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Transaction : Mandat de recherche et réduction de la clause pénale
Dans quelle condition le juge peut réduire la clause pénale stipulée au mandat ? La cour d’appel de Bordeaux rappelle dans un arrêt du 7 septembre 2023 n°21-0047 que le magistrat peut réduire la clause pénale du mandat lorsqu’il considère son montant disproportionné par rapport aux diligences menées par l’intermédiaire. En l’espèce l’agence avait été évincée après avoir pourtant fait visiter le bien dans le cadre d’un mandat de recherche exclusif; elle réclamait donc le paiement de ses honoraires à titre de clause pénale. En application de l’article 1231-5 du Code civil les juges bordelais réduisent drastiquement le montant de la clause pénale à 250€… (au lieu des 14 3000€ stipulés) tenant compte du fait que « la prestation réalisée n’a duré qu’une heure pour la visite de quatre biens ». Cet arrêt est l’occasion de rappeler que l’agent immobilier évincé doit détailler au maximum son préjudice, notamment au regard de ses frais de publicité, de réseau commercial ou plus largement de fonctionnement, et non simplement demander le règlement de la clause pénale stipulée au mandat.
Bail commercial : Modification notable des facteurs locaux de commercialité et déplafonnement.
Quelles sont les conditions pour qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité permettent le déplafonnement du loyer ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 25 janvier 2024, n°22-21006, vient rappeler qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si et seulement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale du preneur. La Haute Cour ajoute que la modification de ces facteurs locaux de commercialité doit intervenir et être prise en compte uniquement au cours du bail expiré objet du déplafonnement.
Copropriété : La location de type Airbnb n’est pas forcément commerciale
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.
En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.
Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».
La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. actualité du 22/09/2023).
A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.
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