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ACTU LBVS AVOCATS n° 581 du 18/02/2024
Actualité juridique et immobilière
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Transaction : Lézardes visibles et obligation d’information de l’agent immobilier
Après avoir découvert des fissures et des lézardes lors du détapissage des murs, l'acquéreur a assigné la venderesse. Elle demande l’annulation de la vente sur le fondement du dol et, subsidiairement, sa résolution pour défaut de délivrance conforme et garantie des vices cachés. Par la même occasion, l’acquéreur recherchait la responsabilité du professionnel immobilier pour défaut de conseil. Concernant cette demande la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 décembre 2023 n°21-21518, rejette la responsabilité de l’agent immobilier. Elle juge qu’il résultait du PV de constat et du rapport d'expertise que les fissures et lézardes affectant l'intérieur de la maison pouvaient être décelées par l’acheteuse en raison des nombreux plis affectant le revêtement mural les recouvrant et que l'acquéreur avait pu elle-même les constater au cours des deux visites réalisées avant la vente. Ainsi, même si la présence d'une lézarde affectant le mur porteur intérieur avait pu être constatée par l'agent immobilier, il n'était pas établi que cela lui aurait permis d'envisager l'existence d'un désordre général d'ordre structurel (celui-ci n'étant pas un professionnel de la construction, comme la jurisprudence a coutume de le rappeler). Il n’a donc pas manqué à son obligation d’information et de conseil.
Bail d’habitation : Loi de 1948 et droit au maintien dans les lieux du locataire également propriétaire
Le propriétaire qui est par ailleurs locataire dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 peut-il se maintenir dans les lieux loués ? Pour mémoire, dans le cadre de la loi de 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les occupants qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et aux membres de leur famille. La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 14 décembre 2023 n°21-21964 que le bailleur peut donner congé au locataire titulaire d’un bail loi de 1948 avec dénégation du droit au maintien dans les lieux, fondé sur le fait qu'un autre local répondant à ses besoins est sa propriété. Dans ces circonstances le locataire ne peut pas se prévaloir du fait que le studio dont il est propriétaire n’est pas conforme aux normes prévues par le décret décence du 30 janvier 2002 (dispositif qui ne s’applique qu’à la location).
Bail d’habitation : Nullité de l’assignation pour non remise du document d’information par l’huissier
Le document que doit remettre l'huissier de justice au locataire rappelant les date, horaire et lieu de l'audience et destiné à l'informer de l'importance de sa présence à l'audience présente-t-il un caractère substantiel et d'ordre public, de sorte que la nullité de l’assignation en expulsion pour non-respect de cette disposition est encourue (malgré l'absence de texte la prévoyant) ? La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 8 février 2024 n°22-24806 (publié au bulletin), que ce document informatif remis par le commissaire de justice ou déposé au domicile ou à la résidence du destinataire d'une assignation aux fins de prononcé ou de constat de la résiliation d'un bail d'habitation, n'est pas un acte de procédure au sens de l'article 114 du code de procédure civile pouvant entrainer la nullité de l’assignation.
Bail d’habitation/ Copropriété : Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives
Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. Toutefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété). Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété. La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 n°21BX04629 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ». Rappelons que la Cour de cassation a notamment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.
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Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour
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