Transaction : Audit énergétique – Report de l’entrée en vigueur
Depuis la loi Climat, l’audit énergétique est applicable aux ventes des maisons individuelles ainsi qu’aux immeubles et logements non soumis au régime de la copropriété appartenant aux classes D, E, F et G du DPE. Le texte précise que l’audit doit être remis par le vendeur ou son représentant (l’agence notamment) à l'acquéreur potentiel dès la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit (tout comme l’état des risques désormais). La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.
Rappelons que la mise en location est cependant exclue de cette obligation d’audit préalable.
L’entrée en vigueur de cette obligation est échelonnée selon la classification énergétique du logement, et devait débuter au 1er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent aux classes F et G (2024 outre-mer).
La ministre du Logement, Emmanuelle WARGON, a finalement annoncé le report de l'entrée en vigueur de la mesure au 1er septembre 2022 « laissant ainsi le temps nécessaire à la filière pour se préparer, garantir la qualité de la réalisation des audits énergétiques et éviter de ralentir des ventes de logements ».
Précisons que cet audit énergique viendra s’ajouter au contenu du dossier de diagnostic technique (DDT) fourni par l’acquéreur au vendeur, tout comme l’ERNT.
Transaction : Prescription de l’action en garantie des vices cachés
La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21439, rappelle les délais à respecter et l’articulation des prescriptions relatives à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés par l’acquéreur.
La garantie légale des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice selon l’article 1648 du Code civil. Mais la Cour de cassation rappelle que ce point de départ « différé » ne peut avoir pour effet de reporter le délai de cette action au-delà d’une durée de 20 années à compter de la vente, conformément à l’article 2232 du Code civil (voir également Cass. civ. 1er octobre 2020 n° 19-16986).
Les vendeurs avaient obtenu en appel (CA RIOM) que l’action soit jugée comme prescrite et enserrée dans un délai maximal de cinq années sur le fondement de l’article 2224 du Code civil. Cet arrêt est censuré.
Bail d’habitation : Clause pénale pour non-paiement du loyer
La cour d’appel de Caen rappelle, dans un arrêt du 2 septembre 2021 n°19-01885, que depuis la loi Alur (du 24 mars 2014) la clause du bail stipulant une pénalité de 10% du loyer en cas de non-paiement ou retard dans le paiement de celui-ci doit être réputée non écrite. En effet, l’article 4 alinéa i de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble » ne peut trouver pas à s’appliquer.
Copropriété : Accès aux parties communes et mise à jour de l’article 24 de la loi de 1965
Depuis la loi n°2021-1520 du 25 novembre 2021 visant à consolider notre modèle de sécurité civile et valoriser le volontariat des sapeurs-pompiers et les sapeurs-pompiers professionnels les syndics n’ont plus à porter à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriété la question relative à l’autorisation d’accès dans les parties communes des services d’incendie et de secours et des forces de police et de gendarmerie. L’article 24 h ne fait plus désormais référence qu’à la police municipale : « L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ».
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