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Transaction : Nullité du mandat mal enregistré chronologiquement ?
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 1er décembre 2022 n°19-11042 relève que le mandat de vente querellé n’a pas été enregistré chronologiquement sur le registre des mandats. Dès lors, au visa de l’article 65 du décret du 20 juillet 1972 la cour considère que cette irrégularité dans la tenue du registre est de nature, non à rendre nul le mandat lui-même, mais permet de contester la date de sa signature (et éventuellement son caractère préalable).
Bail d’habitation : Inconstitutionnalité du congé avec obligation de relogement ?
La Cour de cassation a été saisie d’une QPC relative à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il impose au bailleur qui justifie d'un motif légitime de reprendre son bien pour l'habiter, de proposer à son locataire âgé de plus de 65 ans et ne disposant que de faibles revenus, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. La question posée est la suivante : Cette obligation de relogement porte-elle une atteinte disproportionnée au droit de propriété au regard de l'objectif poursuivi, compte tenu de l'impossibilité pour le bailleur, lorsque le bail est ancien et que le logement se situe dans une zone où les loyers sont excessivement élevés, de proposer un tel logement. Dans son arrêt du 30 mars 2023 n°22-21763 la Cour de cassation considère que cette question présente un caractère sérieux et par conséquent renvoie cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.
Bail d’habitation : Tacite reconduction et obligation de fournir un nouveau DPE
Une réponse ministérielle publiée au JO AN du 28 mars 2023 p.2934 (Q°2902) affirme que « l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature. Si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence. » La réponse prend la peine de rappeler, bien que la durée de validité du DPE soit de dix ans, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.
Bail commercial : Restitution en mauvais état et préjudices du bailleur
La chambre commerciale de la Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 8 mars 2023 n°20-20141, que le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. La Haute Cour juge de ce chef que le bailleur peut prétendre à être indemnisé du préjudice lié à la remise en état des lieux loués (restitués dégradés faute d’entretien). Mais elle ajoute, en censurant la cour d’appel de Paris, que cette indemnisation peut être complétée du préjudice de la bailleresse contrainte de relouer le bien à des conditions financières défavorables (franchise de loyer) le temps des travaux.
Copropriété : Plan pluriannuel de travaux et monopropriété
Une réponse ministérielle publiée au JO AN du 28 mars 2023 p.2937 (Q°4019) est l’occasion de revenir sur le champ d’application du PPT. Une députée La France insoumise, peu au fait de l’objectif poursuivi par la mise en place du PPT, interrogeait le Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur ce qu’elle considérait être une rupture d’égalité entre citoyens-locataires (sic) faut de mettre en place le PPT dans les immeubles locatifs détenus par un seul propriétaire. Ainsi, le Ministre rappelle que « Le projet de plan pluriannuel de travaux est un outil de diagnostic et de planification de travaux destiné à favoriser la prise de décision lors des assemblées générales de copropriétaires notamment pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique, en informant les copropriétaires sur l'état de l'immeuble et les possibilités de remédier aux anomalies relevées. Cette obligation s'applique exclusivement aux immeubles en copropriété dans l'objectif de contrer une certaine inertie au sein des syndicats de copropriétaires où l'intérêt immédiat des copropriétaires peut parfois primer sur l'intérêt à moyen ou long terme de leurs lots ou, plus généralement, de l'immeuble.
Cette problématique n'existant pas pour les immeubles appartenant à un seul propriétaire, l'obligation de réaliser un projet de plan pluriannuel n'a pas vocation à s'y appliquer. »
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