Transaction : Notion de vente parfaite et mention des honoraires
La Cour de cassation a considéré, dans un arrêt du 24 juin 2021 n°20-16761 (que nous avions déjà en partie commenté), que la vente devait être considérée comme parfaite au sens de l’article 1583 du Code civil dès lors que le vendeur avait formellement accepté une offre à « 255 000 euros frais d’agence inclus ». Le fait que par la suite le vendeur ne s’entende pas avec l’agence immobilière sur le montant de ses honoraires ne remet pas en question le caractère parfait de cette vente. En l’espèce les vendeurs avaient donné « mandat de vente au prix de 268 000 euros, dont 18 000 euros au titre des frais d'agence ».
Transaction : Promesse unilatérale de vente et volte-face du promettant
La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 octobre 2021 n°20-18514, rappelle et confirme sa jurisprudence du 23 juin 2021 selon laquelle désormais dans une promesse unilatérale de vente (PUV) le promettant s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat. Le promettant ne dispose ainsi d’aucune possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire dans la PUV ; et peu importe que cette volte-face du promettant intervienne avant la levée de son option par le bénéficiaire.
Bail d’habitation : Renouvellement d’un bail verbal et durée
La Cour de cassation a pu juger, dans un arrêt du 17 novembre 2021 n°20-19450, qu’à défaut de congé de la part du bailleur, le bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale se reconduit tacitement pour une période au moins égale à trois ans en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1989 (pour un bailleur personne physique ou SCI familiale). Ainsi, à l’instar d’un bail écrit, la reconduction d’un bail verbal n’a pas à être formalisée.
Bail d’habitation/Copropriété : Valeur juridique de l’application SnapActe
La cour d’appel d’Aix en Provence, par un arrêt du 24 juin 2021 n°20-07645, a statué sur la valeur juridique et probatoire d’un constat dressé à l’aide de l’application mobile SnapActe. Cet outil couramment utilisé dans l’immobilier, qui permet à son utilisateur de prendre des photographies géolocalisées et de les faire certifier par un huissier de justice, n’est finalement pas constitutif d’une preuve selon les juges Aixois. Selon ces magistrats, les constatations n’étant pas effectivement réalisées par un huissier de justice elles ne sauraient constituer un élément probatoire. En l’espèce le syndicat des copropriétaires avait fait constater des infractions d’un des copropriétaires (stationnement automobile interdit).
Copropriété : Possibilité de prorogation des AG en non présentiel ?
La loi n°2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire a été publiée au journal Officiel du 11 novembre. Cette loi comportait initialement une disposition permettant au Gouvernement de prendre par ordonnance des mesures (relevant du domaine de la loi) afin notamment de lui permettre de remettre en place, si nécessaire, le dispositif exceptionnel que nous avons connu de tenue des assemblées générales à distance. Cette mesure d’anticipation d’une future nouvelle « vague COVID » a cependant été censurée par le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2021-828 du 9 novembre 2021 (point 50).
Copropriété : Mise en conformité des règlements de copropriété, vers une évolution du dispositif.
Le projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite 3Ds) prévoit (en son article 24) le remodelage de l’article 209II de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018. Ce texte, bien connu des syndics, relatif à la mise en conformité des règlements de copropriété concernant les parties communes spéciales, les lots transitoires et les parties communes à jouissance privative pourrait ainsi être réécrit avec une adaptation dont la portée serait de taille. Ce projet de texte vise en effet à écarter toute atteinte potentielle aux droits acquis des copropriétaires. Il prévoit ainsi que les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et celles de l’article 1er de cette même loi, ne seraient applicables qu’aux immeubles mis en copropriété à compter du 1er juillet 2022. Terminé ainsi l’incidence de ces articles sur l’existence juridique des lots transitoires et de ces parties communes.
|
