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Transaction / Copropriété : Les ventes de lots boulversées après la loi Alur
La loi dite Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 crée un nouvel article L.721-2 du CCH censé renforcer l’information des acquéreurs de lots de copropriété dans les immeubles à usage total ou partiel d’habitation. Cet article complexifie toutefois considérablement la vente de ces biens immobiliers.
Ainsi, doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (à venir selon échéancier);
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;
2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée (un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000€) les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée (décret à venir);
5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice (à venir);
6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 (décret à venir sur la compétence des diagnostiqueurs) et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
Il est important de noter que lorsque les documents mentionnés ci-dessus aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1 du CCH, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1.
De même l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est complété par un paragraphe II qui dispose :
« Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption (…) a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »
Actuellement les notaires adressent aux syndics un pré-état daté afin de collecter ces informations. Ce document est ultra legem et risque d’entrainer la RCP des syndics qui y répondraient…
Bail commercial : Projet de loi PINEL
Suite au remaniement ministériel du mercredi 2 avril, l’examen au Sénat du projet de loi dit PINEL sur l’Artisanat, le commerce et les très petites entreprises a été reporté à une date indéterminée. La réforme du statut des baux commerciaux devrait notamment être retardée (notre Newsletter n°195).
Baux : Publication de l’ICC, l’ILC, l’ILAT 4ème trimestre 2013
L'Insee a publié le 4 avril 2014 les valeurs pour le quatrième trimestre 2013 de ces trois indices :
- L’indice du coût de la construction (ICC) s'établit à 1615 au quatrième trimestre 2013, soit une baisse de 1,46 % sur un an.
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) du quatrième trimestre s'établit à 108,46, ce qui correspond à une hausse de 0,11 % sur un an.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'établit à 107,26, soit une hausse de 0,50 % sur un an.
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