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Transaction : Avis de l’Autorité de la concurrence
Le 5 juillet 2022, le ministre de l’Économie et des finances a saisi l’autorité de la concurrence d’une demande d’avis concernant la situation concurrentielle du marché français de l’entremise immobilière. S’en est suivie la consultation des différents acteurs et organisations professionnelles du secteur de l’entremise immobilière.
L’Autorité de la concurrence a ainsi rendu un Avis n° 23-A-07 de plus de 100 pages en date du 2 juin 2023. En substance, les recommandations de l’Autorité visent à réduire le coût des prestations de l’entremise immobilière, et à en améliorer la qualité. On peut toutefois objectivement douter de l’atteinte de ce second objectif au regard des propositions formalisées dans cet avis. En effet, l’autorité propose au Gouvernement deux options pour parvenir à cet assouplissement :
- L’option n°1 radicale (et privilégiée par l’Autorité) : exclure du champ d’application de la loi Hoguet l’activité d’entremise immobilière pour l’achat, la vente et la recherche de biens immobiliers.
- L’option n°2 plus mesurée : inscrire dans la loi Hoguet une définition restrictive de l’entremise immobilière limitée à la seule sélection des acquéreurs et à la négociation du prix de vente. Par la même, l’Autorité recommande d’exclure de la loi toutes les prestations qui ne constituent pas à proprement parler de l’entremise immobilière. Pour plus d’information.
Bail d’habitation : Validité du bail conclu par un nu-propriétaire
La cour d’appel de Bordeaux dans un arrêt du 3 avril 2023 n°21-05522 rappelle que seul l’usufruitier a le pouvoir de conclure un bail d’habitation. Le bail conclu par le nu-propriétaire est donc par principe inopposable à l’usufruitier. Les juges bordelais rappellent cependant que cette circonstance est indifférente dans les rapports entre le bailleur et le preneur à bail, de sorte que le locataire ne peut pas se prévaloir de ce défaut de qualité.
Copropriété : Intérêt à agir en justice d’un copropriétaire
La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 8 juin 2023 n°21-15692. Les Hauts magistrats rappellent qu’un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser. La Cour précise toutefois que le copropriétaire n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, et qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux. En l’espèce il s’agissait d’un immeuble vendu en VEFA et destiné à être exploité comme résidence-services. Les copropriétaires éconduits faisaient des demandes d'indemnisation contre le promoteur, l’architecte et les assureurs au titre des travaux de reprise des désordres et non-conformités affectant l'immeuble.
Copropriété : Réduction des voix d’un copropriétaire majoritaire & démembrement
La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 mai 2023 n°22-14180, rappelle d’une part qu’une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
La Haute Cour précise, d’autre part, la mécanique de réduction des voix d’un copropriétaire majoritaire prévue par l’article 22 de la loi de 1965 en cas de démembrement. Confirmant l’analyse de la cour d’appel, elle précise que la réduction des voix d'un copropriétaire détenant une quote-part de parties communes supérieure à la moitié ne s'applique que lorsque les lots concernés sont détenus entre les mêmes mains. En l’espèce une SCI usufruitière détenait la majorité des voix mais les nus propriétaires (qui détenaient les droits de vote) étaient tous différents ; la réduction n’avait donc pas à s’appliquer.
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