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ACTU LBVS AVOCATS n° 575 du 07/01/2024
Actualité juridique et immobilière - Bonne année 2024 !
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Transaction : RCP du diagnostiqueur, jusqu’où pousser la recherche d’amiante ?
Concernant l’amiante, le diagnostiqueur ne peut se contenter de simples constats visuels mais doit mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission pour autant que les conduits et canalisations soient visibles et accessibles sans travaux destructifs. C’est ce que confirme la Cour de cassation dans un arrêt du 7 décembre 2023 n°22-22418. L’acheteur prétendait qu’il était de la responsabilité du diagnostiqueur de signaler l’amiante présente dans des canalisations, alors même que ce n’est que six mois après la vente que ces canalisations extérieures contenant de l'amiante avaient été entièrement dégagées à la suite de travaux de réfection comprenant notamment la démolition partielle de la jardinière et du plancher de la terrasse avec la dépose des lames et lambourdes. En effet, la cour d’appel de Paris, confortée ici par la Cour de cassation, avait notamment relevé que sur ce type de diagnostic avant-vente, le repérage doit se faire sans travaux destructifs et avait justement retenu que les conduits et canalisations extérieurs au bâtiment ne figuraient pas dans la liste des composants de construction à vérifier.
Bail d’habitation : Bail verbal et durée du renouvellement tacite
Il résulte de l’article 10, alinéas 1 à 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’ordre public que le bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale conclu par des bailleurs personnes physiques, une SCI familiale ou en indivision, l’est pour une durée au moins égale à trois ans. La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 17 novembre 2021 n°29-19450, rappelle qu’en absence de congé valablement donné par les bailleurs, ce contrat verbal, parvenu à son terme, est reconduit tacitement par périodes de trois ans.
Copropriété : Vente de partie commune et affectation du produit de la vente au fonds travaux ?
Lorsque le syndicat de copropriété décide de céder une partie commune, la répartition du produit de la vente entre les copropriétaires doit s'effectuer proportionnellement à leurs tantièmes de propriété, selon les dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le produit de cette vente peut-il cependant être affecté au fonds travaux ? C’est à cette question que répond par la négative le Ministre du logement (RM du 27 juin 2023, page 5952). Pour le Ministre il n'est pas permis de verser le produit de la vente de parties communes directement sur le compte dédié au fonds de travaux. Cette réponse précise notamment « il ne saurait être envisagé d'imposer par la loi le versement du produit de la vente de parties communes sur le fonds de travaux car cela viendrait heurter le droit de propriété de chaque copropriétaire ».
Copropriété : Assouplissement de la majorité pour la souscription d’un emprunt collectif
L’article 71 V de la loi de finances pour 2024 (n°2023-1322 du 29 décembre 2023) a introduit un nouvel alinéa 3 dans l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 afin de faciliter la souscription d’un emprunt collectif par le syndicat des copropriétaires lorsque celui-ci a décidé la réalisation de travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Désormais « l'assemblée générale peut également voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux mentionnés au f de l'article 25 à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux » (l’unanimité était requise jusque-là).
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Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour
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