La Cour de cassation dans un arrêt du 4 mars 2020 a jugé qu’un concierge, employé d’un syndicat de copropriétaires, peut réclamer l'application des stipulations du règlement de copropriété lorsqu'elles lui profitent, bien qu'il s'agisse d'un document contractuel qui ne lie que les copropriétaires entre eux.

En l’espèce ce dernier réclamait le remboursement de la taxe d'habitation de son logement de fonction, comme le prévoyait le règlement de la copropriété et en contradiction avec son contrat de travail.

Pour la Haute Cour « le logement de fonction du gardien concierge s'intègre aux parties communes » les taxes relatives aux parties communes ne peuvent donc être qu'à la charge de la copropriété.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 5 février 2020 n°18-24580, a retenu la responsabilité civile professionnelle d’un notaire et l’a condamné à payer la clause pénale. Dans cette espèce, la clause pénale était fixée dans le compromis à 63 000 euros.

Ce compromis mentionnait, en outre, que les acquéreurs avaient remis entre les mains du notaire un dépôt de garantie d'un montant de 63 000 euros, lequel n'avait en réalité pas été versé par les acquéreurs qui ne se sont pas présentés pour signer l’acte authentique.

Cette espèce est naturellement transposable à l’agent immobilier rédacteur d’acte et a déjà fait l’objet de précédents.

La loi du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire (J.O du 11) pré gaspillage et à l’économie circulaire (J.O du 11) prévoit, dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation pour le syndic d’informer les copropriétaires et les occupants concernant le tri des déchets.

A compter du 1er janvier 2022 le syndic devra notamment faire figurer l'adresse, les horaires et les modalités d'accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information devra être affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu'aux copropriétaires (le média de transmission n’est ici pas précisé). 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 février 2020 n°19-12240, rappelle que le non- respect des stipulations de la condition suspensive de prêt (conditions du prêt sollicité) fait que la condition doit être réputée accomplie et que le bénéficiaire de la promesse synallagmatique de vente est redevable de la clause pénale à l’égard du vendeur (promettant).

La cour d’appel de Bordeaux, confortée par cet arrêt, avait relevé que peu importait que la somme empruntée ne permette pas de financer l'intégralité du prix d’achat du bien immobilier, dès lors que ce concours bancaire était une condition de la vente.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 février 2020 n°19-14499, juge qu’un chauffage collectif bruyant lors de sa mise en route le matin et lors du refroidissement le soir constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil, et permet ainsi à l’acheteur de réclamer une diminution du prix d’achat à titre indemnitaire.

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2019 n° 18-23509 confirme l’arrêt d’appel (Chambéry) qui avait condamné un copropriétaire à remettre en son état antérieur son chalet reconstruit après incendie.

La Haute Cour de rappeler que les parties communes de la copropriété comprenaient la totalité du sol, en ce compris le terrain d'assiette des constructions. Ainsi, l'emprise au sol du chalet reconstruit était supérieure à celle de l'immeuble originel et cette extension de la construction sur les parties communes avait été réalisée sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ce qui justifiait la demande de remise en état initial.

La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019 n°18-24381, retient la responsabilité de l’intermédiaire immobilier pour ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’acquéreur. Dans cette affaire, l’acquéreur avait régularisé un compromis de vente (non réitéré de son fait) en stipulant ne pas avoir besoin de recourir à un financement bancaire.

Pour les Hauts magistrats, l’agent immobilier fautif n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ni de les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté. La cour d’appel (Amiens) censurée, avait rejeté la responsabilité de l’agent immobilier considérant que ces informations, figurant dans la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulées aux vendeurs qui les ont acceptées et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes par l’acquéreur n’étaient pas suffisantes.

La cour d’appel considérait, derechef, que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

L’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (JO. du 26) modifie le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation et la loi du 6 juillet 1989 pour imposer à compter du 1er juin 2020, un nouveau document à l’occasion des ventes et locations d’immeubles bâtis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et des terrains constructibles.

Ce document, intégré au dossier de diagnostic technique, informera le futur occupant d’un bien situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit (PEB). L'acquéreur ou le locataire ne pourra pas se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'aura qu'une valeur indicative (comme le DPE).

Toutefois si ce document n’est pas communiqué l'acquéreur pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

La Cour de cassation dans un arrêt du 14 novembre 2019 n°18-21297 rappelle que la convention d'occupation précaire se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, en application de l’article L.145-5-1 du code de commerce. 

Dans cette espèce depuis l'origine des relations contractuelles, le sort de l'immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d'un projet de réhabilitation du centre ville et que les lieux loués n'étaient pas destinés à rester pérennes.

La cour d’appel a relevé l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties permettant ainsi de retenir la qualification de convention d'occupation précaire, et d’exclure le statut des baux commerciaux.

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 septembre 2019 n°18-04855, juge que l’agent immobilier ne saurait avoir droit à indemnisation, malgré le fait qu’il ait trouvé un acquéreur aux prix et conditions du mandat qui lui a été confié.

