'information réglementaire qui sera à joindre à tout congé pour vendre ou reprise délivré à partir du 1er janvier 2018.

La notice réglementaire figurant en annexe de cet arrêté est à reproduire à l’identique et n'est imposée que pour les locations vides à titre de résidence principale, mais étrangement pas pour les congés donnés dans le cadre d'une location meublée (pourtant désormais soumise à la loi du 6 juillet 1989). 

La notice est à retrouver ci-dessous :

Notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement prise en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

 

1-Dispositions communes au congé pour vendre et au congé pour reprise
1-1-Forme de la notification
1-2-Auteur du congé
1-3-Destinataire du congé
1-4-Délai de préavis
1-5-Suspension de la possibilité de donner congé
1-6-Locataires protégés
1-6-1-Locataire âgé de plus de 65 ans
1-6-2-Locataire âgé de moins de 65 ans
1-6-3-Exceptions
1-7-Effet sur le locataire
2-Dispositions propres à chaque catégorie de congé
2-1-Congé pour reprise du logement
2-1-1-Auteur du congé
2-1-2-Bénéficiaires de la reprise
2-1-3-Destination du logement
2-1-4-Cas particulier
2-1-5-Mentions obligatoires
2-2-Congé pour vendre le logement
2-2-1-Auteur du congé
2-2-2-Cas particulier
2-2-3-Mentions obligatoires
2-2-4-Offre de vente au locataire
2-2-4-1-Durée de validité de l'offre de vente
2-2-4-2-Conséquence d'un refus par le locataire de l'offre de vente
2-2-4-3-Conséquences d'une acceptation par le locataire de l'offre de vente
2-2-4-4-Modification du prix ou des conditions de vente
2-2-5-Cas particulier d'un congé pour vente par lots
2-2-5-1-Droits spécifiques du locataire
2-2-5-2-Droit de préemption sans congé
3-Les litiges relatifs aux congés
3-1-Les litiges relatifs au congé pour reprise et au congé pour vendre
3-2-Le règlement des litiges
3-2-1-Le règlement amiable
3-2-1-1-La commission départementale de conciliation
3-2-1-2-Le conciliateur de justice
3-2-2-Le règlement judiciaire
3-2-2-1-Action en justice
3-2-2-2-Saisine du juge par le locataire
3-3-Les effets de la contestation de la validité d'un congé
3-3-1-Les suites du règlement amiable des différends
3-3-2-Les suites du règlement judiciaire d'un différend
3-3-2-1-Les effets sur le locataire d'un congé déclaré nul
3-3-2-2-Les effets sur le bailleur d'un congé déclaré nul
4-Contacts utiles


Préambule
Le congé délivré par le bailleur est la notification de sa décision de mettre fin au contrat de location. Il prend effet à l'échéance du contrat de location.
En application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la présente notice d'information rappelle les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours et d'indemnisation du locataire lors d'un congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre pour y habiter ou y loger un proche ou de vendre le logement. Elle est obligatoirement jointe au congé délivré par le bailleur pour ces motifs.
Elle s'applique aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation loués non meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 précitée et qui constituent la résidence principale du locataire (logement occupé au moins huit mois par an) (art. 2).
Cette notice ne s'applique pas, notamment, aux logements loués meublés (art. 25-3), aux logements foyers, aux logements de fonction (art. 2), aux logements occupés par des travailleurs saisonniers (art. 2), aux logements faisant l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement (APL) (art. 40-III), aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (art. 40-I), aux logements faisant l'objet d'une convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) (art. 40) et aux logements dont les loyers sont fixés en application de la loi de 1948 (art. 40).
1-Dispositions communes au congé pour vendre et au congé pour reprise
1-1-Forme de la notification
Le congé délivré par le bailleur doit être porté à la connaissance du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
1-2-Auteur du congé
Le congé est délivré au locataire par le bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité. S'il est délivré par l'intermédiaire d'un mandataire (par exemple une agence immobilière, un administrateur de biens ou un notaire) et non directement par le bailleur, le congé doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur.
1-3-Destinataire du congé
Le congé doit être adressé à tous les signataires du bail.
Les époux sont, de droit, cotitulaires du bail (art. 1751 du code civil), même si un seul des époux est signataire du bail. Si le bailleur a été informé du mariage, il doit délivrer congé à chacun des deux époux.
Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) sont cotitulaires du bail si les noms des deux partenaires figurent dans le bail ou s'ils en font la demande conjointement (art. 1751 du code civil). Dans ce cas, le bailleur doit délivrer congé aux deux partenaires.
Si le bailleur n'a pas été informé du mariage ou du Pacs, le congé délivré est opposable au conjoint ou au partenaire lié par un Pacs (art. 9-1).
Le bailleur n'est pas tenu de notifier le congé au concubin du locataire, si celui-ci n'est pas signataire du bail.
1-4-Délai de préavis
Pour que le congé soit régulier, un délai de six mois au moins doit s'être écoulé entre la date de notification du congé au locataire et le terme du contrat de location. A défaut, le contrat de location sera reconduit tacitement. Le terme du bail s'apprécie en fonction de la date d'effet du contrat de location.
Le point de départ du délai de préavis est la notification du congé :


