ACTU LBVS AVOCATS n° 470 du 20/06/2021

Actualité juridique et immobilière

Transaction : Mandat signé le jour de l'offre d'achat

La cour d’appel de Caen rappelle dans un arrêt du 21 janvier 2021 n°18-02828 que l’agent immobilier ne peut prétendre à un droit à honoraires si son mandat est postérieur à sa visite, même si celui-ci est signé le jour de l’offre d’achat.

En effet, la cour rappelle que le mandat de recherche doit être préalable et écrit aux négociations et à l’offre d’achat.

En l’espèce la visite s’était faite le 20 septembre, et l’offre avait été formulée le 22, en même temps que la signature du mandat de recherche.

Transaction : Mandat exclusif irrévocable de 24 mois

La cour de Toulouse a pu juger, dans un arrêt du 18 janvier 2021 n°18-02204, que le mandat exclusif irrévocable donné pour 24 mois est nul puisque contraire aux dispositions de l’article 78 du décret Hoguet (du 20 juillet 1972).

« Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

Le mandat était d’autant plus irrégulier que passé cette première période de 24 mois il se renouvelait tacitement par période de 3 mois, sans limitation de durée en faisant de ce document un mandat illimité dans le temps (contraire aux dispositions de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970) « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. »

Bail d’habitation : Congé pour reprise de la part d’une SCI

La cour d’appel de Montpellier rappelle dans un arrêt du 6 avril 2021 n°19-01938 que lorsqu’une SCI dite familiale délivre un congé pour reprise, le congé doit mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être qu’un des associés. Dans cette affaire le congé délivré mentionnait uniquement et de manière inappropriée que « la partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les occuper ». Ce congé est annulé pour non-respect des exigences formelles de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

Copropriété : Répétition de l’indu des charges et prescription

La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 juin 2021 n° 19-20657, juge que les actions en répétition d’un indu de charges de copropriété se prescrivent par 5 ans à compter de l’événement ayant fait naître cet indu. Au visa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 la Cour de cassation prend la peine de rappeler que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires et que tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel (en l’espèce contestation de charges d'électricité de VMC et de la répartition faite de ces charges entre les différents bâtiments par l'ancien syndic). En l’espèce, les charges dont il était demandé remboursement avaient été payées en 2012. La demande du copropriétaire avait été formulée pour la première fois en 2019 (elle était donc prescrite).

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