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Transaction : Absence de mandat écrit et ratification ultérieure
L’absence de mandat préalable à la présentation d’un bien peut-elle être régularisée à posteriori ? La société VINCI IMMOBILIER PROMOTION l’a appris à ses dépens, dans un arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 16 novembre 2023 n°22-04879. La cour affirme que le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. Dans cette espèce la société VINCI avait confirmé par courrier devoir des honoraires à deux agences immobilières en cas d’acquisition du bien qu’elles lui avaient présenté. Pour les magistrats, il ressort des termes de ce courrier que la société VINCI a entendu ratifier les actes effectués sans mandat écrit par les deux agences et qu’elle s’est engagée à leur verser une commission (240 000€) à la signature de l’acte authentique. Cette décision équitable ne semble pas forcément s’inscrire dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation qui de son côté considère que la confirmation d’un droit à honoraires ne peut intervenir qu’après la signature de l’acte authentique et non avant celle-ci.
Bail commercial : Droit de préférence et saisie immobilière
Le droit de préférence du locataire commercial n’en finit pas de produire sa jurisprudence. La Cour de cassation, dans un arrêt du 30 novembre 2023 n°22-17505, juge que les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce, qui sont d'ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire bailleur d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, mais ne sont pas applicables aux ventes faites d'autorité de justice.Cette disposition ne s'applique donc pas en cas de vente judiciaire sur saisie immobilière, ainsi le preneur ne pouvait pas se prévaloir d'un droit de préférence sur le local adjugé.
Bail d’habitation : Bail verbal et forme du congé
L’absence de bail écrit impose tout de même au bailleur de respecter les formes et délais prescrits pour la délivrance d’un congé. C’est ce que rappelle la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 12 octobre 2023 n°23-00620. Les magistrats affirment ainsi que le bail verbal portant sur un logement principal à usage d’habitation est soumis à la réglementation d’ordre public résultant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, concernant la durée du bail, les motifs et délais de congés. Dès lors, en l’absence de congé donné par le bailleur dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de cette loi, la rupture du bail est irrégulière.
Copropriété : Rappel des critères de l’abus de majorité
Régulièrement les copropriétaires qui n’obtiennent pas un vote favorable en assemble générale revendiquent l’abus de majorité… Mais quels en sont les critères ? La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 21 septembre 2023 n°20-02300, rappelle à ce sujet que les demandeurs qui fondent leur action sur ce motif doivent démontrer en quoi le rejet des résolutions litigieuses serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou en quoi le refus a été pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. La cour ajoute dans cette espèce, concernant une des résolutions querellées, que compte tenu du simple caractère informatif de ladite résolution, il ne peut être invoqué de rupture d'égalité entre copropriétaires, ni d'abus de majorité.
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