- lorsque le congé est délivré par acte d'huissier, le délai court à compter du jour de la signification de l'acte d'huissier au locataire ;
- lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, c'est-à-dire à partir de la remise effective de la lettre à son destinataire ;
- lorsque le congé est remis en main propre, le délai court à compter de la date de cette remise contre récépissé ou émargement.


Lorsqu'un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte. A défaut, le délai expire le dernier jour du mois (art. 641 du code de procédure civile).
Exemples :
Si le contrat de location arrive à terme le 15 juin, la lettre de congé doit être notifiée au locataire au plus tard le 15 décembre de l'année précédente.
Si le contrat de location arrive à terme le 30 juin, la lettre de congé doit être notifiée au locataire au plus tard le 31 décembre de l'année précédente. De même, si le contrat de location expire le 31 août, la lettre de congé doit être notifiée au plus tard le 28 février (ou 29 pour les années bissextiles), il s'agit bien du dernier jour du mois.
Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant. Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de six mois, il est valable, et prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Ainsi, pour un contrat de location dont l'échéance arrive au 20 septembre, un congé délivré le 13 mars est valable ; en revanche, le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du 20 mars.
1-5-Suspension de la possibilité de donner congé
Lorsque le bâtiment où se situe le logement fait l'objet d'une procédure d'insalubrité ou de péril, le bailleur ne peut pas délivrer de congé au locataire tant que cette procédure n'a pas été abandonnée ou annulée par un tribunal.


1-6-Locataires protégés
1-6-1-Locataire âgé de plus de 65 ans
Le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire âgé de plus de 65 ans (1) et dont les ressources annuelles (2), à la date de notification du congé, sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3).
1-6-2-Locataire âgé de moins de 65 ans
Le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans (1)vivant habituellement dans le logement lorsque ce dernier remplit la condition de ressources évoquée au point 1-6-1 et lorsque le montant cumulé des ressources annuelles (2) de l'ensemble des personnes vivant au foyer est, à la date de notification du congé, inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3).

1-6-3-Exceptions

Le locataire remplissant les conditions exposées aux 1-6-1 et 1-6-2 peut toutefois se voir délivrer un congé si le bailleur :

- est âgé de plus de 65 ans (1) ;
- ou si ses ressources annuelles (2) sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3) ;
- ou propose, pendant la période de préavis, une solution de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les limites géographiques suivantes :
- si la commune est divisée en arrondissements : dans le même arrondissement, les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement ;
- si la commune est divisée en cantons : dans le même canton, ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
- dans les autres cas : sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, dans un rayon de 5 kilomètres (art. 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948).


1-7-Effet sur le locataire
Le locataire qui a reçu un congé pour vendre ou pour reprise doit quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du préavis.
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors redevable du loyer et des charges que jusqu'à la date de remise des clés.
Il est alors conseillé d'informer le bailleur de son départ dans un délai raisonnable afin de fixer une date pour l'établissement de l'état des lieux de sortie.
2-Dispositions propres à chaque catégorie de congé
2-1-Congé pour reprise du logement
2-1-1-Auteur du congé
L'auteur du congé peut être :


- le bailleur, personne physique ;
- le bailleur, société civile immobilière de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
- tout membre de l'indivision, lorsque le logement est en indivision, sous réserve de l'accord requis des co-indivisaires.


