Transaction : Impossibilité d’établir un potager et vice caché
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 11 mai 2023 n°21-25480, vient rappeler que le vice caché, au sens de l’article 1641 du Code civil, s’entend du défaut qui rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, mais également du défaut qui en diminue tellement l’usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu. Dans cette espèce les acquéreurs avaient assigné les vendeurs (professionnels) d’un terrain à construire au motif que celui-ci comportait des déchets en sous-sol sur toute sa superficie, ce qui rendait impossible la réalisation d’un potager. Leurs demandes, accueillies en cassation, consistaient à exiger des vendeurs le paiement de diverses sommes au titre de la remise en état du terrain, de la dépréciation du bien, de la perte de jouissance du terrain, et au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. Finalement il ne faut pas sous-estimer l’importance de pouvoir réaliser un potager…
Transaction : Faute de l’acheteur et indemnisation de l’agence
La cour d’appel de Colmar a pu considérer, dans un arrêt du 9 mars 2023 n°21-01444, que l’acheteur qui soumet la réitération de la vente à une condition non prévue à la promesse, faisant ainsi échec à la vente, commet une faute qui fait perdre son droit à honoraires à l’intermédiaire immobilier. Dans cette espèce l’acheteur avait exigé, postérieurement à la signature de sa promesse, la production d’un diagnostic amiante avant-travaux avec sondages et une réduction du prix d’achat en cas de découverte d’amiante. La vente ne s’est donc jamais finalisée faute d’accord du vendeur et ainsi l’agent immobilier était en droit de se faire indemniser par l’acheteur.
Bail d’habitation/ Transaction : Droit de préemption du locataire et droit à honoraires
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er mars 2023 n°21-22073 (publié au Bulletin), rappelle que l’agent immobilier ne peut pas prétendre à honoraires lorsque le locataire se porte acquéreur du bien qu’il louait, dans le cadre de son droit légal de préemption. La cour d’appel d’Amiens, censurée, avait au contraire considéré que dans cette espèce l’intervention de l’intermédiaire avait été déterminante dans la finalisation de la vente et ne s’était pas limitée à la présentation d’une offre aux locataires. Pour la Haute Cour le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire (en application de l’article 15 de la loi 6 juillet 1989) qui n’avait pas à être présenté par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien. Si le locataire s'est acquitté du prix de vente comprenant des honoraires, il est fondé à agir en répétition de l’indu à l’encontre de l’agent immobilier.
Bail d’habitation : Constitutionnalité du congé avec obligation de relogement
La Cour de cassation a été saisie d’une QPC relative à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il impose au bailleur qui justifie d'un motif légitime de reprendre son bien pour l'habiter, de proposer à son locataire âgé de plus de 65 ans et ne disposant que de faibles revenus, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Dans son arrêt du 30 mars 2023 n°22-21763 la Cour de cassation a considéré que cette question présentait un caractère sérieux et par conséquent a renvoyé cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.Le Conseil constitutionnel a rendu une décision n°2023-1050 QPC le 26 mai 2023 jugeant cette disposition conforme à la constitution. Pour les Hauts magistrats le législateur a entendu protéger les locataires âgés et disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et d’avoir à se reloger en l’absence de renouvellement du bail. Les dispositions contestées mettent ainsi en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent. Cette obligation de relogement dans un périmètre géographique limité, avec certaines exceptions d’ailleurs, ne porte donc pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi.
Bail commercial : Bail dérogatoire et prescription de la demande en constatation d’un bail commercial
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 25 mai 2023 n°21-23007, juge que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, n'est pas soumise à prescription. En d’autres termes, ni la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de commerce, ni la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ne peuvent faire obstacle à la demande. Ainsi, le maintien dans les lieux du preneur à l'issue du bail dérogatoire permet au bailleur comme au preneur d’invoquer la transformation du bail dérogatoire en bail commercial sans contrainte de temps.
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