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Transaction : Condition suspensive de financement et valeur de l’accord de principe
Une promesse de vente comporte la clause usuelle au terme de laquelle, si l'une des parties ne régularise pas l'acte authentique alors que toutes les conditions sont remplies, elle devra verser 10% du prix de vente à titre de dommages-intérêts.
La réitération de la vente n'ayant pas eu lieu la venderesse, soutenant que la non-réalisation de la vente était imputable aux acquéreurs qui disposaient d’un accord de financement de principe, les a assignés en règlement de cette indemnité contractuelle.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2023 n°22-13900, censure la cour d’appel de Grenoble considérant que la faute des acheteurs n’est pas démontrée et affirmant qu’un « un accord de principe de crédit ne constitue pas une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt ».La condition suspensive n’était donc pas réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du Code civil.
Bail d’habitation : Preuve des dégradations locatives et EDL non contradictoire
Le propriétaire bailleur peut-il faire un état des lieux non contradictoire et opérer sur cette base une retenue sur le dépôt de garantie des locataires ? La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 16 novembre 2023 n°22-19422,que selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il doit être établi par un huissier de justice (devenu commissaire de justice) sur l'initiative de la partie la plus diligente (à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire). La Cour de cassation rappelle qu'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (Cass. 1ère civ. 12 avril 2005, n°02-15507). Les magistrats retiennent en l’espèce que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'avait pas fait appel à un huissier de justice. Dès lors l'état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.
Bail d’habitation : DPE – L’arrêté petites surfaces en consultation publique
Le projet d’arrêté vise à modifier les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements de petite surface et en consultation publique jusqu’au 13 mars prochain. Le projet d’arrêté prévoit actuellement une entrée au 1er juillet 2024. Si la réforme de la méthode d’élaboration du DPE en 2021 n’a conduit à aucun changement méthodologique propre aux logements de petites surfaces, les statistiques montrent que ces logements sont moins bien classés que la moyenne par le DPE. Par exemple, au sein des logements de moins de 30m², 34% des DPE sont F ou G selon le rapport du SDES publié le 27 juillet 2022.
Copropriété : Diagnostic structurel obligatoire et (P)PPT
Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement en passe d’être examiné au Sénat vise à instaurer un diagnostic structurel de l’immeuble. Les communes pourraient ainsi définir de manière facultative des secteurs d’habitat dégradé dans lesquels tout propriétaire d’un bâtiment d’habitation collectif devra réaliser, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle du voisinage. Le code de la construction et de l’habitation se verrait ainsi doté d’un nouvel article L.126-6-1 qui prévoit cependant dans le projet actuel que pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété, « l’obligation de réaliser un diagnostic structurel de l’immeuble est satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux ».
Copropriété : Suivi de chantier et RCP du syndic
Le syndic peut-il voir sa responsabilité civile professionnelle recherchée pour défaut de conseil à l’occasion d’un suivi de chantier et de la défaillance d’une entreprise ? En l’espèce la société de travaux avait été mise en liquidation judiciaire et l’expertise judiciaire des travaux avait démontré des désordres importants sur les travaux réalisés (pour 78 000€ selon l’expert, pour un marché de 65 000€…). La société défaillante étant en liquidation judiciaire, le syndicat s’est donc retourné contre le syndic. La Cour de cassation dans un arrêt du 16 novembre 2023 n° 22-21144censure la cour d’appel d’Aix en Provence qui n’avait pas cru bon de retenir la RCP du syndic. Au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 la Haute Cour rappelle que le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. En l’espèce le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l'entreprise liquidée (plus de 57 000€ sur 65 000), jugeant que le syndic n’avait pas accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux.
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