2-1-2-Bénéficiaires de la reprise


- le conjoint du bailleur personne physique, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;
- l'un des associés d'une société civile immobilière (qui peuvent être enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arrière-petits-enfants, arrière-grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes, petits-neveux, petites-nièces, grands-oncles, grandes-tantes et cousins germains) ;
- lorsque le logement est en indivision, tout membre de l'indivision peut le reprendre afin d'y habiter ou d'y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.


2-1-3-Destination du logement
Lorsque le congé est motivé par une reprise du logement, celui-ci devra être occupé par le bénéficiaire de la reprise et à titre de résidence principale.
2-1-4-Cas particulier
En principe, le congé pour reprise prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail, et que le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition du logement, le congé pour reprise donné par le bailleur ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
Exemple : si un logement est acquis le 15 juin 2016 et que le terme du bail intervient le 20 juillet 2017, le bailleur doit nécessairement donner congé six mois avant le terme du bail, soit le 20 janvier 2017. Ce congé, tout en devant respecter le préavis de six mois, ne prendra effet qu'au 15 juin 2018 afin que la durée d'occupation de deux ans soit respectée.
2-1-5-Mentions obligatoires
La notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques :


- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches ;
- les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur ;
- une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
- dans le cas où le bailleur est une société civile immobilière familiale, le congé doit indiquer le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise.


2-2-Congé pour vendre le logement
2-2-1-Auteur du congé
Le congé pour vendre peut être délivré par un bailleur personne physique ou par un bailleur personne morale.
2-2-2-Cas particulier
En principe, le congé pour vendre prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vendre ne pourra être délivré par le bailleur qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du délai de préavis.
Exemple : pour un contrat de location arrivant à échéance le 31 mai 2017, lorsque le logement a changé de propriétaire le 1er mars 2015, le congé pour vendre pourra être notifié, si le bailleur est une personne physique, au plus tard le 30 novembre 2019, soit six mois avant le terme de la première reconduction, qui intervient le 31 mai 2020.
2-2-3-Mentions obligatoires
La notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques :


- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ;
- le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ;
- le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ;
- la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l'offre de vente au profit du locataire.


2-2-4-Offre de vente au locataire
Dans le cas d'un congé pour vendre, la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de préemption : le locataire a priorité sur tout autre acquéreur potentiel du logement pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions.
En cas de pluralité de locataires, chacun d'eux bénéficie du droit de préemption.
A noter que le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption lorsque la vente se fait au profit d'un proche parent du bailleur, c'est-à-dire d'un parent jusqu'au troisième degré inclus (4), ou lorsque le logement qu'il occupe est inhabitable, notamment en cas d'arrêté de péril ou d'insalubrité.
Le congé en lui-même constitue une offre de vente au profit du locataire.
2-2-4-1-Durée de validité de l'offre de vente
Le congé, en tant qu'offre de vente, ouvre au locataire un délai de deux mois pour l'accepter. Elle doit être maintenue pendant toute la durée de ce délai. La contestation éventuelle du congé par le locataire n'a pas pour effet de prolonger ce délai d'acceptation de l'offre de vente.
2-2-4-2-Conséquence d'un refus par le locataire de l'offre de vente
Si le locataire n'accepte pas l'offre de vente du logement, garde le silence ou émet une contre-proposition non acceptée par le bailleur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
2-2-4-3-Conséquences d'une acceptation par le locataire de l'offre de vente
Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée par le bailleur et un autre acquéreur est nulle.
2-2-4-4-Modification du prix ou des conditions de vente
Le prix indiqué dans le congé est laissé à la discrétion du propriétaire. Le prix doit être ferme. En l'absence d'intermédiaire, le prix ne comporte aucun honoraire de négociation.
Si le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux prévus dans l'offre de vente initiale, ce prix ou ces conditions doivent être notifiés au locataire par le bailleur ou par le notaire si le bailleur ne s'en est pas chargé. Si cette notification n'est pas faite, la vente consentie est nulle. Cette notification doit reproduire les termes des cinq alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Si le locataire a communiqué au bailleur sa nouvelle adresse, la notification sera faite à cette adresse. S'il ne la fournit pas, la notification est faite à l'adresse du logement mis en vente.
Cette notification constitue une nouvelle offre de vente au profit du locataire. Pour accepter cette offre, le locataire dispose d'une période d'un mois à compter de sa réception.
S'il accepte cette nouvelle offre de vente, le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente. S'il fait part de son intention de recourir à un prêt bancaire, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
2-2-5-Cas particulier d'un congé pour vente par lots
La vente par lots désigne la première vente, appartement par appartement, des lots issus de la division ou de la subdivision d'un immeuble.
2-2-5-1-Droits spécifiques du locataire
Dans le cas où un congé a été délivré en vue de la vente de plus de cinq logements situés dans le même immeuble et où le bailleur est une personne morale (autre qu'un organisme d'habitations à loyer modéré, qu'un bailleur personne physique ou qu'une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), alors le locataire bénéficie d'un droit spécifique au maintien dans les lieux.
En effet, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à six ans. Si le congé intervient moins de deux ans avant le terme du contrat de location, le locataire obtient de droit, à sa demande, que son bail soit reconduit de manière à ce qu'il puisse disposer du logement pendant deux ans à compter de la notification du congé.
Cette reconduction est établie entre les parties au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail en cours. A l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.
2-2-5-2-Droit de préemption sans congé
Les règles relatives au congé pour vendre sont applicables seulement dans le cas où le bailleur décide de vendre le logement libre de tout occupant. Dans ce cas, les locataires bénéficient d'un droit de préemption pour acquérir le logement qu'ils occupent (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975) et l'offre de vente notifiée au profit du locataire ne vaut pas congé.
Le bailleur peut cependant décider de vendre le logement occupé. Dans ce cas, il ne délivre pas de congé au locataire qui ne bénéficie alors pas du droit de préemption accessoire au congé pour vendre.
3-Les litiges relatifs aux congés
Différents litiges peuvent naître de la décision du propriétaire de mettre un terme au contrat de location. Le règlement de ces conflits peut se faire de manière amiable ou judiciaire.
3-1-Les litiges relatifs au congé pour reprise et au congé pour vendre
Le congé peut être contesté pour les motifs suivants (5) :