Dans cette espèce les vendeurs (mandants) avaient refusé de signer la promesse aux conditions du mandat sous des prétextes fiscaux. Pour les juges versaillais ce refus ne constitue ni une faute contractuelle, ni une faute délictuelle, les vendeurs étant libres de ne pas signer de compromis.

Les stipulations du mandat sont donc primordiales !

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 novembre 2018 n°18-18193 juge que lorsque le congé est donné par le locataire pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date même si l’expiration du délai légal de préavis est antérieure.

Les loyers sont donc dus jusqu’à la date du congé, même si les clés sont restituées par anticipation, à moins que le bailleur ne renonce à percevoir les loyers jusqu’au terme du bail.

En l’espèce le congé avait été donné par le locataire avec un prévis de 3 mois et 2 jours et les clés restituées au bout de 3 mois. Pour la Cour le bailleur était en droit de retenir sur le dépôt de garantie les 2 jours de loyer supplémentaire. 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2019 n°18-16352, rappelle une nouvelle fois la stricte application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis (…) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

En l’espèce le locataire qui avait perdu son emploi remplissait les conditions du préavis réduit à un mois mais ne l’avait pas mentionné dans son courrier de congé.


La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2019 n°18-16352, rappelle une nouvelle fois la stricte application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis (…) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

En l’espèce le locataire qui avait perdu son emploi remplissait les conditions du préavis réduit à un mois mais ne l’avait pas mentionné dans son courrier de congé.


La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.

La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).

En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.

Actualités

Copropriété : Adoption au Sénat du projet de la loi relatif à l’habitat dégradé – Mesures affectant directement le syndic

Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été adopté au Sénat. Un certain nombre de mesures concernent les copropriétés, et d’autres plus directement les syndics. Ainsi :

- Le président du tribunal judiciaire pourrait imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic « laxiste » qui n’aurait pas anticipé la situation de difficulté de la copropriété en faisant désigner un mandataire ad’hoc.

- A l’instar de l’état daté, plafonnement par décret des frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965.

- Création et agrément préfectoral d’un syndic d’intérêt collectif, compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné (sur le fondement de l’article 29-1 A). Il pourrait également, à la demande d’un administrateur provisoire l’assister dans ses fonctions de gestion de l’article 29-1 de la loi de 1965 (une forme de sous-traitance ?).

- Création d’un appel de fonds type établi selon un modèle unique fixé par décret (de la norme, encore de la norme...).

- Obligation pour le syndic de donner sans délai au président du CS (dès sa désignation) ou, à défaut, à un membre du CS désigné à cet effet par l’assemblée, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires du SDC.

- Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée dans un délai de deux mois lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

- Retour de l’ancien système de l’article 25-1 permettant de tenir une seconde assemblée générale à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans un délai de trois mois, pour les seuls travaux de l’article 25f (les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre).

Ces mesures laissent toujours entrevoir une certaine défiance à l'égard de la profession de syndic. A suivre...

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

Copropriété : La location de courte durée n’a pas forcément un caractère commercial

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.

En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.

Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. notre actualité du 22/09/2023).

A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.

Copropriété/Transaction : Opposabilité du modificatif non publié

Un acquéreur qui est informé dans son acte d’achat des restrictions votées par l’assemblée générale avant son acquisition peut-il opposer à la copropriété la non-publication du modificatif au fichier immobilier ?

En l’espèce aux termes d’une assemblée générale les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux des activités à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type ; or ce modificatif au règlement de copropriété n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition. 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 n°22-17918, affirme que la SCI qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifiée. La cour d’appel a pu en déduire que sa demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.

Transaction : Nullité de deux mandats de vente avec le même numéro ?

On le sait la jurisprudence est très rigoureuse sur le formalisme du mandat Hoguet et de sa numérotation au registre. Dans un arrêt empreint d’un étonnant pragmatisme, la cour d’appel de Lyon le 14 septembre 2023 n°21-00647, a jugé que deux mandats conclus à quelques jours d’intervalle sur un même bien et portant le même numéro ne sont pas nécessairement nuls.

Dans cette espèce les magistrats relèvent que les deux mandats sont conclus à quelques jours d’intervalle sur le même bien et aux mêmes conditions, excepté une baisse de prix.

La cour fait droit à l’argumentation de l’agence ERA considérant que le second mandat aurait pu être conclu sous forme d’un avenant dont l’enregistrement n’est nullement obligatoire en l’état des textes et de la jurisprudence.

C’est pourquoi, en l’absence de toute irrégularité qui justifierait l’annulation de l’un quelconque des mandats, la demande de nullité est rejetée et l’agence peut prétendre à ses honoraires.

Il n'est pas certain que la Cour de cassation suivrait la même analyse, cette décision a toutefois le mérite d'exister et d'être pleine de bon sens.

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