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Transaction : Défaut de conseil de l’agent immobilier sur des vices visibles
Le professionnel immobilier doit-il attirer l’attention de l’acquéreur sur des désordres visibles pour lui lors de ses visites ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 décembre 2023 n°22.20045, confirme la position de la cour d’appel d’Amiens qui a jugé que le devoir de conseil auquel est tenu l'agent immobilier lui impose d'informer l'acquéreur de l'immeuble, vendu par son entremise, de l'existence des désordres apparents affectant celui-ci. Selon les juges, en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne pouvait ignorer, en raison de la présence d'importantes traces d'infiltrations, un défaut d'étanchéité de la toiture. Avec de telles décisions on ne peut que recommander à l’agent immobilier de coucher sur le papier un conseil ou une recommandation dans l’avant-contrat lorsqu’il en est le rédacteur.
Transaction : Nullité du mandat pour défaut des mentions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972
L’article 92 du décret du 20 juillet 1972 impose à l’agent immobilier de faire figurer sur tous documents, contrats et correspondances à usage professionnel, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, ainsi que le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise, outre, l’activité exercée. La Cour d’appel d’Aix en Provence rappelle dans un arrêt du 25 octobre 2023 n°19-19455 que si cette obligation n’est pas expressément requise à peine de nullité par la loi Hoguet et le décret précité, elle n’en doit pas moins être considérée comme une mention impérative. En effet seules ces mentions permettent au mandant non professionnel, dont la protection est assurée par ces textes, d’identifier l’agent immobilier et les conditions dans lesquelles il exerce. En conséquence, l’absence de ces informations dans l’exemplaire original du mandat remis au mandant affecte sa validité, autorisant le mandant à en solliciter l’annulation.
Copropriété/Transaction : Opposabilité du modificatif non publié
Un acquéreur qui est informé dans son acte d’achat des restrictions votées par l’assemblée générale avant son acquisition peut-il opposer la non-publication du modificatif au fichier immobilier ? En l’espèce aux termes d’une assemblée générale les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux des activités à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type ; or ce modificatif au règlement de copropriété n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 n°22-17918, affirme que la SCI qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifiée. La cour d’appel a pu en déduire que sa demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.
Copropriété : Clause de charges réputée non écrite judiciairement
Le juge, qui répute non écrite une clause de répartition des charges, est-il tenu par l'effet même de la loi d'en ordonner une nouvelle ? La Cour de cassation répond par l’affirmative dans un arrêt de censure du 25 janvier 2024 n°22-22036, au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Pour la Haute Cour lorsque le juge relève qu'une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, il doit, d'une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d'autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose.
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