- défaut des mentions obligatoires du congé : comme l'absence d'indication du motif du congé (6) ;
- l'auteur du congé n'est pas habilité pour délivrer le congé ;
- contestation du destinataire du congé : par exemple, lorsque les époux sont locataires, en raison de la cotitularité du bail, le congé doit être délivré à chacun d'entre eux. Cependant, le congé n'est pas nul mais privé de toute efficacité puisque inopposable à l'époux à qui il n'a pas été adressé ;
- contestation de la forme de la notification : par exemple, le congé adressé par lettre simple « ne peut être considéré comme un congé » ;
- contestation du délai de préavis du congé : lorsque le délai de préavis ne respecte pas le délai de six mois au moins avant la date d'expiration du bail ;
- le non-respect des règles sur les locataires protégés ;
- défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.


3-2-Le règlement des litiges
En cas de conflit relatif au congé délivré au locataire par le bailleur, les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable, entre elles ou avec l'aide de la commission départementale de conciliation ou du conciliateur de justice. En cas d'échec, le tribunal compétent peut être saisi pour trancher le litige.
La durée au-delà de laquelle une action en justice n'est plus recevable est en principe de trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Si une conciliation amiable est initiée, elle doit s'inscrire dans ce délai.
3-2-1-Le règlement amiable
Lorsqu'il existe un litige, il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à l'autre partie, relatant les faits le plus précisément possible. Ce courrier constitue une première étape importante, si le litige n'est pas résolu à l'amiable, pour engager un recours éventuel devant le juge.
Si aucun accord n'est trouvé entre les parties elles-mêmes, la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) ou du conciliateur de justice peut être envisagée.
3-2-1-1-La commission départementale de conciliation
Présente dans chaque département, la CDC est composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires, en nombre égal ; elle a pour rôle de concilier les parties, afin d'éviter le recours au juge.
La CDC peut être saisie par le bailleur ou le locataire concerné, lorsqu'il s'agit d'un litige de nature individuelle. Lorsqu'un locataire a avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige de même origine, ils peuvent se faire représenter en justice par une association siégeant à la Commission nationale de concertation.
La saisine de la commission, qui est facultative et gratuite, doit être formulée et adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique au secrétariat de la commission. La saisine doit indiquer les nom, qualité et adresse du demandeur, ceux du défendeur ainsi que l'objet du litige ou de la difficulté. Dans tous les cas, il est utile que la lettre de saisine soit accompagnée de la copie des pièces en lien avec le litige (le bail, la notification du congé, etc.).
Lors de la séance de conciliation, les parties peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire représenter par une personne dûment mandatée.
Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l'objet d'un document signé par chacune des parties. Si aucun accord n'est trouvé, la CDC rend un avis comportant l'exposé du litige, la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Dans le cas d'une action en justice, cet avis pourra ensuite être transmis au juge par l'une ou l'autre des parties.
3-2-1-2-Le conciliateur de justice
Le recours à un conciliateur de justice, en dehors de toute saisine d'une juridiction, constitue un mode alternatif de règlement des conflits qui permet de trouver une issue amiable à un désaccord notamment entre un bailleur et un locataire (art. 1536 et suivants du code de procédure civile). La saisine du conciliateur de justice est gratuite. Il convient de contacter par courrier, par téléphone ou de se rendre à la permanence du conciliateur dont les coordonnées se trouvent sur le site :
