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Transaction : Mandat préalable et droit à honoraires
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 7 avril 2023 n°21-08546, rappelle que l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 impose que l’agent immobilier, qui agit en qualité de mandataire de ses clients, ne peut valablement exercer son activité d’entremise que s’il dispose à cet effet d’un mandat écrit préalablement à toute prestation. En l’espèce le mandat donné à l’agence est daté du 8 mai alors que l’acquéreur justifie avoir adressé son offre d’achat à l’agence le 22 avril. La cour relève ainsi que lorsque l’agence a réalisé ses démarches en vue des opérations de négociation elle ne disposait d’aucun mandat. Elle ne peut donc prétendre à aucune rémunération ou indemnité sur le fondement de son mandat.
Transaction : RCP de l’agence et conseil fiscal sur la plus-value
La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt intéressant le 23 mai 2023 n°21-01979 concernant la responsabilité de l’agent immobilier au regard de son obligation de conseil et eu égard aux informations qu’il doit délivrer notamment sur le régime de plus-value immobilière. La cour juge que l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil qui l’oblige à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte signé avec son concours, mais ce devoir s’inscrit dans le cadre de sa compétence qui n’est pas celle d’un professionnel de la fiscalité. Dans cette espèce le vendeur avait refusé de signer la promesse malgré l’offre acceptée, au motif qu’il devait régler 40 000€ de plus-value. L’agence immobilière ORPI l’a donc assigné pour obtenir le paiement d’une indemnité équivalente à ses honoraires ; la vente ne s’étant pas réalisée du fait du mandant. Les juges toulousains affirment que « l’agence ORPI qui n’est pas un professionnel de la fiscalité n’a donc pas commis de manquement à son devoir d’information et de conseil qui aurait vicié le consentement de son mandant ». La cour rejette ainsi la responsabilité de l’agence, mais censure le jugement de première instance qui avait octroyé à l’agence le paiement de ses honoraires à titre indemnitaire. Selon une jurisprudence désormais établie, concernant la portée du mandat d’entremise, le simple fait de ne pas avoir conclu la vente, même aux conditions prévues par le mandat, ne constitue pas une faute du mandant.
Bail commercial : Validité du congé et propriétaire indivis
La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 30 mars 2023 n°21-02259, affirme que lorsqu’un bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, et hormis le cas où l’un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis. Les magistrats normands ajoutent que le défaut de notification du congé à tous les propriétaires indivis affecte la régularité de l’acte sans que la preuve d’un grief ne soit exigée.
Copropriété : Majorité et restriction à l’usage d’un lot
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 2 février 2023 n°19-03465, rappelle que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut pas restreindre l’usage d’un lot à une autre majorité que l’unanimité du syndicat. La cour relève en l’espèce que le terme générique de « commercial » visé dans le règlement de copropriété induit que peuvent être exercées dans le lot « toutes activités commerciales », c’est à dire non seulement une activité de bar, mais également de restauration, s’agissant d’une activité commerciale. En effet, l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble. L’article 26 quant à lui, dans son avant dernier alinéa, dispose que l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
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