|
Transaction : Droit à indemnités et non à honoraires
La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 7 octobre 2020 n° 18-12205, rappelle à l’ordre la cour d’appel de METZ. Celle-ci après avoir constaté l’existence « de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier » a cru pouvoir condamner la SCI vendeuse à payer les honoraires contractuels de l’agence. Or, la Haute Cour rappelle une nouvelle fois que pareille situation n'ouvre pas droit au paiement des honoraires contractuels, mais seulement à réparation de son préjudice par des dommages-intérêts.
Bail commercial/Professionnel : « Mesures COVID » relatives aux loyers
Une loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire a été publiée au Journal Officiel de ce dimanche 15 novembre.
Son article 14 retiendra particulièrement notre attention. Il est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative de fermeture en raison de la crise sanitaire. Ce texte dispose notamment que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police ces personnes ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
De même, le texte prévoit que « pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. »
Ce texte s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de fermeture administrative.
Dès lors, les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai de deux mois (précité).
En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre de ce locataire commercial ou professionnel pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la fin de ce délai de deux mois qui suit la mesure de police administrative.
Notons toutefois qu’un décret doit préciser les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées par cette protection ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
Copropriété : Accès du conseil syndical aux parties communes à jouissance privative
Une réponse ministérielle publiée au J.O du Sénat le 27 août 2020 (RM n° 17126) précise que le contrôle du bon entretien des parties communes relevant du pouvoir d'initiative du syndic et non des attributions du conseil syndical, l'assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, autoriser le conseil syndical à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, afin de vérifier que l'entretien courant de cette partie est correctement assuré par son titulaire. L'assistance du syndic dans le cadre d'une visite ou d'une intervention à l'intérieur d'une partie commune à jouissance privative n'entrant pas dans les missions légales du conseil syndical, elle ne peut davantage être prévue dans le règlement de copropriété.
Copropriété : Enseigne et acquisition d’un droit réel et perpétuel par usucapion
La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 octobre 2020 n°19-21732, a jugé qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion et qu'un tel droit peut avoir pour objet l'apposition d'enseignes sur les parties communes de la copropriété.
La cour d’appel avait pourtant relevé que la pose des enseignes n’avait jamais été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et que le règlement de copropriété ne contenait aucune stipulation sur ce point.
En l’espèce, la cour d’appel a jugé que « la société copropriétaire [d’un local commercial] ayant accompli sans interruption depuis plus de trente ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis, par usucapion, un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes ».
|