https://www.conciliateurs.fr/Trouver-une-permanence.
Le conciliateur réunit les parties, qui peuvent être accompagnées d'une personne de leur choix.
Si un accord est trouvé, le conciliateur peut établir un constat d'accord signé par les parties et le conciliateur actant leurs engagements. En cas d'échec de la conciliation, les parties peuvent faire régler le litige par le tribunal compétent.
3-2-2-Le règlement judiciaire
3-2-2-1-Action en justice
Si le bailleur n'a pas respecté ses obligations en matière de délivrance du congé, le locataire peut exercer une action en justice auprès du tribunal d'instance dans le ressort duquel se situe le logement, sans que le recours à un avocat ne soit obligatoire.
Le locataire peut contester un congé pour reprise alors même qu'il a déjà quitté le logement.
3-2-2-2-Saisine du juge par le locataire
En cas de litige relatif au congé délivré par le bailleur, le locataire peut saisir le juge de deux façons : l'assignation ou la déclaration au greffe.
L'assignation, utilisée quel que soit le montant du litige, est un acte qui permet de saisir le tribunal mais qui nécessite l'intervention d'un huissier de justice. Un acte est établi et délivré par l'huissier de justice, par lequel le demandeur prévient la partie adverse qu'une procédure judiciaire est intentée contre lui.
La déclaration au greffe du tribunal est un mode simplifié de saisine du tribunal ne pouvant être utilisé que lorsque le litige porte sur un montant inférieur ou égal à 4 000 €.
Dans l'hypothèse d'une procédure initiée par déclaration au greffe, la justification d'une tentative de conciliation préalable par le conciliateur de justice est une condition de recevabilité de la saisine du tribunal et apparaît donc obligatoire (art. 4 de loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle).
Toutefois, l'obligation de tentative de conciliation préalable auprès du conciliateur de justice n'est pas systématiquement nécessaire.
En effet, trois exceptions à cette nouvelle obligation ont été prévues :
Outre l'hypothèse dans laquelle les parties sont déjà parvenues à un accord qu'elles souhaitent simplement faire homologuer par le juge, les parties sont dispensées de l'obligation de justification d'une tentative de conciliation lorsqu'elles démontrent avoir déjà tenté de trouver une solution amiable à leur litige par une autre voie que la conciliation ou en cas de motif légitime. Il appartiendra alors au juge saisi du litige d'apprécier si la tentative de conciliation par la commission départementale de conciliation est une tentative de résolution amiable du litige permettant de considérer que la condition de recevabilité de la saisine du tribunal est remplie.
3-3-Les effets de la contestation de la validité d'un congé
La contestation du congé par le locataire peut se faire lorsqu'il est ou non dans le logement. A l'amiable ou devant le juge, la résolution du différend a des conséquences variables suivant que le locataire a ou non quitté le logement et suivant la nature de l'irrégularité du congé.
3-3-1-Les suites du règlement amiable des différends
Lorsque les parties trouvent une solution à l'amiable, ce sont les termes de l'accord qui s'appliquent.
En cas d'échec, les parties peuvent toujours faire régler le litige par le tribunal.
3-3-2-Les suites du règlement judiciaire d'un différend
Lorsque le juge est saisi d'un litige relatif à la validité du congé, il peut déclarer la nullité du congé.
En effet, s'agissant des irrégularités relatives aux conditions de forme et de délai, le juge déclare, de manière générale, la nullité du congé. Dans les autres cas, notamment l'absence des mentions obligatoires inscrites dans chaque congé, le juge apprécie au cas par cas. La jurisprudence considère, en effet, que l'irrégularité seule n'est pas de nature à justifier la nullité et exige parfois que l'irrégularité cause un grief au locataire.
3-3-2-1-Les effets sur le locataire d'un congé déclaré nul
Si le congé est déclaré nul, les effets sur le locataire varient suivant qu'il a quitté ou non le logement :


