ACTU LBVS AVOCATS n° 485 du 07/11/2021

Actualité juridique et immobilière

Profession : Agrément des garants financiers de la loi HOGUET

Attendu depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le décret n° 2021-1420 du 29 octobre 2021 relatif aux procédures et conditions dans lesquelles les garants financiers exercent leurs missions de contrôle sur les fonds des professionnels de l'immobilier est enfin paru au Journal Officiel du 31 octobre 2021.

Ce décret est pris pour l’application de l’article 3 de la loi du 3 janvier 1970. Il prévoit que les garants financiers des professionnels de la loi Hoguet doivent contrôler les fonds, effets ou valeurs déposés en s'appuyant notamment sur des comptes et documents transmis par ces professionnels de l'immobilier et au besoin avec des contrôles sur site.

Seuls les garants financiers ayant mis en place ces procédures de contrôle internes, avec des moyens humains suffisants et adaptés au volume des fonds garantis, seront donc habilités à délivrer la garantie financière à compter du 1er janvier 2022. 

Transaction : Capacité du mandant et RCP de l’agent immobilier

La cour d’appel de Caen rappelle, dans un arrêt du 30 septembre 2021 n°19-02579, que l’agent immobilier doit vérifier la capacité juridique de son mandant, de surcroît quand il se charge de rédiger l’avant-contrat. En l’espèce les magistrats du Calvados réaffirment qu’en sa qualité d’intermédiaire professionnel, l’agent immobilier devait s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à l’efficacité de l’acte sous-seing privé qu’il faisait signer. Il a ainsi manqué à son obligation de conseil en ne s’assurant pas auprès du notaire de la succession, dont le nom figurait pourtant dans son mandat de vente, de la qualité des mandants et de leur capacité à engager cette vente. Il appartenait en l’espèce à l’agence de vérifier si son mandataire était seul propriétaire de l’immeuble ou avait le pouvoir d’engager ses co-indivisaires, ce qu’elle avait largement le temps de faire eu égard à la date du mandat de vente et celle du compromis. Les juges relèvent que cette faute manifeste de l’agence est en lien direct avec l’échec de la vente et le préjudice de l’acheteuse qui n’a pu acquérir l’immeuble qu’elle souhaitait. L’agence est ainsi condamnée à verser des dommages-intérêts à cette acheteuse.

Bail d’habitation : Erreur de fondement dans le congé et validité

La cour d’appel d’Aix en Provence juge, dans un arrêt du 23 septembre 2021 n°18-10927, que le fait de viser par erreur dans le congé pour vente d’un logement meublé, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (au lieu de l’article 25-8), n'entraîne pas sa nullité, dès lors que le congé fait référence au préavis applicable de 3 mois. Si le congé est validé sur la forme, cet arrêt annule cependant celui-ci jugeant que le bailleur ne démontrait aucune réelle intention de vendre.

En effet, les juges Aixois relèvent que le bailleur ne versait aux débats en première instance aucune preuve de la vente de l'appartement donné à bail, ni de démarches en vue de la vente de ce bien. Et le bailleur se contentait en appel de verser aux débats un mandat de vente daté du 20 janvier 2015, mais qui restait insuffisant à établir la réalité du motif de ce congé. Les juges relèvent en outre que le bailleur était resté inactif durant près de deux ans, le congé prenant effet le 30 juin 2015 et l'assignation étant seulement du 15 juin 2017.

Copropriété :  Clause de charges réputée non écrite et effet rétroactif ?

La Cour de cassation rappelle sa jurisprudence, dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-15608. En effet, en application de l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la décision judiciaire de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée. Dès lors, les copropriétaires ne peuvent obtenir le remboursement des charges indûment payées en application de cette clause réputée non écrite. En l’espèce il s’agissait de charges d’un ascenseur et d’un tapis d’un escalier sans utilité pour des lots accessoires qui n’y avaient pas accès.

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