ACTU LBVS AVOCATS n° 488 du 28/11/2021

Actualité juridique et immobilière

Bail d’habitation : Congé vente à un prix excessif

La cour d’appel de Bordeaux rappelle dans un arrêt du 18 novembre 2021 n°21-01966 que la fixation d’un prix excessif dans un congé témoigne « d’une ambition excessive du bailleur mais ne peut à elle seule caractériser une intention frauduleuse, sauf à être exorbitant au regard de l’état de l’immeuble ou des références du marché et à avoir pour seul but de dissuader le locataire de se porter acquéreur. » En l’espèce le prix proposé par le bailleur dans son congé était supérieur de 54% au prix du marché si l’on retient la valeur maximale fixée par l’agence immobilière et de 90% si l’on retient la valeur minimale. Dans ces conditions la cour refuse de constater la validation de ce congé.

Bail commercial : Absence de responsabilité du bailleur et désordres

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 octobre 2021 n°20-19278, juge que les vices apparus en cours de bail et que le preneur était seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier. En l’espèce, le locataire, averti dès le mois de janvier 2013 d'une difficulté liée à l'état de la charpente, n'en avait informé les bailleurs que le 14 janvier 2015 ! (la commune avait ordonné la fermeture administrative du commerce à usage de débit de boissons, restaurant et dancing). En outre dans cette affaire les bailleurs avaient pris les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres mais le locataire n'avait pas répondu à leur offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués. Dans ces conditions la responsabilité des bailleurs n’est pas retenue.

Copropriété : Absence de réponse de l’assureur DO dans le délai de 60 jours de la déclaration

La Cour de cassation a rendu le 30 septembre 2021 un arrêt n°20-18883 qui devrait intéresser les syndics et leurs copropriétés. Dans cet arrêt de censure la Haute Cour affirme que l'assureur dommages-ouvrage est tenu de répondre dans le délai de 60 jours à toute déclaration de sinistre, quand bien même elle porterait sur des désordres visés dans une précédente déclaration. A défaut, l’assureur ne peut plus invoquer la prescription biennale éventuellement encourue à la date d'expiration de ce délai. Ainsi, conformément aux dispositions du code des assurances, sa garantie est automatiquement acquise et l’assureur DO ne peut plus contester le caractère décennal des désordres.

Copropriété : L’impossibilité de désigner un scrutateur et validité de l’assemblée ?

La cour d’appel de Versailles, et par la suite la Cour de cassation a déjà retenu dans un arrêt du 30 septembre 2015 qu’en cas d’impossibilité indéniable de désigner des scrutateurs, malgré l’obligation d’y procéder, l’assemblée générale n’est pas forcément nulle. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 2 juin 2021 n°19-01981, constate au contraire que le procès-verbal de l’assemblée générale contestée n’évoquait nullement la difficulté concernant l’impossibilité d’élire un scrutateur. Dans ces conditions, faute d’élection d’un deuxième scrutateur, l’ensemble des décisions de l’assemblée générale sont annulées.

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