- lorsque le locataire est encore dans les lieux au moment de la nullité du congé, il peut éviter la déchéance de son titre locatif et bénéficier de la reconduction tacite de son bail ;
- lorsque le locataire a quitté le logement au moment où le congé est déclaré nul, les juges tendent à refuser la réintégration du locataire et à octroyer de préférence des dommages-intérêts pour compenser le préjudice causé (par exemple pour compenser les frais et perturbations diverses causés par le déménagement, pour compenser les difficultés à trouver un logement équivalent ou un nouveau loyer plus élevé).


3-3-2-2-Les effets sur le bailleur d'un congé déclaré nul
Si le congé est déclaré nul alors que le locataire est encore dans le logement, le bail est reconduit. Le bailleur doit donc attendre la prochaine échéance pour délivrer un nouveau congé.
Par ailleurs, en cas de congé frauduleux, une sanction pénale est encourue par le bailleur. La peine encourue est une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 €, s'il s'agit d'une personne physique, et à 30 0000 €, s'il s'agit d'une personne morale.
4-Contacts utiles


- Les ADIL : les agences départementales d'information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et leur proposent des solutions adaptées à leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur l'ensemble du territoire : http://www.anil.org/votre-adil.
- Les associations représentatives des bailleurs et des locataires.


Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant pour objet de représenter et de défendre l'intérêt des locataires ou des bailleurs.
Au niveau national, les organisations représentatives des locataires et des bailleurs sont celles siégeant à ce titre à la Commission nationale de concertation :


- organisations nationales représentatives des bailleurs :
- l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ;
- l'Association des propriétaires de logements intermédiaires (APLI) ;
- la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) ;
- organisations nationales représentatives des locataires :
- la Confédération nationale du logement (CNL) ;
- la Confédération générale du logement (CGL) ;
- la Confédération syndicale des familles (CSF) ;
- la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV) ;
- l'Association Force ouvrière consommateurs (AFOC).


- Maisons de justice et du droit et point d'accès au droit : les maisons de justice et du droit et les points d'accès au droit accueillent gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un problème juridique et/ou administratif.


Le site http://www.annuaires.justice.gouv.fr vous permet de connaître, à partir de votre code postal, le point d'accès au droit ou la maison de justice et du droit le plus proche de votre domicile.
Information administrative :
Ministère de la cohésion des territoires : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr ;
Site officiel de l'administration française : http://www.service-public.fr ;
Numéro unique de renseignement des usagers Allo Service Public : 3939 (coût : 0,15 € la minute en moyenne).


(1) Age apprécié à la date d'échéance du contrat.


(2) Le montant de ressources retenu est celui qui est déclaré à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction 


(3) Arrêté du 29 juillet 1987 modifié relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif.


(4) Exemples : « enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes ».


(5) Cette liste n'est pas exhaustive.


(6) Congé pour reprise, voir §2-1-5 ; congé pour vendre, voir § 2-2-3.

Copropriété : Erreur du nom du gérant dans la convocation d'assemblée

Dans un arrêt du 23 novembre 2017 n°16-20311 la Cour de cassation affirme que la mention inexacte du représentant de la société copropriétaire n'est pas de nature à vicier la convocation d’assemblée générale.

 

Les demandeurs soutenaient également que l'une des copropriétaires présente lors de l’assemblée avait reçu quatre mandats, au lieu du maximum de trois prévu par l’article 22 de la loi de 1965.

La Haute Cour rejette également cet argument au motif que la propriétaire était titulaire de 3 mandats outre son pouvoir de représentante légale d’une personne morale copropriétaire qui ne constitue pas un quatrième mandant au sens de l’article 22 précité.

Profession : Nullité relative du mandat de gestion et ratification

La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).

Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !

La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

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