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Transaction : L’affichage des prix et des barèmes sous contrôle !
« Opacité des tarifs, annonces mensongères, mandats irréguliers... » selon une enquête récente de la DGCCRF, les anomalies restent trop nombreuses dans le domaine des transactions immobilières. 65 % des infractions constatées sont liées aux obligations d’information des consommateurs.Les conditions d’exercice de la profession ne représentent plus que 26 % des anomalies relevées en 2016. De rares cas d’exercice sans carte professionnelle (ou non mise à jour) ont été détectés. L’enquête révèle également que l’obligation de disposer d’une garantie financière, pour les professionnels détenant des fonds, est généralement bien respectée, de même que l’obligation de tenir des registres des mandats de transactions. Les défauts d’information portent essentiellement sur :
- l’affichage du barème des prix des prestations : une agence immobilière sur cinq, en moyenne, n’afficherait pas de barème des prix en vitrine ;
- l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire depuis 2011, l’affichage de l’étiquette-énergie est encore très souvent absent ou non conforme à la réglementation ;
- l’indication de la surface du bien dans les contrats de vente lorsque le bien est soumis à la loi « Carrez » (en copropriété) et dans les contrats de location lorsque le bien est soumis à la loi « Boutin » du 25 mars 2009 ;
- l’indication des mentions légales sur les sites Internet des agences.
Transaction : Agent immobilier professionnel de la construction?
La Cour de cassation dans un arrêt du 26 octobre 2017 n°16-21951 rappelle, à l’occasion d’une action en garantie des vices cachés, que si l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil il n’est pas un professionnel de la construction et le vice caché pour l’acquéreur est également caché pour l’agent immobilier.
Bail d’habitation : Habitabilité du logement et responsabilité des occupants
La société X a pris à bail, pour une durée ferme d'un an, un immeuble appartenant à la société Y afin d'y loger des salariés en emploi saisonnier. Un nouveau bail a été conclu consécutivement pour la même durée et le même objet, pour une nouvelle année. Invoquant des désordres rendant l'immeuble inhabitable, la locataire (société X) a dénoncé le second bail par anticipation. La Cour de cassation dans un arrêt du 18 janvier 2018 n°16-18895 donne cependant raison au bailleur qui exigeait le règlement des loyers jusqu’au terme du bail, au motif que ces désordres, notamment les fuites des canalisations s'expliquaient par le comportement des occupants. L'expertise révélait des tuyaux arrachés et des lavabos descellés. La bailleresse n’a ainsi pas manqué à ses obligations et notamment celle de délivrer un immeuble conforme à son usage d'habitation.
Copropriété : Contestation de l’approbation des comptes et des charges
La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2018 n°16-26992 rappelle, en censurant sérieusement la cour d’appel de Bastia, que l'action en contestation d'un appel de charges est une action personnelle et comme telle se prescrit par dix ans (et non deux mois).
La Haute Cour rappelle également que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Copropriété : Frontière entre travaux d’amélioration et travaux d’entretien
La Cour de cassation dans un arrêt du 18 janvier 2018 n°16-27470 juge, de manière sans doute discutable, que l'aménagement d’un local poubelles avec rehausse des murs et mise en place d'un portillon étaient de simples travaux d’entretien relevant de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. La cour d’appel d’Aix en Provence avait relevé que le local à poubelles était régulièrement dégradé ou souillé ; et que les travaux votés consistaient à l'aménager et à l'entretenir, permettaient de remédier à ces désordres en le fermant pour limiter son accès aux seuls copropriétaires. Les copropriétaires contestataires éconduits soutenaient quant à eux que ces travaux étaient des travaux de transformation, addition ou amélioration au sens de l’article 26 ancien (devenu 25 n depuis la loi Alur).
Copropriété : L’assemblée générale peut voter la suppression de l’usage des cheminées
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 11 janvier 2018 n°16-09589 a jugé que le fait de ne plus permettre l’utilisation des cheminées au sein de l’immeuble ne restreint pas les modalités de jouissance des parties privatives dés lors qu’il n’est pas discuté que les copropriétaires conservent un chauffage adapté et qu’ainsi l’usage d’habitation des lots n’est pas compromis. Une telle décision ne nécessitait donc pas l’unanimité des copropriétaires, contrairement à ce que soutenait la requérante.
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