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Transaction : Quelle réparation pour un DPE erroné ?
La cour d’appel de Rennes a rendu un arrêt intéressant le 1er juin 2022 n°19-00316 sur les conséquences d’un DPE erroné. En l’espèce les acquéreurs achètent en 2013 une maison chauffée avec des convecteurs électriques et un poêle à bois. A l’acte de vente était annexé un DPE classé C. Ne parvenant pas à chauffer convenablement la maison les acquéreurs font réaliser une expertise qui finalement classe la maison en E. Les acquéreurs sollicitaient la condamnation de l’assureur du diagnostiqueur à leur payer la totalité des travaux d’isolation, une indemnité en raison de la surévaluation du bien, le coût de la surconsommation d’énergie et des frais de diagnostics qu’ils avaient engagés et enfin une indemnité au titre du préjudice de jouissance subi. La cour estime, notamment au regard de la seule valeur informative du DPE ( à l’époque), que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de l’information erronée ne pouvait pas consister dans le coût des travaux d’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. Rappelons toutefois que depuis le 1er juillet 2021 (et la loi Elan) le DPE est opposable, la sanction serait donc sans doute différente en pareille occurrence.
Bail d’habitation : DPE & mise à niveau de la performance énergétique par le juge
Le Décret n°2023-796 du 18 août 2023 fixe les deux cas dans lesquels il est impossible pour le juge d'ordonner au bailleur la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.
Soit lorsque les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art.
Soit lorsque les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l'environnement ou du livre Ier du code de l'urbanisme.
Le propriétaire doit produire aux débats les pièces justifiant de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal. Le juge peut, notamment, surseoir à statuer dans l'attente de l'intervention de la décision de l'autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.
Bail commercial : Conséquences de la nullité du bail pour dol
La cour d’appel de Paris affirme, dans un arrêt du 30 août 2023 n°20-13169, que la nullité du bail pour dol entraîne la mise à néant de tous les effets qu’il a produits depuis sa conclusion par le jeu des restitutions réciproques. Les parties au bail sont ainsi remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du contrat. En outre, la cour rappelle que la partie lésée (ici le preneur) peut demander réparation du préjudice subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité délictuelle (notamment le remboursement des travaux réalisés par le preneur).
Copropriété : Mise à jour du registre des copropriétés
La lettre d’information n°75 du registre des copropriétés publiée en août 2023 rappelle que le syndic doit faire la mise à jour annuelle dans « un délai de deux mois après l’assemblée générale ». Pour être tout à fait précis l’article R.711-10 du CCH dispose que « le syndic ou l'administrateur provisoire procède à la déclaration annuelle des informations mentionnées au II de l'article R. 711-9 dans un délai de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés. »
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