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Transaction : Accident lors d’une visite et RCP de l’agent immobilier
La cour d’appel de Nancy dans un arrêt du 10 février 2022 n°21-00065 retient la responsabilité des propriétaires vendeurs dans l’accident subi par le candidat acquéreur lors de la visite d’un grenier. Les juges ont refusé de considérer que la garde de la chose (la maison) avait été transférée à l’agence immobilière chargée de la visite.
Le candidat acquéreur a fait une chute en marchant sur une plaque de polycarbonate qui couvrait au sol une trémie et qui ne pouvait supporter le poids d’un homme, ce qui explique qu’elle ait cédé lorsqu’il a marché dessus. Selon le rapport d’expertise la trémie, non seulement n’était pas protégée, mais elle était recouverte de matériaux sans résistance (laine de verre), transformant cette dernière en véritable piège. Cette trémie dissimulée ne faisait l’objet d’aucune protection : ni barrières rigides, ni panneaux de signalisation. Les vendeurs pour échapper à leur responsabilité soutenaient qu’ils avaient balisé la zone dangereuse en l’entourant de tuiles…
Les juges Nancéens retiennent également la responsabilité de l’agent immobilier qui avait reçu mandat de faire visiter la maison à des acquéreurs potentiels. En sa qualité de professionnel, selon les juges « il lui appartenait de prendre les précautions utiles pour pouvoir conduire ces visites sans faire encourir de danger à ses clients ». Par voie de conséquence, « il revenait au professionnel immobilier de s’enquérir auprès des propriétaires de l’absence de danger à déambuler dans les différentes parties de la maison et de vérifier lui-même cette absence de danger avant d’y introduire et conduire des tiers ».
Bail d’habitation : Contrôle de la mention manuscrite du cautionnement
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 9 mars 2022 n°21-10619, affirme que le juge du fond ne peut condamner la caution locative à respecter son engagement sans avoir vérifié que la mention manuscrite était effectivement apposée de sa main.
En l’espèce la caution ne contestait pas sa signature figurant au bas de l'acte de cautionnement mais soutenait ne pas être le scripteur de la mention manuscrite figurant dans le corps de l'acte.
La cour d’appel d’Aix en Provence a pourtant condamné la caution, considérant que c’était à elle d’apporter la preuve que cette mention n’avait pas été apposée de sa main.
La Haute Cour affirme au contraire que lorsque la partie, à laquelle on oppose son engagement sous seing privé, désavoue son écriture ou sa signature, le juge doit vérifier l'acte contesté, à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte.
Rappelons toutefois que depuis le 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021) le cautionnement n’a plus à comporter cette mention sacramentelle.
Copropriété : Mise en concurrence effective et vote en assemblée générale
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 9 mars 2022 n°21-12658, rappelle la portée des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 concernant la mise en concurrence des contrats et marchés. Dans cette affaire, les copropriétaires n’ont eu à voter que sur le devis mentionné à l’ordre du jour et choisi par l’architecte.
Pour la Cour de cassation cette décision de l’assemblée doit être annulée, l’architecte n’ayant pas le pouvoir de se substituer à l'assemblée dans la sélection de l'entreprise à retenir.
Un rapport établi par un tiers synthétisant les différents éléments des devis des soumissionnaires ne pouvant pallier l'absence de communication aux copropriétaires des devis dans leur intégralité et dans une forme leur permettant un véritable contrôle.
Copropriété / ASL : Assouplissement pour la mise à jour des statuts
La Cour de cassation a rendu un arrêt de censure le 17 février 2022 n°20-17438, décision qui semble marquer un revirement par rapport à sa jurisprudence de 2018 et assouplir la mise à jour des statuts des associations syndicales libres. En effet, la Haute Cour affirme désormais que si lors de la création d'une association syndicale libre, les statuts doivent être accompagnés de la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, cette formalité n'est pas nécessaire en cas de mise en conformité de ces statuts avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006. La Cour de cassation distingue ainsi la formalité constitutive de la formalité de mise à jour.
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