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Transaction : Etat des risques erroné et résolution de la vente
La cour d’appel de Montpellier juge dans un arrêt du 28 septembre 2023 n°19-02608 que l’acquéreur peut en l’espèce demander la résolution de la vente si les dispositions de l’article L 125-5 IV du code de l’environnement ne sont pas respectées, ce qui était le cas en l’occurrence ; le vendeur ayant faussement déclaré que le bien n’avait pas précédemment subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle. La résolution de la vente implique de replacer les acquéreurs dans l’état dans lequel ils se seraient trouvés si la vente n’avait pas eu lieu. Dès lors la cour estime que les demandes de remboursement à l’encontre des vendeurs au titre du prix de vente, des frais d’agence et de notaire apparaissent justifier (456 850€ pour un bien vendu 400 000€, 12 ans plus tôt).
Bail d’habitation : Location meublée, erreur de superficie et réduction de loyer
La cour d’appel de Versailles rappelle, dans un arrêt du 25 juillet 2023 n°22-06160, que les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduites par la loi ALUR, qui prévoient que « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5 %) à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté » ne sont pas applicables aux logements meublés. Dès lors le locataire d’un logement meublé qui entend engager la responsabilité contractuelle de son bailleur, sans solliciter la nullité du bail pour vice du consentement, doit démontrer un dol ou une faute de ce dernier susceptible d’engager sa responsabilité.
Bail d’habitation : Frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 26 octobre 2023 n°22-20183 la stricte procédure que le bailleur doit respecter lorsqu’il sollicite un état des lieux de sortie par commissaire de justice, dès lors qu’il entend en faire supporter la moitié du coût à son locataire. Ainsi, il résulte de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque les parties n'ont pas été convoquées par LRAR, adressée au moins sept jours à l'avance, celle qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût. En effet, l’état des lieux par voie d’huissier (commissaire de justice désormais) à frais partagés n’est que supplétif, et trouve sa justification dans l’hypothèse où un état des lieux contradictoire n’a pas pu être établi amiablement entre les parties.
Copropriété : Recouvrement de charges et dommages-intérêts
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 octobre 2023 n°22-19388, exige au visa de l’article 1236-1 al. 3 du Code civil que le syndicat des copropriétaires démontre, outre son préjudice, la mauvaise foi du copropriétaire débiteur pour pouvoir prétendre à des dommages intérêts. En l’espèce le jugement censuré avait simplement retenu « qu’en omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées ».
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