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Transaction : Le diagnostiqueur, l’agent immobilier et le notaire…
La cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 2 mars 2023 n°22-00061, retient la responsabilité in solidum du diagnostiqueur, de l’agent immobilier et du notaire à l’occasion d’une vente immobilière comportant un diagnostic amiante partiel et imparfait.
Dans cette espèce les acheteurs achètent un ensemble de bâtiments, le diagnostic amiante joint à l’acte ne faisant pas état de la présence d'amiante. Un diagnostic ultérieur, réalisé à leur demande, révèle finalement la présence d'amiante dans le toit de deux hangars et de la volière.
La cour retient la responsabilité du diagnostiqueur qui a manqué à son devoir d'information et de conseil en ne réalisant qu’un diagnostic partiel des biens vendus.
Elle retient également la responsabilité de l’intermédiaire immobilier qui s’est rendu coupable d’une négligence fautive dans la vérification de la portée du diagnostic qui lui avait été remis et qu’il avait annexé au compromis. Selon les juges, une simple comparaison entre le compromis et le diagnostic amiante lui aurait permis de constater que le diagnostic ne portait pas sur l'ensemble du bien vendu.
Enfin, le notaire n’est pas non plus épargné, en sa qualité de professionnel du droit. Le notaire est tenu, envers sa clientèle, à un devoir d’information et de conseil et il doit veiller à assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Selon les magistrats, le notaire avait négligé de vérifier si le rapport de diagnostic s’étendait à l’ensemble des bâtiments vendus, alors que le plan figurant dans ce rapport révélait une anomalie sur ce point.
Bail commercial/Transaction : Pas de droit de préférence pour le preneur de locaux à usage industriel
La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 juin 2023 n°22-16034, restreint une nouvelle fois la portée de l’article L145-46-1 du code de commerce relatif au droit de préférence du preneur à bail commercial. La Haute Cour confirme que ce droit de préemption du locataire commercial instauré par la loi Pinel de juin 2014 ne s'applique pas aux locaux à usage industriel (le texte ne visant que les locaux à usage commercial ou artisanal) même si le preneur y exerce à titre accessoire une activité de négoce. Les Hauts magistrats prennent la peine de préciser que doit être considéré comme à usage industriel « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ».
Copropriété : Charges & notion de perte de chance
La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 juin 2023 n°22-12215, rappelle la mécanique de la perte de chance à l’occasion d’un contentieux de paiement de charges de copropriété. Une SCI de promotion avait dû assumer le paiement des frais et charges de copropriété en raison de l'absence de la vente de quatre de ses lots à la suite de désordres de nature décennale constatés en sous-sol de l'immeuble. La cour d'appel a pu en déduire que ce préjudice consistait en une perte de chance de ne plus payer les charges afférentes et qu'il était inclus dans la perte de chance résultant de l'absence de vente de ces lots. Les magistrats rappellent que la chance perdue ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Ce qui revient à dire que l’indemnisation fondée sur la perte de chance ne peut pas être une indemnisation totale.
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