Transaction : Solvabilité, responsabilité du notaire et non de l’agence
La cour d’appel d’Aix en Provence retient la responsabilité du notaire et non celle de l’agence dans un arrêt du 16 novembre 2021 n°19-01628. Dans cette affaire la cour retient la faute du notaire qui n’a pas vérifié le versement du dépôt de garantie par l’acquéreur et qui n’a pas informé les vendeurs de cette absence de versement. Le notaire rédacteur de l’acte n’a pas assuré l’efficacité de son acte puisque deux jours avant la réitération par acte authentique il ne s’était toujours pas aperçu du défaut de versement du dépôt de garantie…Selon les magistrats, sans la faute de l’officier ministériel les vendeurs n’auraient pas vendu leurs meubles comme ils justifient l’avoir fait en vue de leur déménagement, ni résilié leurs abonnements EDF et GDF.
De manière surprenante toutefois, la cour écarte la responsabilité de l’agent immobilier en relevant que le mandat confié à l’agence ne comportant aucune disposition particulière tenant en une obligation de vérifier si un acquéreur potentiel disposait des fonds suffisants pour prétendre à l’acquisition envisagée. Contrairement à une jurisprudence plutôt contraire les juges aixois affirment que « l’agent immobilier n’est pas garant de la solvabilité de l’acquéreur ».
Transaction : Promesse unilatérale et droit à honoraires
La cour d’appel de Bourges rappelle dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-00470 l’intérêt pour l’intermédiaire immobilier de veiller à ce que les parties qu’il a rapprochées concluent une promesse synallagmatique de vente (compromis). Dans cette espèce le notaire avait au contraire rédigé une promesse unilatérale de vente (PUV). Un dégât des eaux est intervenu avant la levée de l’option par le bénéficiaire qui finalement ne réitérera pas son acquisition faisant perde son droit à honoraires au professionnel immobilier. Les juges Berrichons confirment à juste titre que l’acquéreur (bénéficiaire) n’engage pas sa responsabilité à l’égard de l’agent immobilier en décidant de ne pas lever l’option d’achat.
Bail d’habitation : Bail meublé et absence de vaisselle
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 7 octobre 2021 n°19-02289 fait une application plutôt souple du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé. Dans cette affaire le locataire tentait de faire échec au congé qui lui avait été délivré en soutenant que son bail meublé devait être requalifié en bail de location vide au motif que la vaisselle ne figurait pas parmi les équipements mis à sa disposition par le bailleur.
La cour juge au contraire que « si la liste du mobilier ainsi que le soutiennent les appelants n'est pas intégralement conforme aux prescriptions du décret du 31 juillet 2015 en ce que ne figure pas dans celle-ci la vaisselle nécessaire à la prise des repas ou les ustensiles de cuisine, à l'exception de moules à gâteau, il convenait de considérer que la présence des autres meubles dans toutes les pièces et de tous les équipements mis à leur disposition compensaient cette absence et qu'ainsi le premier juge a pu décider à juste titre qu'il n'y avait pas lieu à requalification du bail de location meublée en bail d'habitation de locaux vides ».Précisons que dans cette espèce figurait parmi les annexes, outre un état des lieux, un état détaillé du mobilier avec des photographies.
Copropriété : Mise à jour des statuts d’ASL et plan parcellaire
La Cour de cassation a rendu un nouvel arrêt le 16 septembre 2021 n°19-26337 qui apporte une énième information utile sur le modus operandi nécessaire à la mise à jour des statuts des ASL. La Cour rappelle qu’en vertu de l'article 3 du décret n° 2006-504 du 5 mai 2006, le plan parcellaire prévu à l'article 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 doit être annexé aux statuts et une copie doit être jointe à la déclaration en Préfecture prévue par l'article 8 de la même ordonnance. Mais la Haute Cour nuance la portée de cette obligation. Elle indique que s'il résulte de la combinaison de ces dispositions qu'un plan parcellaire doit être établi et qu'il doit être tenu à jour par le président de l’ASL, aucune disposition n'impose que ce plan figure dans les statuts eux-mêmes ou soit annexé aux statuts mis à jour lors de leur adoption par l'assemblée générale de l’ASL. Ce plan doit donc seulement être joint à la déclaration administrative faite en Préfecture.
Copropriété : Détournement de fonds par un syndic non professionnel
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 14 septembre 2021 n°19-00576, retient la responsabilité d’un syndic non professionnel au terme d’une expertise judiciaire comptable. En l’espèce le syndic dit bénévole (dénué de garantie financière) faisait régulièrement des retraits en espèce sur le compte courant et le livret A du syndicat, pour une somme finale chiffrée à plus de 41 000€ ! Cet arrêt devrait retenir l’attention des copropriétaires qui préfèrent confier la gestion de leur copropriété à des pseudo syndics ou syndics non professionnels pour faire des économies finalement pas si pertinentes…
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