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Transaction : Qualité de la construction et obligation de conseil de l’agent immobilier ?
La Cour de cassation, dans un arrêt du 16 mars 2023 n°21-25082, retient la responsabilité d’un agent immobilier pour ne pas avoir mentionné la date et le type de la construction dans la promesse de vente ! Pour les magistrats « en sa qualité de professionnel de l’immobilier, mandataire du vendeur, l’agent immobilier ne pouvait ignorer que le bien dont il réalisait la vente était une maison du type « Mondial Pratic », procédé de construction à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante ». Dans cette espèce l’intermédiaire semble plutôt assimilé à un professionnel de la construction qu’à un professionnel de l’immobilier… Précisons toutefois que l’agent immobilier a été condamné in solidum avec le diagnostiqueur immobilier et « seulement » à hauteur de 15% du préjudice de l’acquéreur (évalué à presque 190 000€).
Transaction : Notion d’entremise et droit à honoraires
La cour d’appel de Paris a été amenée à statuer sur la notion d’entremise, au sens de la loi Hoguet, dans un arrêt du 30 janvier 2023 n°21-10463. Les magistrats parisiens reconnaissent en l’espèce un droit à honoraires à l’intermédiaire immobilier, jugeant notamment que les « échanges de mails qui ont abouti à l’offre constituent bien une négociation et la justification des diligences accomplies ». Il importe peu, selon la cour, que les sociétés acquéreur et vendeur se connaissaient précédemment dès lors que les diligences accomplies par l’intermédiaire ont permis la rencontre des volontés. Et les magistrats d’ajouter, peu importe les griefs développés par la mandante sur la qualité des prestations de sa cocontractante dès lors que cette dernière a accompli sa mission en recueillant des offres d’achats dont la dernière s’est concrétisée par la cession.
Bail d’habitation : Charges récupérables et consommation d’eau
Dans un arrêt du 25 janvier 2023 n°21-16430 la Cour de cassation rappelle que le locataire ne peut pas contester la régularisation de charges qui lui est faite en invoquant la nécessité de mesurer la consommation réelle d'eau au moyen d'un compteur individuel. La Cour prend la peine de relever que l’immeuble n’était pas équipé d’un compteur individuel et que le bail n’imposait pas cette modalité de comptage. La Cour d’appel de Versailles avait, à juste titre, retenu qu’en pareille circonstance l’estimation de la consommation individuelle pouvait régulièrement être comptabilisée au prorata de la superficie du logement loué. On ne peut toutefois que conseiller aux intermédiaires rédacteurs de baux de stipuler expressément cette modalité de répartition au prorata de surface dès la conclusion du contrat.
Copropriété : Cession de parties communes spéciales
Dans un arrêt de censure du 6 avril 2023 n°22-10722, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider seuls de l'aliénation de celles-ci (couloir commun d’un bâtiment en l’espèce). La cour d’appel de Versailles avait au contraire cru pouvoir juger (à tort) la nécessité du vote de tous les copropriétaires dès lors que cette cession emportait la création d'un nouveau lot et la modification des charges communes tant générales que spéciales. La Haute Cour confirme ainsi sa jurisprudence affirmée dans un précédent arrêt de cassation du 1er juin 2022 n°21-16232 (déjà rendu au visa des articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965).
Copropriété : Conditions de la scission de copropriété
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 2 février 2023 n°19-14786, prend la peine de répondre à l’ensemble des arguments des copropriétaires qui contestaient la régularité d’une scission de copropriété Varoise et de rappeler l’ensemble des conditions imposées par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. La cour relève ainsi que :
- La seule circonstance qu’une partie du mur soit commune ne permet pas pour autant de retenir qu’il n’existe pas une pluralité de bâtiments (en l’espèce les maisons individuelles qui se retiraient et le bâtiment collectif étaient totalement séparés).
- Elle ajoute qu’il est parfaitement possible, que malgré la séparation des bâtiments, il subsiste des liens matériels et spécialement des éléments qui continueront à servir ou desservir, les deux entités séparées (accès, VRD…), l’article 28 de la loi prévoyant que les parties doivent s’organiser matériellement et juridiquement en ce qui concerne les parties communes de la copropriété d’origine (servitudes).
- La cour d’appel fait en outre une application stricte de la loi en rappelant que si l’article 28 exige que la division de la propriété du sol soit possible, elle ne prévoit pas que le sol de la copropriété d’origine doive être constitué de plusieurs parcelles cadastrées séparément, sous peine d’ajouter une condition au texte.
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