ACTU LBVS AVOCATS n° 484 du 24/10/2021

Actualité juridique et immobilière

Transaction : Mise en œuvre de la clause pénale de la promesse

La Cour de cassation a pu rappeler dans un arrêt du 24 juin 2021 n°20-17529 que la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente ne peut pas être mise en œuvre si le vendeur n’a pas préalablement à son action mis en demeure l’acquéreur de réitérer.

Selon l’usage, le compromis stipulait en l’espèce que la date d'expiration du délai de réitération était constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. La SCI acquéreur n'avait pas été mise en demeure de réitérer la vente, et selon les magistrats son seul silence était insuffisant pour constituer le refus de se soumettre à ses obligations et justifier de la condamner au paiement de la clause pénale.

Transaction : Absence de formalisme du bon de visite

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 30 juin 2021 n°18-05381, juge notamment que le bon de reconnaissance de visite ne doit pas nécessairement comporter le numéro du mandat (de recherche en l’occurrence) dès lors qu’il n’existe aucune disposition légale ou réglementaire en définissant le formalisme. En effet, le bon de visite est une invention de la pratique qui sert surtout au professionnel immobilier à rapporter la preuve de son travail, à justifier de la présentation d’un bien à un candidat et à en rendre compte à son mandant.

Bail commercial : Charge de la preuve des dégradations locatives

La Cour de cassation relève, dans un arrêt de censure du 13 octobre 2021 n°20-18331, que le preneur s'obligeait selon le bail à maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des lieux loués et à les rendre en fin de bail en bon état de toutes réparations. Les Hauts magistrats censurent la cour d’appel de Paris en rappelant que le locataire répond des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Les juges parisiens avaient cru pouvoir refuser l’attribution du dépôt de garantie au bailleur au motif que celui-ci n’établissait pas que les dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie seraient imputables à la locataire.

Copropriété : Date d’effet de la réputation non écrite

Selon l’article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. La Cour de cassation dans un arrêt du 23 septembre 2021 n°20-16572 juge que la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges prend effet à compter de la date du jugement et non à compter de sa publication au service de la publicité foncière.

Copropriété : Sanction de la récurrence dans le non paiement des charges

La cour d’appel de Paris réaffirme, dans un arrêt du 7 juillet 2021 n°19-06032, une solution désormais bien établie. A savoir, le copropriétaire débiteur récurrent qui a notamment été condamné à plusieurs reprises pour défaut de paiement commet une faute préjudiciable à l’égard du syndicat des copropriétaires. Les juges parisiens considèrent ainsi que les défauts de paiement répétés peuvent ainsi donner lieu à l’attribution de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires (5000€ en l’espèce).

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