Transaction/Bail commercial : Droit de préemption du preneur et droit de revente immédiat
La cour d’appel de Paris a jugé dans un arrêt du 1er décembre 2021 n°20-00194 que le preneur qui exploite des bureaux à usage d’activités de syndic de copropriétés, location, transaction bénéficie d’un droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Le preneur a mis en œuvre son droit de préférence pour ensuite revendre son local un mois plus tard avec une plus-value de 30 000€, ce que les magistrats parisiens ont jugé parfaitement légal (malgré l’objectif des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce issues de la loi Pinel).
Transaction : Baisse du prix de vente et des honoraires, nécessité d’un avenant ?
La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt complaisant le 13 septembre 2021 n°19-03718 qui devrait intéresser tous les professionnels de la loi Hoguet. Pour les magistrats toulousains le fait de baisser le prix de vente par rapport à celui qui était mentionné au mandat ne nécessite pas la signature d’un nouveau mandat de vente. Selon eux la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 n’impose pas que le contrat de mandat confié à un agent immobilier fixe le prix du bien que le vendeur souhaite obtenir de la vente. Dès lors que les vendeurs ont consenti, par un écrit distinct, à une baisse du prix de vente, la validité du mandat ne requérait pas l’établissement d’un nouveau mandat.
Dans le même temps la cour juge que la diminution des honoraires par rapport au mandat écrit nécessite un avenant au mandat. Cette irrégularité est susceptible d’entacher le mandat d’une nullité faute d’avoir donné lieu à un écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet. Cependant, cette nullité relative ne peut être soulevée par les mandants eux-mêmes, qui bénéficient directement de cette baisse de la rémunération. Or, selon les juges toulousains la nullité vise la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.
Bail d’habitation : Nullité du congé pour reprise sans notice d’information
La cour d’appel d’Aix en Provence a jugé dans un arrêt du 16 décembre 2021 n°20-10545 que le congé pour reprise personnelle délivré par un bailleur à son locataire est nul s’il n’est pas accompagné de la notice d’information du locataire prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017. La cour d’appel de Bordeaux avait au contraire jugé, dans une décision du 22 mars 2021 n°20-02955, que le fait de ne pas joindre cette notice au congé n’entrainait pas de facto l’irrégularité de celui-ci, faute pour le locataire de justifier d’un grief (le texte ne prévoyant pas de sanction).
Copropriété/Bail d’habitation : Trouble de jouissance du locataire en copropriété
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-12347 que le bailleur doit assurer la jouissance paisible de son locataire y compris si les troubles proviennent des parties communes de la copropriété. Pour la Haute Cour il incombe au bailleur d'accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l'immeuble ni renvoyer son locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété (il s’agissait d’un dégât des eaux dans la salle de bain). En conséquence le bailleur est condamné à indemniser le préjudice de jouissance de son locataire puisqu’il ne pouvait justifier d’aucune diligence auprès du syndic et de la copropriété pour faire cesser ce trouble.
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