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Transaction : Droit à honoraires et contenu de l’engagement des parties
La presse s’est largement fait l’écho cette semaine d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 janvier 2018 n°14-14304 qui refuse à l’agent immobilier son droit à honoraires, au motif que l'acte de vente notarié ne précisait pas qui, de l'acquéreur ou du vendeur, avait l'obligation de payer. Cette décision n’est malheureusement que la stricte application de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 qui dispose « Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. » Précisons cependant que la responsabilité du notaire rédacteur peut être recherchée par l’intermédiaire immobilier en pareille circonstance.
Bail d’habitation : Retenue sur le dépôt de garantie et charge de la preuve
Le mandataire du bailleur ayant retenu l'intégralité du dépôt de garantie et ayant sollicité la prise en charge d'une partie des travaux de peinture du logement, le locataire a saisi le juge d'une demande en restitution du dépôt de garantie versé lors de la prise à bail. Le jugement retient qu'il résulte de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie que les murs des pièces de l'appartement étaient jaunis lors de la restitution des lieux, alors qu'ils ne l'étaient pas lors de la prise de possession par le locataire. La Cour de cassation dans un arrêt du 21 décembre 2017 n°16-26565 sanctionne cette analyse considérant qu’il appartient au bailleur (et à son mandataire) de rapporter la preuve que le jaunissement des peintures était imputable à un usage anormal par le locataire de la chose louée. La Cour de cassation renverse ainsi la charge de la preuve rappelant que le preneur n'est tenu qu'aux réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location.
Bail commercial : Usufruit et nullité de la demande de renouvellement
La Cour de cassation dans un arrêt de rejet du 19 octobre 2017 n° 16-19843 rappelle que la demande de renouvellement du bail commercial adressée seulement à l'usufruitière du bien est nulle. En effet, en cas de démembrement de propriété, la demande de renouvellement doit être adressée à l'usufruitier et au nu-propriétaire, la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial étant considérés comme des actes de disposition que l’usufruitier ne peut conclure seul.
Copropriété/ ASL : Convocation & nullité de l’assemblée de l’ASL
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 21 décembre 2017 n°16-21518 affirme qu’est nulle l'assemblée générale de l’ASL à laquelle n'ont pas été convoqués tous les membres de l’association, qui s'impose selon ses statuts à tous les propriétaires d'immeubles inclus dans son périmètre. Ainsi, à défaut de stipulations statutaires contraires, tous les membres d’une ASL doivent être régulièrement convoqués sous peine de nullité de l’assemblée.
Copropriété : Transformation d’un lot et trouble anormal de voisinage
Propriétaires d’un lot à usage de grenier, les consorts X ont réalisé des travaux et aménagements pour le rendre habitable. Les copropriétaires voisins se plaignaient de nuisances sonores consécutives. Or l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
La Cour de cassation dans un arrêt du 5 octobre 2017 n°16-21087 a ainsi tancé l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble, qui avait refusé d’ordonner la dépose des installations et aménagements tout en ayant pourtant retenu que l'escalier, le système d'écoulement des eaux et le sanibroyeur provoquaient des nuisances sonores caractérisant un trouble anormal du voisinage.
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